Кадастровые ошибки, их причины и как их исправить

С введением в июле 2007 года закона о государственном кадастре недвижимости в нашем обиходе появились новые термины, связанные со словом «кадастровые». Они несут в себе определенную информацию, причем важную практически для всех: государственных органов, граждан страны, предпринимателей, всевозможных организаций и предприятий. Это связано в первую очередь с отношениями к собственности, недвижимости, в том числе земельным участкам и территориям.

Именно кадастровые отношения стоят в основе регулирования государством прав собственности и недвижимости при организации кадастрового учета и всей кадастровой деятельности.

Введение новых понятий и документов:

  • кадастровый номер;
  • кадастровое деление;
  • кадастровые сведения;
  • кадастровая стоимость;
  • кадастровый план, паспорт;
  • кадастровая карта, выписка, справка;
  • кадастровое (реестровое) дело,-

все это несет в себе получение нужной определенной кадастровой информации, которую формируют новые специалисты с квалификацией кадастрового инженера.

Даже понятие ошибок имеет также свой «кадастровый» оттенок, и назывались кадастровыми ошибками. В настоящий момент имеет название реестровой ошибки.

Характер кадастровых ошибок

Выполняя кадастровые работы или целый их комплекс, как и при любой другой деятельности не удается обойтись без ошибок. Они могут быть различного характера:

  • кадастровые (реестровые);
  • технические;
  • правовые.

К реестровым ошибкам относятся все допущенные ошибки в документах, предоставляемых в ЕГРН (Росреестр) для установления объекта недвижимости, постановки его на кадастровый учет и регистрации на него прав собственности.

К техническим ошибкам отнесены любого рода ошибки, связанные с описками, опечатками, грамматикой, простой арифметикой при оформлении кадастровых сведений в кадастровом учете с несоответствием информации в документальном оформлении.

К правовым ошибкам возможно отнести ошибки того же характера, что и технические. С тем лишь отличием, что правовые ошибки возможны в правоустанавливающем реестре ЕГРН (сбои в программном обеспечении и все что угодно) при неверных сведениях в выписке ЕГРН, подтверждающих право собственности на недвижимое имущество.

Порядок исправления ошибок в ЕГРН

Понятно, что при обнаружении ошибок, а это происходит, как правило, неожиданно, приходится сталкиваться с временными трудностями. При нахождении технических ошибок, которые по своей природе образования довольно просты, их устранение осуществляется практически в течение небольшого срока (трех рабочих дней) по решению самого регистратора, обращению к нему (в ЕГРН) с заявлением заинтересованного лица (его представителя) или по решению суда. При этом исправление возможно только в случаях отсутствия каких-либо изменений правового статуса для объектов недвижимости.  

С бывшими кадастровыми, а ныне реестровыми ошибками значительно труднее в зависимости от степени сложности ошибки. Вариации могут быть различными. Суть заключается в обнаружении их по документам, которые оформлял кадастровый инженер. К таким документам относятся межевой план, карта-план территории, технический план, акты обследования и всевозможные варианты копий правоустанавливающих или других документов информационного порядка, используемые при регистрации недвижимости в кадастре и найденных в них ошибках. Во всех этих документах много сведений, которые при обнаружении, можно назвать технического и организационного порядка, также легко перепроверить и исправить. Но лишь в ситуациях, где нет конфликта имущественного интереса, можно говорить прямо, соседствующих сторон, вольно (например, при покупке) или не вольно (при получении в наследство) обладающими объектом и правами на недвижимое имущество, а точнее в большинстве случаев на земельные участки. Сама процедура исправления регистратором (ЕГРН) осуществляется точно в течение недели (пяти рабочих дней) после поступления к нему документов, в которых содержатся исправленные сведения по объекту. В случаях с реестровыми (кадастровыми) ошибками исправления происходят без изменений, перехода или возникновения, прав на объекты недвижимости и в случаях только при исполнении решений суда.

Причины возникновения кадастровых ошибок

Изменение названия одного слова «кадастровые» на другое «реестровые», как и новых законодательных актов (федеральных законов) не меняет сути возникновения этих кадастрово-реестровых ошибок.

В самой системе всего единого кадастра недвижимости заложены:                                                                                                                     

Известно, что в геодезическом производстве в соответствии с влиянием независимой теории ошибок, которую никто никогда не сможет отменить, предусмотрен целый набор возможных случайных погрешностей. Их влияние имеет место на практике при размежевании участков. Главное, чтобы они были в допустимых пределах и не повлияли на окончательный результат получения прямоугольных координат межевых точек земельного участка и его площади.

При практическом производстве работ по межеванию земель за точку отсчета берется определенная в конкретной местности геодезическая основа, как правило, опорная межевая сеть. А за исходные данные координаты геодезических пунктов этой межевой сети. Все классически верно. Но в последние годы технологии геодезического и картографического процессов усовершенствовались. Совместно, но вероятнее всего вдогонку развития измерительной (электронной и спутниковой) и вычислительной (компьютерной и цифровой) техники. При этом на смену традиционным наземным геодезическим способам измерений (триангуляции, полигонометрии) появились новые космические методы (например, той же трилатерации). При возросших скоростях получения точной геодезической информации, ее обработке, возникли новые возможности появления и обновления новых, уже глобальных систем отсчета (координат) Земли. В РФ за последние два десятилетия усовершенствовались государственные геодезические сети и обновлялись государственные системы координат, не менее трех раз. Появились местные системы координат в каждом административном регионе. Все это проводилось, и в последние пятнадцать лет с большим успехом, чем в 90-е годы XX века. Начиная с тех лет, при зарождении кадастровых отношений и учета, которые больше базировались на картографической топооснове, стали возникать первопричины кадастровых ошибок. Это не значит, что 90-е годы виноваты. Пожалуй, есть такое волшебное слово «финансирование», которое совместно с «кадрами» решают все. Надеюсь договаривать не надо.

Огромное пространство страны не позволяющее до сих пор выполнять все в единых новых системах координат (ПЗ-.90.11). Администрирование через преобразования (перевычисления) из глобальной (WGS84) системы отсчета через государственную систему координат (ПЗ-90.11) в государственную (ГСК-2011) и местные системы координат, трудоемко и привносит свою лепту в формирование погрешностей (возможны и другие сочетания СК).

В кадастровых работах на начальном этапе, как правило, задействованы современные геодезические спутниковые приборы пространственного позиционирования для точного определения координат межевой сети и создания съемочно-разбивочной основы. Совместно с низкой информационной базой по геодезическим пунктам и перевычислениями, с не единообразием систем координат, с накопленными, мало исследованными, не говоря об устранение, грубыми погрешностями между исходными данными ГГС различными методами (такие сведения существуют по Московскому региону), могут давать такую неприглядную «кадастровую картину» причин реестровых ошибок. Они всем кадастровым инженерам известны: пересечение границ у смежных земельных участков, административных границ и населенных пунктов, накладывание одного участка на другой, ошибки так называемых прошлых лет. Следует обратить внимание, что в реестровых ошибках могут тянуться шлейфом кадастровые сведения, основанные на картографической планшетной основе прошлых лет и оцифрованные в электронных картах с кадастровыми данными.

Кроме этого, могут присутствовать погрешности технического характера геодезическо-кадастровых работ в рамках не аккуратного профессионального отношения у одних, более низкой квалификации кадастрового инженера у других специалистов, и порой грубых ошибок у третьих.