Письмо Госарбитража РСФСР от 22 июня 1990 г. N С-13/ОПИ-215 "О применении Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде"

Письмо Госарбитража РСФСР от 22 июня 1990 г. N С-13/ОПИ-215 "О применении Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде"

Государственный арбитраж РСФСР направляет для использования в практической деятельности информационное письмо об отдельных ответах, данных Государственными арбитражем СССР и Государственным арбитражем РСФСР по вопросам применения законодательства об аренде.
Приложение: на 4 листах.
Главный государственный
арбитр РСФСР
Н.П. Зарубин
I. Об арендодателях по договорам на аренду государственного предпри-
ятия и структурной единицы объединения
В соответствии с п.1 ст.16 Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде трудовой коллектив государственного предприятия (объединения) или структурной единицы объединения вправе образовать организацию арендаторов как самостоятельное юридическое лицо для создания на его основе арендного предприятия.
В практике арбитражей возник вопрос, кто должен выступать арендодателем по таким договорам.
По этому вопросу Госарбитражем СССР дано следующее разъяснение.
"В настоящее время вопрос об арендодателях в указанных случаях прямо решен в п.3 постановления Совета Министров СССР от 20.03.90 г. N 280 "О порядке сдачи предприятий (объединений) союзного подчинения и их имущества в аренду".
При сдаче в аренду государственного предприятия (объединения) договор должен быль заключен с государственным органом, которому подчинено предприятие (объединение). При сдаче в аренду структурной единицы объединения договор должен быль заключен с объединением, в состав которого входит структурная единица, коллектив которой образовал организацию арендаторов в соответствии с п.1 ст.16 Основ (Письмо Госарбитража СССР от 29.03.90 г. N ОП-7/10).
В соответствии с постановлением Совета Министров РСФСР от 13.04.90 г. N 118 при сдаче в аренду государственных предприятий (объединений) республиканского (РСФСР) подчинения арендодателями выступают министерства и ведомства РСФСР, республиканского (АССР) и местного подчинения - государственные органы, уполномоченные на это Советами Министров автономных республик, край(обл)исполкомами, Мосгорисполкомом и Ленгорисполкомом. При сдаче в аренду структурных единиц и самостоятельных предприятий, входящих в состав различных объединений, на которые распространяется Закон СССР "О государственном предприятии (объединении)", арендодателями выступают объединения, в которые они входят.
II. Арендное предприятие является самостоятельным, поэ-
тому споры с его участием подлежат рассмотрению в
органах госарбитража
Руководствуясь п.1 ст.16 Основ законодательства Союза СССР и союзных республик об аренде, многие предприятия и структурные единицы объединения заключают договоры аренды. В этой связи возник вопрос: государственный или ведомственный арбитраж должен рассматривать споры арендных предприятий с другими предприятиями (организациями) отрасли.
Госарбитраж СССР разъяснил, что арендное предприятие является самостоятельным и не подчиняется ни своей бывшей организации, ни соответствующему министерству. Поэтому споры между арендными предприятиями и другими предприятиями отрасли подлежат рассмотрению в органах госарбитража.(Письмо Госарбитража СССР от 20.02.90 г. N С-13/ОП-25).
III. Договоры на аренду имущества подразделения государственного
предприятия могут быть заключены только на добровольной основе
Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде предусматривают возможность создания арендного предприятия на основе имущества подразделения государственного предприятия.
В практике органов госарбитража возник вопрос, подведомственны ли госарбитражам споры о понуждении государственного предприятия к заключению такого договора с организацией арендаторов.
По данному вопросу Госарбитраж РСФСР дал следующее разъяснение:
Создание арендного предприятия на основе имущества подразделения государственного предприятия согласно ст. 22 Основ производится лишь с согласия соответствующего государственного предприятия. В этом случае договор аренды заключается с государственным предприятием на добровольной основе.
Поэтому требования одной из сторон о понуждении к заключению таких договоров неправомерны и не подлежат рассмотрению в органах арбитража. Разногласия, возникающие при заключении этих договоров рассматриваются арбитражем лишь при наличии соглашения сторон.(Письмо Госарбитража РСФСР от 28.03.90 г. N С-13/ОПИ-101.)
IV. Споры, возникающие при заключении договоров на аренду нежилого
помещения, рассматриваются органами госарбитража, если это пре-
дусмотрено соглашением сторон
В связи с отменой ранее действовавшего законодательства по вопросам аренды нежилых помещений и введением в действие Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде в практике органов госарбитража возник вопрос о подведомственности арбитражам споров, возникающих при заключении таких договоров.
Госарбитражем РСФСР дано разъяснение следующего содержания.
В соответствии с действующим законодательством разногласия, возникающие при заключении договоров на аренду нежилых помещений, могут разрешаться органами государственного арбитража, если это предусмотрено соглашением сторон. Если такого соглашения не имеется, госарбитраж правомерно отказывает в принятии исковых заявлений. (Письмо Госарбитража РСФСР от 22.02.90 г. N ОПИ-19/5).
V. О рассмотрении разногласий, касающихся размера арендной платы за
нежилое помещение
Согласно ст. 7 Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде конкретный размер арендной платы устанавливается в договоре, заключаемом сторонами на началах добровольности и полного равенства.
В арбитражной практике возник вопрос, чем должен руководствоваться госарбитраж при рассмотрении разногласий, касающихся размера арендной платы за нежилое помещение и какой орган может проверить обоснованность составленной арендодателем калькуляции размера арендной платы.
На поставленный вопрос Госарбитраж РСФСР разъяснил:
"При определении размера арендной платы за нежилые помещения сторонам необходимо руководствоваться ст. 8 Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде, п. 18 постановления ЦК КПСС и Совета Министров от 15.03.89 г. N 231 и п. 13 постановления Совета Министров РСФСР от 12.05.89 г. N 153, согласно которым признана недопустимой сдача в аренду нежилых помещений (строений) с оплатой в размерах, не покрывающих расходов по их содержанию и ремонту.
В случае недостижения сторонами соглашения по размеру арендной платы за конкретное нежилое помещение арбитр должен исходить из необходимости покрытия расходов арендодателя по содержанию помещения, а также получения им части прибыли.
При необходимости может быть назначена экспертиза с привлечением в качестве экспертов специалистов финансовых органов, управлений жилищно-коммунального хозяйства исполкомов и других компетентных органов.
Кроме этого, следует иметь в виду, что Минжилкомхоз РСФСР письмом от 19.04.90 г.N 01-17-135 всем подведомственным органам на местах направил для руководства при заключении договоров на аренду нежилых помещений "Рекомендации по расчету арендной платы за нежилые помещения в новых условиях хозяйствования". (Письмо Госарбитража РСФСР от 23.05.90 г. N С-13/ОПИ-161).
VI. Споры, связанные с размещением госзаказа на арендном предприя-
тии, рассматриваются госарбитражами в установленном порядке
Согласно п. 4 ст. 18 Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде арендное предприятие обязано принимать на себя по договору аренды выполнение государственного заказа в объеме, не превышающем соответствующий заказ, принятый на год его сдачи в аренду.
Однако, в практике нередки случаи, когда до арендного предприятия доводится госзаказ в большем объеме, чем на год его сдачи в аренду.
В этой связи Госарбитраж РСФСР разъяснил:
"Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде не предусматривают право арендного предприятия обращаться с заявлениями о признании акта о доведении госзаказа полностью или частично недействительным.
Однако, учитывая, что госзаказ является обязательным для арендных предприятий, споры, связанные с его размещением на таких предприятиях, должны рассматриваться госарбитражами в установленном порядке". (Письмо Госарбитража РСФСР от 15.05.90 г. N С-13/ОПИ-106).