Два жилых дома на одном земельном участке - как зарегистрировать по закону

Отвечаем на вопрос, волнующий собственников земельных наделов.

Петров А.В. владеет участком, на котором уже возведена жилая постройка (дом), но ему захотелось расшириться и построить коттедж, а имеющийся недвижимый объект использовать как место временного проживания.

Другой пример, когда тот же Петров решил построить второй дом на одном участке, так как в первом стало мало места для проживания его семьи и родителей.

Ситуаций из практики много, когда граждане задаются вопросом о том, можно ли построить два дома на участке. Случается, когда возводят самовольные постройки, которые нуждаются в узаконивании. В любом случае жилой объект не получится скрыть от регистрационных органов, поэтому советуем использовать только законные способы строительства.

Прямого запрета на строительство двух домов на одной земле нет

Заглянув в законодательство (Градостроительный и Земельный кодексы РФ) мы не найдём указания на то, что на одном участке земли нельзя возводить больше одного дома для целей ИЖС, СНТ или ЛПХ.

Однако, на уровне регионов, сёл и районов местная власть может устанавливать конкретные правила пользования землёй и проведения застроек. Сокращённо такие правила именуют ПЗЗ правила землепользования и застройки.

Согласно ПЗЗ, устанавливаются максимальные и минимальные параметры земли, допустимый процент надела (плотности застройки) для строительства объектов недвижимости, нормативы отступов от границ участка. На местном уровне могут быть закреплены ограничения относительно допустимости построить два дома на одном земельном участке.

Например, Ленинский Московский округ Московской области установил минимальный размер участка в 400 кв.м., а городское поселение Родники Раменского муниципального района Московской области в 600 кв.м. Общим для обоих регионов выступает предельный процент постройки, который составляет 40%, и минимальный отступ от границ участка в 3 м.

Отметим, что максимальный процент застройки (плотность) рассчитывается как размер дома по внешним стенам относительно земельного надела. Чаще размер варьируется от 20% до 100%.

Например, Иванов владеет участком в 10 соток, где возведён дом размером 5 на 6 м, что составляет площадь дома в 30 кв.м. или 0,3 соток, а процент застройки на земле равен 5.
Если в собственности от 6 до 12 соток, стоит ориентироваться на 40% для застройки участка.

Два жилых дома на одном участке: с чего начать строительство

1. Обратиться в местную администрацию и уточнить ПЗЗ, в которых указан запрет или разрешение на возведение второго дома, допустимое для строительства место на участке и параметры. ПЗЗ можно найти и на официальных сайтах администрации конкретного округа, например, вбить в поисковую строку браузера «утверждённые генеральные планы ПЗЗ на официальном сайте администрации саратовского района (регион заменить на свой), где откроется нужная информация.
2. Провести расчёт процента уже возведённого жилого объекта, поскольку, если допустимый процент будет превышен, в строительстве второго дома откажут.
3. Согласно ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ), направить уведомление о начале работ в комитет градостроительства через МФЦ, портал «Госуслуги» или по почте. В уведомлении указываются сведения о застройщике и участке, характеристики дома и план участка с двумя домами, где схематично изображён планируемый второй жилой объект. План составляется кадастровым инженером проектной организации.
4. Получив положительный ответ, соблюдать правила (Грк РФ) о возведении жилых объектов. Например, согласно п. 39 ст. 1, объекты для ИЖС не должны превышать высоту в 20 м и занимать более трёх этажей. Если не выполнить подобные и другие условия (требования пожарной безопасности, санитарные нормы), строение будет признано самовольной постройкой.
5. Соблюсти расстояние между домами на участке, равное шести и более метрам исходя из строительных материалов, и не менее трём от дома до границ участка земли.
6. Завершив строительство, составить уведомление об окончании работ и направить в местные органы не позднее месяца после возведения второго жилого дома на участке. Форму для составления необходимых уведомлений можно найти в Приложениях к Приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 19.09.2018 №591/пр «Об утверждении форм уведомлений, необходимых для строительства или реконструкции объекта недвижимости объекта индивидуального строительства или садового дома».
7. Присвоить адрес новому жилому объекту (дому) до государственной регистрации в Росреестре. Строение будет иметь номер, аналогичный уже имеющемуся объекту, но с литерой (ул. Московская, 21 лит.А), дробью (ул. Московская, 21/1) или припиской (ул. Московская, 21, строение 1). Присвоение проводится местными органами власти (городским отделом архитектуры и градостроительства в местной администрации, департаментом имущества) после подачи соответствующего заявления.
8. Отправить документы для регистрации нового жилого объекта в Росреестр.  

Как строить два жилых дома на одном участке, если земельный участок -  совместная собственность двух граждан

Иванов И.И. и Петров А.В. владеют участком на праве общей долевой собственности. Если один из них решил построить на земле, которая не делится на отдельные наделы, дом, тогда между ними заключается соглашение в письменной форме о порядке пользования земельным наделом с указанием на договорённость о строительстве каждым собственником жилых объектов.

Когда заключить соглашение мирным путём не получается, порядок пользования участком определяется в судебном порядке.

Что делать, когда в собственности земельный участок под двумя домами, и один жилой объект не зарегистрирован

Дом признаётся самовольной постройкой, согласно ст. 22 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Для избегания ответственности в виде штрафов и сноса лучше признать право собственности на самовольное строение в судебном порядке. Таким образом после признания объект будет официально зарегистрирован как недвижимость, у налоговых и Росреестра не возникнет вопросов к владельцу.

Два жилых дома на участке ИЖС

Законодательство устанавливает правило о строительстве одного жилого дома. Возведение других построек возможно, когда они не предназначены для жилья (бани, сараи, гаражи) и числятся вспомогательными объектами.

Отметим, что прямого указания на строительство исключительно одного жилого объекта на землях для ИЖС не закреплено.

Если два дома на участке ИЖС уже построены, землю делят на два отдельных надела, на каждом из которых будет стоять жилой объект.

При делении обращаются к кадастровому инженеру, который посредством межевания установит границы вновь образованных участков земли. Каждый из них регистрируется в Росреестре, а прежний (единый) снимается с кадастрового учёта.

Когда делится участок под два дома нужно соблюдать правила относительно целевого назначения новых наделов, вида пользования, площади, отсутствия ограничений на строительство.

Собственник становится налогоплательщиком уже за два земельных надела и платит членские взносы, когда делится земля, чтобы возвести дома на участке СНТ. Их размер устанавливается пропорционально количеству участков, которыми владеет собственник.

Если не хочется «возиться» с разделением, на землях для ИЖС построить два дома на одном участке без межевания можно, если присвоить второму недвижимому объекту статус домика для гостей или вспомогательного строения, например, бани с жилыми комнатами.

Но стоит помнить, что такому объекту адрес не присваивается и продать его без основного дома нельзя.

Проще зарегистрировать два жилых дома на участке и спать спокойно.

Для получения разрешения на строительство подаётся запрос в местную администрацию с приложением выписки из ЕГРН о праве собственности на участок, градостроительного плана, схемы земли с указанием места для планируемого второго дома.

Два отдельных дома на участке: как продать и купить

«Практика показывает, что несмотря на отсутствие запрета на строительство двух домов в пределах одного участка, Росреестр не регистрирует право собственности на второй жилой объект, если земля не разделена на отдельные наделы. Часто дома признают самовольными постройками и сносят» - такое утверждение было получено от эксперта по недвижимости.

Желающих купить два дома на одном участке не так много, как хотелось бы собственникам. В таких ситуациях земля либо делится, либо каждый дом продаётся по отдельности. Когда приобретается один из двух домов, покупатель должен понимать, что будет владеть только на 1/2 долей в праве собственности на землю.

С такими правилами согласны не все покупатели, что приводит к трудностям продажи двух домов на одном участке.

Можно ли построить два дома на участке, когда нельзя разделить участок и по ПЗЗ строительство невозможно

В такой ситуации возводятся дома блокированной застройки или на два хозяина. Жилые дома состоят из нескольких блоков с общей стеной и отдельным выходом на территорию общего пользования (двор).

Вывод:

Построить два дома на одном участке земли можно, если соблюдать требования законодательных актов, правила пожарной безопасности, выполнять санитарные нормы, не выходить за пределы допустимой плотности застройки.