Как начать ремонт квартиры в новостройке: пошаговая стратегия выполнения отделочных работ

Почему важно знать, с чего начать

Правильная последовательность работ значительно облегчит жизнь как заказчику, так и исполнителям (особенно если их роли сочетаются в одном лице, то есть ремонт делается своими руками).

Одни работы подразумевают высокую степень засорения пылью и вибрационные нагрузки, другие направлены на создание финишных покрытий, в том числе тех, которые очень легко повредить. Если поменять процессы местами, можно нажить дополнительную головную боль, а то и вовсе испортить готовый участок.

Например, если сначала наклеить обои с тиснением, а оптом в другой части комнаты начать ломать стены и шлифовать шпатлёвку, обои неизбежно окажутся испорченными. В лучшем случае предстоит целый комплекс мероприятий по и защите и последующей очистке.

Куда как лучше заранее спланировать, что целесообразно выполнять вначале, а что во вторую и даже третью очередь. По этой причине мебель и встроенная техника заказывается ещё на этапе проектирования, а вот собирается уже перед самой сдачей объекта. Аналогичным образом разводка сантехники выполняется на начальном этапе ремонта, а вот готовые сантехнические приборы (ванна, унитаз, раковина) устанавливаются на заключительном.

Бригада или отдельные специалисты

Самостоятельный ремонт квартиры с нуля в новостройке потребует много времени. Если у вас оно в запасе есть — не проблема. Если хочется быстрее въехать в новое жилье, придется нанимать строителей. Вот тут часто возникают вопросы. Кого нанять для ремонта в новостройке — бригаду, которая обещает сделать все «под ключ» или отдельных специалистов для каждого вида работ? Этот вопрос уже обсуждался сотни раз, но прийти к единому мнению так и не удалось. У обоих вариантов есть свои сторонники. Чтобы вы могли определиться, коротко о достоинствах и недостатках обоих решений.

Стадии ремонта в квартире сменяют одна другую

Под ключ?

Если нанять бригаду, которая будет делать все работы от начала и до конца, не факт, что вас устроит качество их работ. Все обещают качество и скорость, но мало кто действительно делает все работы на должном уровне. Очень часто приходится договор расторгать и искать, кто будет доделывать/переделывать. Эта задача еще сложнее чем поиски первой бригады: никто не хочет исправлять чужие ошибки. Это долго и хлопотно. Это минусы.

Найти бы хорошую бригаду

Плюс такого решения: нанятые люди отвечают за все этапы работ, вплоть до финишной отделки (если вы так договорились). Если что-то не нравится, можно попытаться заставить переделать, но лучше контролировать каждый этап работ. Второй положительный момент: ремонт продвигается быстрее, так как не надо искать исполнителей на каждую новую работу. Это плюсы.

Еще момент организационного плана. Составляя договор, прописывайте стоимость каждого этапа работ. Тогда при расторжении вы точно будете знать, сколько платить. Иначе вам начнут доказывать, что сделана большая часть, а осталась ерунда.

Спецы на выполнение отдельных видов работ

Если вы решите нанимать отдельных специалистов для каждого этапа работы, сложно предсказать конечный результат. Так как надо выполнить определенный объем работ и уйти, есть вероятность того, что слишком стараться работники не будут. И каждый следующий специалист может сказать (и обычно говорят), что ошибок наделали до него и требовать за их исправление дополнительную оплату. Выход тут один: постоянный и жесткий контроль на всех этапах работ, четкое оформление договоренностей с прояснением того, что вы хотите иметь по их окончании.

Результат не гарантирован

Если какие-то работы не делать самостоятельно, то суммарные затраты на оплату работ отдельными специалистами получатся больше. Но плюс такого решения — вы можете «растянуть» траты по времени. Появились деньги — сделали некоторый объем работ.

Черновые работы: последовательность и технологии

Итак, у нас есть проект, смета, материалы. Пора начинать. Впереди самая трудоемкая и важная часть работ, поэтому важно не забывать соблюдать правильную последовательность ремонта в квартире в новостройке.

Первым этапом станет снос ненужных перегородок и/или возведение новых стен. Если в квартире предполагается серьезная перепланировка, необходимо заранее согласовать этот вопрос в соответствующих инстанциях. С большой осторожностью и вниманием отнеситесь к несущим стенам – их сносить и повреждать нельзя! Большой деликатности требуют конструкции в панельных домах – почти все стены являются несущими, поэтому перепланировку лучше исключить. Установка декоративных перегородок из гипсокартона или пазогребневых плит разрешения не требует. Если же предполагаются более существенные конструкции из кирпича или камня, дающие дополнительную нагрузку на перекрытия, их также придется согласовывать.

После того, как вопрос со стенами и перекрытиями решен, самое время заняться проведением электрики. Перед началом работ нужно обязательно составить схему электропроводки и сделать соответствующую разметку на стенах и потолке. Чтобы провода не были видны на поверхностях, в стенах пробивают каналы – штробы, в них укладывают проводку и затем затирают штукатуркой. Дизайн-проект напомнит, где будут находиться бытовые приборы, к которым потребуется протянуть провода и установить розетки. Очень важно учесть любую мелочь, например, где расположится wi-fi роутер. Многие устанавливают его рядом с входной дверью. Позже, в процессе эксплуатации выясняется, что уровень сигнала wi-fi в дальних комнатах низкий или вовсе не доходит.

Также на этом этапе проводим коммуникации для сантехники. Еще раз напомним о необходимости установки сливных труб для стиральной и посудомоечной машин.

Когда можно делать ремонт в квартире? В какое время можно делать шумный ремонт в квартире, чтобы не испортить отношения с соседями? Уровень допустимого шума, часы проведения работ по закону и правила ремонта в новом материале SPbHomes

Менять или нет входную дверь, установленную застройщиком, нужно решать по ситуации. Сегодня все чаще владельцу вместе с квартирой достается и вполне добротная дверь, которая прослужит несколько лет. Но если все-таки есть необходимость в ее замене, то сделать это лучше до того, как начнутся работы со штукатуркой.

Следующий этап ремонта квартиры в новостройке – выравнивание поверхностей. Тем, кто приобрел квартиру с черновой отделкой, достанутся голые стены в первозданном виде. Чтобы получить ровную поверхность без швов, стыков, сколов и трещин, стены штукатурят или шпатлюют. Перед нанесением штукатурки поверхность необходимо загрунтовать – обработать специальным раствором, чтобы обеспечить лучшее сцепление смеси со стеной.

Этот этап могут пропустить те, кто хочет получить квартиру в стиле «лофт» с неоштукатуренной кирпичной кладкой, или те, кто решил закрыть стены гипсокартоном и получить сразу идеально гладкую и ровную поверхность.

Отдельно хочется выделить работу в санузлах. Для отделки в таких местах необходимо подбирать особые влагостойкие материалы. Приобретая качественные компоненты, вы не только сделаете одолжение соседям, но и обезопасите себя от распространения грибка и плесени.

Нужно ли производить подготовительные работы на потолке? В редких случаях его приходится выравнивать с помощью штукатурки. Обычно достаточно грунтовки и шпатлевки. Если хозяин квартиры решил установить натяжной потолок, то выравнивать ничего не придется.

Если по каким-то причинам не устраивают установленные застройщиком стеклопакеты, то менять их лучше в промежутке между черновой и чистовой отделкой. Окна, поставленные до начала грязных работ, могут быть сильно испачканы или даже повреждены. И, наоборот, если установку окон отложить на последний момент, она испортит свежий косметический ремонт. Также профессионалы советуют не производить замену во время сильных морозов, чтобы низкая температура воздуха не повлияла на качество монтажных материалов.

При необходимости можно заменить и радиаторы отопления. Лучше это делать в тёплое время года, поскольку работы придётся согласовывать с управляющей компанией, а зимой она вряд ли даст разрешение на временное отключение стояков. Также как и окна, батареи нужно ставить до начала чистового этапа ремонта.

Последним этапом черновых работ ремонта в новостройке станет стяжка пола. В Санкт-Петербурге практически нет застройщиков, которые бы оставили своих покупателей без цементно-бетонной стяжки. Соревнуясь за внимание клиентов, компании разрабатывают и внедряют новые технологии, которые повышают гидро- и звукоизоляцию. Также в стяжку прячут горизонтальную разводку отопления и трубы с водой, так что этот этап скорее всего даже при черновой отделке обойдет вас стороной. Однако никто не запретит улучшить «базовую комплектацию» и самостоятельно усилить звукоизоляцию или сделать теплый пол.

Если все же стяжки на полу не окажется, ее придется делать самому. Для начала необходимо проверить поверхность пола на наличие щелей и отверстий, которые могут быть, например, в местах, где проходят стояки. С ними справится монтажная пена или клеевая смесь. Далее засыпается слой керамзита, который создаст своеобразную подушку, гасящую шумы и вибрации. На керамзит заливается жидкий раствор бетона. И только после того, как бетон застынет, начинается выравнивание поверхности. Это можно сделать двумя способами: с помощью цементно-бетонной стяжки или используя технологию наливного пола. В первом случае выравнивать придется вручную и идеального результата добиться не получится. Второй вариант предполагает заливку специальной жидкой смесью, которая сама себя нивелирует и дает гораздо лучший результат, но зато и обходится дороже. Наливной пол хорош еще и тем, что застывает уже через 5 часов, линолеум можно стелить на него через 2 дня, а укладывать ламинат – через 7 дней.

Так выглядят основные этапы ремонта с нуля в новостройке. Иногда последовательность работ может меняться, но основные принципы остаются неизменными. Черновая отделка – самая трудоемкая, затратная, долгая и дорогая часть ремонта. После нее останется придать квартире индивидуальность и уют.

Составление проекта и предварительной сметы

Даже в самом простом деле грамотно составленный план – залог успеха и экономии усилий. Если же речь идёт о ремонте в новостройке с большим количеством абсолютно разных типов деятельности – без проекта не обойтись. Те люди, которые пренебрегают проектом, неизбежно сталкиваются с переделками, дополнительными расходами, конфликтами рабочих, стоящих на разных участках, а также постоянными задержками.

У человека, который хочет сделать ремонт в недавно сданной квартире есть минимум два варианта:

Разработать проект самому

Плюсы:

• Сэкономить много денег.
• Никому не нужно объяснять, что ты хочешь в результате.

Минусы:

• Придётся немало почитать, ознакомиться с нормативами.
• Есть риск допустить ошибки из-за отсутствия опыта.

Обратиться в соответствующую компанию

Плюсы:

• Есть большой опыт в этом виде деятельности.
• Проект будет выполнен по стандартам, его можно будет давать в качестве руководства исполнителям, не объясняя всё на пальцах.

Минусы:

• Хороший проект стоит недёшево.

К самостоятельному проектированию стоит прибегнуть если:

• ремонт не предполагает больших объёмов;
• ремонт не требует выполнения специфических вычислений и сложных знаний;
• ремонт предполагается бюджетным, и денег на составление проекта просто нет.

Для рисования эскизов и выполнения чертежей можно использовать условно-бесплатный и бесплатный софт с довольно простым функционалом. Он есть в свободном доступе и поможет определиться с дизайном и расставить по местам мебель, технику, определиться с планировкой и зонированием.

Итогом составления проекта будет ваше решение о том, какая планировка будет в квартире, какие двери там будут стоять, что и где лежать на полу (линолеум, ламинат, паркет, в ванной – керамогранит или керамическая плитка), какое место будут занимать основные предметы мебели.

Особое внимание стоит уделить кухне, ведь в большинстве случаев кухонные гарнитуры изготавливаются на заказ, а техника является встроенной. Это значит, что розетки, расположение вентиляционных отверстий и освещение должны будут «плясать» от расположения рабочей или обеденной зоны.

Пара слов о предварительной смете

Планирование расходов на ремонт часто сопряжено с обманутыми ожиданиями. Практика показывает: фактическая стоимость ремонта после его окончания выходит больше, чем запланированная изначально. Разумеется, это касается сметы и проекта, составленных самостоятельно. В хорошей проектной организации вас всё вычислят более точно, но здесь обычно будет «запас» в случае ремонта под ключ.

Не поленитесь проехаться по магазинам и посмотреть цены в интернете на материалы и изделия. Это поможет вам понять, на какую сумму рассчитывать, если будете делать ремонт сами или избежать обмана со стороны строителей при закупке товаров за ваш счёт.

Воплощаем планировку мечты

Сегодня застройщики предлагают жильцам множество вариантов планировки. Казалось бы, можно выбрать расположение комнат на любой вкус. На практике же цена, географическое расположение и сроки сдачи дома определяют выбор сильнее, и покупатель жилья сталкивается с тем, что планировка приобретённой квартиры его не устраивает. Однако это можно исправить, внеся изменения.

Сносу, демонтажу, изменению (обустройство проёмов, уменьшение толщины и прочее) подлежат только межкомнатные перегородки, не являющиеся несущими. Капитальные стены разрушать или изменять нельзя!

Снос перегородок и сооружение новых – самая грязная работа. От неё много пыли, шума, а кроме того, есть риск повредить почти всё, что находится вокруг. Поэтому снос производят в самом начале, когда в квартире ещё ничего не сделано.

В современных домах, построенных по схеме «монолит-кирпич», внутренние перегородки сооружаются из газоблока или пазогребневых плит. Этот материал демонтируется намного легче, чем сплошной бетон, и при хорошем оборудовании снос не займёт много времени.

После того, как пространство очищено от мусора, приступают к возведению новых стен или перегородок – если в них есть необходимость.

Даже если вы не собираетесь глобально менять облик квартиры, вам может понадобиться сделать следующее:

• объединить комнату с балконом или лоджией;
• расширить, сузить или перенести существующие дверные проёмы;
• объединить ванную и туалет или, наоборот, разделить большой совмещённый санузел;
• соорудить перегородку для создания зон в пределах одной комнаты.

Стены, которые не являются несущими, можно сооружать двумя способами:

• кладка из газоблока, пазогребневых плит, кирпича на раствор или клей с последующим оштукатуриванием;
• сооружение каркаса из металлических профилей и обшивка листами гипсокартона с последующей шпатлёвкой.

Коммуникации

После того, как планировка квартиры воплощена, приступают к прокладке коммуникаций.

В стандартной квартире многоэтажной новостройки к ним относят:

• водопровод (холодная и горячая вода);
• канализация;

• отопление;
• электричество.

Все эти работы требуют сверления, долбления и штробления стен, потолка или пола, поэтому выполняются следующими. В современном дизайне квартир, за редким исключением, принято скрывать все коммуникации либо в стенах, либо за фальш-стенами или коробами для лучшей эстетики. Трубы и провода должны быт проложены до любой предчистовой и тем более чистовой отделки.

Пригласив мастера или бригаду по монтажу водопровода, необходимо дать ему чётко понять, где должны находиться ванна, унитаз, раковина, стиральная машина или кухонная мойка. Лучше всего, если есть графическое воплощение проекта и чертежи, нет – в крайнем случае подойдёт и показ «на местности».

В разговоре с водопроводчиками занимайте усреднённую позицию. Прислушивайтесь к их рекомендациям относительно специфических вещей, однако стойте на своём в общем плане. Иногда рабочие просто ленятся делать что-то, к чему не привыкли. После озвучивания цен не стесняйтесь обзвонить или встретиться с другими исполнителями и узнать стоимость указанных работ у них.

Советовать что-то конкретное по материалам – моветон. Одни могут испортить даже сшитый полиэтилен, другие мастерски работают с полипропиленом. Однако есть моменты, которые нужно соблюдать. К примеру, обязательно обговорите и проследите, чтобы подключение всех точек водоразбора было параллельным, с использованием гребёнки или коллектора. Это не только позволит получить одинаковый напор, но и легко перекрыть один из узлов, не прибегая к перекрытию воды во всей квартире.

Что касается электрики, то здесь заказчик имеет полную свободу желаний, ограниченную его кошельком. Некоторые застройщики устанавливают базовый щиток электропроводку – пусть мастер осмотрит её и даст рекомендации, можно ли её сохранить хотя бы частично, или придётся менять всё.

Одно из самых главных правил для заказчика, который сам мало смыслит в электрике: розеток мало не бывает! Каждая «точка» стоит денег, и иногда есть соблазн сэкономить. Однако в будущем дефицит розеток может сыграть с вами злую шутку – пусть их лучше будет больше, чем меньше.

На этом этапе также стоит предусмотреть монтаж слаботочных систем: интернета, кабельного ТВ, готовых зарядных розеток постоянного тока для смарт-техники, систему «умный дом» и прочее. Нелишним будет заранее пригласить установщиков климатической техники

Сама сантехника – ванна, раковина, и прочее – устанавливаются на конечной стадии, чтобы их нельзя было повредить. Исключение составляет лишь унитаз, но его на время ремонта установить дешёвый или даже подержанный, лишь потом заменив на хороший.

Предчистовая отделка

После того, как все трассы – водопроводные, канализационные, электрические – проложены и закреплены, наступает черёд предчистовой отделки. Так она называется потому, что после неё можно заниматься непосредственно финишными работами, то есть клеить обои, класть напольное покрытие, окрашивать поверхности.

Стены в обязательном порядке выравниваются слоем штукатурки. В условиях отдельной квартиры это обычно делается по маякам, чтобы обеспечить безукоризненно ровную поверхность. Штукатурная смесь наносится на стену, а затем вытягивается правилом. После первичного схватывания замазываются щели, а потом поверхность затирается до ровного.

Поверх штукатурки обычно накладывают тонкий слой шпатлёвки. Он скрывает даже мельчайшие неровности, поверхность становится гладкой, пригодной не только под оклейку, но и под окраску интерьерными водоэмульсионными красками.

Шпатлевать стены нужно ещё и потому, что штукатурка не даст идеального белого цвета и может просвечивать через снежно-белые обои или слой светлой краски. Шпатлёвка же обеспечивает поверхность, подобную чистому листу бумаги.

По бетонному полу заливается стяжка. Для того, чтобы скрыть трубную разводку, слой должен быть довольно толстым, поэтому льют в два этапа разными материалами:

• толщины достигают полусухой стяжкой, разравнивая её правилом.
• сверху делают тонкий слой наливных полов жидкой самовыравнивающейся смесью.

Чистовая отделка

В самом конце квартира приобретает жилой вид. На этапе чистовой отделки кладётся кафельная плитка в санузле, на кухне, в коридоре. Обустраиваются потолки (натяжные, подвесные, сборные на каркасе из профиля и гипсокартона). Потом настаёт черёд стен – они красятся оклеиваются обоями или отделываются иными материалами.

В последнюю очередь делается пол – для того, чтобы не повредить покрытие во время предыдущих этапов работ. В самом конце устанавливаются межкомнатные двери и плинтуса, а потом настаёт черед сборки мебели и подключения техники. Тогда же устанавливаются лицевые пластины розеток и выключателей.

Выполнение черновых операций

Застройщик может выполнить черновую стяжку и оштукатуривание перегородок. Далее следует проводить чистовую отделку. Но предварительно уберите весь строительный мусор, наплывы бетона, штукатурки. Проверьте, насколько стены ровные. Вполне возможно, что придется счищать или срезать излишки материала.

Работа достаточно грязная. Приготовьте заранее и большое количество мешков для мусора, респираторы. Окна в процессе уборки лучше не закрывать, даже зимой.

Далее переходите к самому продолжительному этапу — заливке бетонной стяжки. Предварительно:

• заделайте дыры между плитами при наличии таковых;
• выведите межкомнатные перегородки в местах их постоянного размещения. Речь идет не о легких гипсокартонных конструкциях, а о стенах из кирпича или пеноблоков. Если перегородки уже есть, проверьте наличие/отсутствие трещин, сквозных дыр.

На пол сначала укладывается армирующая сетка. Сверху заливается песко-цементная смесь в пропорции 1 часть цемента х 2 части щебня мелкой фракции х 3 части карьерного или речного песка, тщательно просеянного. Воду лучше брать не водопроводную, а питьевую, чтобы не менялся химический состав бетонной смеси. Стяжка не должна быть слишком жидкой.

Полное застывание и набор прочности произойдет через 28 дней. Тогда СНиП разрешает приступать к кладке плитки, линолеума или ламината. Ходить по новой стяжке допускается через 4-5 дней. Искусственно ускорять процент просушки не рекомендуется. Идеальные условия для просушки:

• влажность до 70%;
• температура не выше 250С при отсутствии сквозняков и прямых солнечных лучей.
• Стандартную цементную стяжку можно заменить гипсовой, но не в ванной комнате или кухне. К дальнейшей работе стяжка будет готова через неделю, а ходить по ней допускается уже через 4-5 часов.

Ориентировочная стоимость этапов ремонта квартиры с нуля в новостройке

Стоимость ремонта зависит от привлечённых рабочих и сложности выполняемых работ. В целом цена 1 м² может варьироваться от 2 500 до 6 000 рублей без учёта стоимости строительных материалов.

Расценки на этапы черновых строительных работ следующие:

Вид работы	Цена
Демонтаж перегородок, руб./м².	250
Демонтаж оконных конструкций, руб./шт.	450
Демонтаж дверных конструкций, руб./шт.	380
Работы по прокладке кабеля, руб./м².	от 750
Монтаж перегородки из гипсокартона, 1 лист.	1 000
Монтаж перегородки из блоков,м².	1 500
Монтаж кирпичной перегородки,м².	1 650

С чего начать ремонт в новостройке: запреты и разрешения

Очень многие люди, решив сделать капитальный ремонт квартиры в новом доме, задаются вопросом: с чего начинать? Самое главное − это выполнить грамотную планировку. Как правило, застройщики сейчас предлагают квартиры, где имеются только несущие стены. В принципе, это неплохо, поскольку можно организовать пространство в соответствии со своими желаниями, но, с другой стороны, нужно знать, что есть ряд ограничений, нарушение которых может обернуться внушительным штрафом или даже утратой жилья.

На плане квартиры, который можно сделать самому или заказать у профессионального дизайнера, должно быть указано место возведения новых или демонтажа старых перегородок. Далее этот план должен быть утверждён в Бюро технической инвентаризации (БТИ). Только после того, как изменения в планировке квартиры будут одобрены соответствующими органами, можно приступать к разметке всех необходимых коммуникаций, которые будут смонтированы в соответствии с расположением электрооборудования, сантехнических приборов и крупногабаритной мебели.

Ремонт в квартире нужно начинать с составления подробного плана

Перечень ремонтных работ, которые категорически запрещено проводить в квартире

При проведении ремонтных работ в квартире и перепланировке законом категорически запрещено проводить следующие мероприятия:

• объединять помещение кухни, в которой установлена газовая плита, с жилой комнатой;
• обустраивать вход в санузел из кухни или комнаты;
• переносить кухню на месторасположение жилой комнаты или санузла;
• обустраивать ванную комнату над кухонной зоной или жилыми помещениями соседей;
• обустраивать жилые помещения или кухню в местах без естественного освещения;
• осуществлять прокладку трубопровода или электрокабелей в плитах перекрытия и стыках стеновых панелей;
• замуровывать вентиляционные каналы или уменьшать их сечение;
• создавать на несущие конструкции нагрузку, превышающую допустимые значения, указанные в проекте жилого дома;
• переносить подключённые к общедомовой системе трубопроводы горячего водоснабжения (ГВС) и батареи централизованного отопления на балконы и лоджии;
• подсоединить к централизованному отоплению или ГВС системы «тёплый пол».

Снос межкомнатных перегородок при перепланировке квартиры – один из самых трудоёмких, грязных и шумных этапов ремонта

Какие ремонтные работы нуждаются в разрешении БТИ

В принципе, никто не запрещает проводить ремонтные и отделочные мероприятия по своему усмотрению, но есть определённые виды работ, на проведение которых потребуется разрешение соответствующего органа. К таким мероприятиям относят:

• все работы, влияющие на архитектурный облик фасада здания;
• работы, затрагивающие непосредственно несущие конструкции дома;
• расширение или перенос санузлов и ванных комнат;
• все мероприятия, связанные с газовыми коммуникациями и приборами.

Для переноса газовых приборов требуется разрешение соответствующих органов

Капитальный ремонт квартир, не требующий никаких разрешений

Большинство ремонтных работ в квартире можно проводить без разрешения БТИ, однако об их осуществлении всё-таки необходимо уведомить соответствующий орган. Итак, к таким работам относят:

• перенос сантехнических приборов в существующих пределах ванных комнат, санузлов и кухонь;
• устройство или закладка дверных проёмов в перегородках без несущей функции;
• остекление лоджий и балконов;
• устройство дополнительных межкомнатных перегородок, но без значительного увеличения нагрузки на плиты перекрытия;
• снос межкомнатных перегородок, которые не выполняют несущую функцию.

Снос не несущих перегородок не требует специального разрешения БТИ

Работы, которые можно проводить без разрешения и уведомления БТИ:

• косметический ремонт квартиры;
• установку новых инженерных коммуникаций, с условием, что их устройство и характеристики аналогичны предыдущим;
• перенос стационарных электрических плит в существующих пределах кухни;
• демонтаж или установку встроенных шкафов и антресолей;
• монтаж антенн, кондиционеров и защитных сеток на фасаде здания;
• монтаж дверей карусельного или раздвижного типа, если это не влечёт изменение размеров помещения;
• изменение внешнего вида лоджий и балконов;
• перенос отопительных батарей и газовых приборов.

Замена и перенос отопительных приборов можно делать без специального разрешения, но такие работы должен выполнять опытный специалист

Watch this video on YouTube

Планирование

Действовать следует поэтапно.

Закупка материалов

Необходимо заранее продумать, где будут храниться стройматериалы и сантехника, хватит ли средств на их закупку и оплату услуг строительной фирмы, долго ли идет заказ. Делая заказ из Европы, нужно рассчитать время, которое он проведет в пути. В августе все европейские фирмы закрываются. Их сотрудники уходят в отпуск, поэтому время ожидания в конце лета значительно увеличится.

Запас должен составлять не менее 10% на случай брака и порчи при укладке. Используют материалы из одной партии — только так можно добиться однородного цвета и рельефа. Одинаковые плитки или рулоны обоев из разных партий заметно отличается друг от друга.

План перепланировки

Если предстоит перепланировка, ее также вносят в график. Разработка и согласование проекта могут занять несколько месяцев. В каждой области действует региональное законодательство, уточняющее список запрещенных мероприятий. В Москве таким документом является Постановление № 508 ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах». Их изучение — это именно то, с чего следует начать ремонт в новостройке. Когда работы начнутся, желательно воздержаться от спонтанных решений — они могут оказаться как минимум незаконными. Необходимо пошагово спланировать все свои действия и сделать это заранее.

Чего нельзя делать по закону

• Установка оборудования, оказывающего влияние на потребление ресурсов в соседних помещениях.
• Полный или частичный снос вентиляционных каналов.
• Перенос отопительных приборов, подключенных к стояку, на балкон или лоджию.
• Подключение системы теплого пола к трубам ГВО или центрального отопления.
• Прокладка каналов в панелях и межпанельных швах. Допускается штрабление в слое штукатурки. Стены из кирпича под запрет не попадают, но они могут быть сильно изношены. Перед штраблением необходимо провести их обследование. Для этого понадобится специальное оборудование, которым располагают инжиниринговые организации.
• Расширение санузла за счет жилых помещений.
• Устройство проемов без согласования проекта. Их нельзя делать в колоннах, в межпанельных швах и других местах, где стыкуются сборные элементы.
• Ослабление несущих конструкций, создание условий, при которых они испытывают нагрузки сверх допустимых. В зданиях типовых серий перегородки лучше делать из гипсокартона – кирпич может оказаться слишком тяжелым. Если планируется увеличить нагрузку, желательно сначала провести обследование несущих конструкций. В старых постройках они значительно ослаблены. Причиной тому — возраст, износ и незаконные перепланировки.
• Самовольное устройство лоджий, балконов, создание фундамента под ними, даже если они предусмотрены проектом. Также запрещено их объединение с внутренними помещениями.
• Перепланировка в подъезде, на чердаке и в подвале, если они являются общедомовой собственностью. Подобные работы допускаются только с согласия всех жильцов;
• Объединение комнаты с кухней, если в ней установлена газовая плита. Между ними обязательно должна быть плотно закрывающаяся дверь.
• Изменения внешнего вида фасада, если здание является памятником архитектуры. В домах типовых серий любые изменения согласовываются в государственных инстанциях.
• Устройство более одной антресоли в помещении.
• Установка на антресоли кухонных плит и сантехники.

Вопрос-ответ

Стоит ли заделывать санузел в кафель в новом доме? Ведь дом даёт усадку и плитка может потрескаться?

Современные многоэтажные дома с каркасом из монолитного железобетона дают минимальную усадку практически без изменения геометрических размеров. Во многом трещины и отслоение плитки происходит из-за неправильного монтажа и «косяков» исполнителей, которые списывают всё на усадку.

Как поступить с входной дверью от застройщика?

Минимум – поменять личинку замка, чтобы избежать проникновения в квартиру (ключ из комплекта не сданной квартиры может уйти «налево»). Учитывая, что застройщик обычно экономит, замена двери представляется целесообразной, хотя и необязательной, если дверь вас устраивает.

Можно ли доверять проводке от застройщика?

Застройщик обычно делает проводку по минимуму, но при этом придерживается всех необходимых стандартов. Готовый вариант вполне можно сохранить, если он сделан грамотно, лишь внеся доработки – увеличив количество розеток и поставив более совершенный щит.

На каком этапе устанавливать батареи отопления?

Если в квартире готова отопительная разводка, то прикреплять радиаторы удобнее всего после финишной отделки – так удобнее клеить обои или красить.

Какие потолки лучше поставить?

Если позволяет высота, лучше всего сделать подвесные или натяжные потолки – они, кстати, позволят произвести разводку по потолку, с минимальным штроблением бетона.

Придерживаясь правильной последовательности и начав ремонт с самых грязных, пыльных и основательных работ, хозяин квартиры выиграет и во времени, и в средствах.

Видео-советы

Памятка для начинающих ремонт в новостройке

Начиная грандиозную стройку, не забудьте про безопасность

Самостоятельная организация пространства в помещении с одними только несущими стенами позволяет воплотить оригинальный дизайнерский замысел. Однако, следует учитывать нюансы и ограничения, нарушения которых ведут к штрафам.

Что запрещено при перепланировке

Радиаторы отопления должны находиться внутри квартиры

Чтобы планировка полностью соответствовала нормам безопасности, запрещены следующие манипуляции:

• Кухню, в которой стоит газовая плита, нельзя объединять с жилым помещением
• Вход в ванную или туалет должен осуществляться из нежилой зоны
• Ванную нельзя переносить туда, где она будет располагаться над жилой зоной нижних соседей
• Жилые комнаты и кухня должны иметь окна
• Электропровода и трубопровод нельзя прятать в швы бетонных плит
• Нельзя увеличивать предельную нагрузку на несущие перекрытия
• Отопительные батареи и трубопроводы с горячей водой нельзя выносить на неутепленные балконы или лоджии

На какие виды работ берется разрешение в БТИ

Бюро технической инвентаризации должно дать согласие на изменение архитектурного вида внешнего фасада здания. С его разрешения выполняется расширение санузлов, и осуществляются все работы, касающиеся газа. Если собираетесь выполнять процедуры с несущими плитами, также поставьте инженеров БТИ в известность.

Что можно делать без согласия надзорных органов

Убедитесь, что выполняемые мероприятия согласованы со всеми структурами

Без риска нарушить целостность конструкции новостройки и не заработать штраф можно выполнять следующие действия:

• Самостоятельная перестановка сантехники и приборов в кухне и санузлах (не выходя за габариты этих помещений)
• Формирование или закладка дверных проемов в ненесущих перегородках
• Возведение или демонтаж перегородок в случае, если они не повлияют на нагрузку несущих плит
• Остекление балконов
• Монтаж наружного технического оборудования на фасад строения (антенна, кондиционер, решетка)
• Установка раздвижных перегородок, дверей, витрин
• Перестановка газовых, отопительных приборов, а также электроплит (не выходя за габариты комнаты)