полученный результат дисконтируется или капитализируется в зависимости от выбранного метода.
Потенциальный валовый доход в первую очередь зависит от вида использования объекта, его особенностей и может рассчитываться от общей, полезной площади, объема, иной характеристики, количества мест (для объектов недвижимости, в которых реализуются гостиничная или санаторно - курортная функции и прочее) и отражает максимальную доходность, которую может принести рассматриваемый объект недвижимости.
При определении чистого операционного дохода потенциальный валовый доход, определенный на основе сложившейся на дату определения кадастровой стоимости рыночной арендной платы для аналогичных объектов, корректируется с учетом среднего уровня недозагрузки и операционных расходов (в том числе коммунальных расходов и затрат на текущий ремонт).
Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методом прямой капитализации выполняется путем деления типичного чистого операционного дохода в год на общую ставку капитализации по объектам недвижимости. Общая ставка капитализации рассчитывается в соответствии с условиями рынка соотношением годового чистого операционного дохода от сдачи аналогичных объектов недвижимости в аренду и цен сопоставимых сделок (предложений) за аналогичные объекты недвижимости. В случае невозможности рассчитать чистый операционный доход и (или) ставки капитализации на основании рыночной информации применяются показатели, указанные для целей Указаний в приложениях N 11 и N 12 к Указаниям, в случае если они подтверждаются данными соответствующего сегмента рынка недвижимости.
Для объектов недвижимости с ярко выраженными колебаниями доходов рекомендуется использовать расчет дисконтированием денежных потоков. При расчете дисконтированием денежных потоков рекомендуется использовать номинальную ставку дисконтирования, а в модель определения кадастровой стоимости закладывать прогнозную инфляцию в рассматриваемом сегменте рынка недвижимости.
Метод дисконтирования денежных потоков применяется к будущим денежным потокам с любым прогнозом изменения во времени и определяет их текущую стоимость путем дисконтирования по ставке, соответствующей доходности инвестиций. Ставка дисконтирования характеризует приведение (дисконтирование) относящихся к разным периодам времени всех обычных на данном сегменте рынка денежных потоков (доходов), в том числе от возможной их продажи в будущем. В случае невозможности определения ставок дисконтирования на основе достоверной информации об условиях продажи объектов недвижимости с действующими договорами аренды в качестве ставки дисконтирования возможно использование обычных для данного сегмента рынка ставок кредитования сделок.
7.5. В случае невозможности использования указанных выше методов определения кадастровой стоимости допускается применение иных методов определения кадастровой стоимости, использование которых должно быть обосновано. При этом также необходимо обосновать использование изложенных в Указаниях методов.
VIII. Определение бюджетным учреждением кадастровой стоимости в рамках индивидуального расчета
8.1. Индивидуальный расчет может применяться при определении кадастровой стоимости в следующих случаях:
1) требуется определение стоимости эталонного (типового) объекта с заданными характеристиками, относительно которого будут моделироваться стоимости объектов недвижимости;
2) требуется определение стоимости конкретных объектов недвижимости с целью обеспечения достаточного количества информации о рынке (сегменте рынка) объектов недвижимости или в случае невозможности продолжения фактического использования объекта недвижимости;
3) невозможности расчета с применением моделирования стоимости, в том числе статистической обработки объектов, в силу недостаточного количества информации о рынке (сегменте рынка) объектов недвижимости;
4) определение кадастровой стоимости особо сложных объектов недвижимости, обладающих уникальными характеристиками.
8.2. Индивидуальный расчет осуществляется исходя из вида фактического разрешенного использования оцениваемого объекта.
В случае если имеются основанные на конкретных фактах и юридически разрешенных условиях использования территории основания полагать, что вид использования объекта недвижимости изменится (учет будущего развития за счет изменения вида использования) и это изменение приведет к более высоким доходам от использования данного объекта или его продажи (отчуждения), следует учитывать это при составлении моделей определения кадастровой стоимости такого объекта.
8.3. Для объектов, стоимость которых преимущественно формируется за счет предпринимательской деятельности (гостиничные комплексы, санаторно - курортные объекты, автозаправочные станции, объекты общественного питания, производственные комплексы и прочее), при использовании сравнительного и доходного подходов следует исключать в том числе вклад предпринимательской деятельности в стоимость объекта недвижимости, а также долю стоимости движимого имущества, являющегося самостоятельным объектом имущественного налогообложения.
8.4. Оценка земельных участков, являющихся частью единого производственно - технологического комплекса (условно сформированный единый объект недвижимости на основании устойчивых производственнотехнологических и иных связей), проводится на основе оценки всего комплекса. Стоимость конкретного земельного участка или другого объекта недвижимости, входящих в состав единого производственно - технологического комплекса, рассчитывается соразмерно их вкладу в генерирование доходов от данного комплекса и (или) затрат на их создание и (или) пропорционально их доли площади или другим физическим характеристикам. В случае существенного (более 20%) расхождения результатов расчета в рамках затратного и других подходов к оценке рассматриваемых объектов необходимо провести анализ причин такого расхождения и провести необходимые корректировки. Все доходы сверх достаточных (обоснованных рынком) для компенсации затрат на создание рассматриваемого комплекса с учетом величины предпринимательской прибыли рекомендуется относить к доходам от предпринимательской деятельности и не учитывать в стоимости объектов недвижимости.
8.5. При проведении индивидуальной оценки ОКС к основному объекту ОКС следует относить вспомогательные объекты, не являющиеся самостоятельными объектами кадастрового учета.
Оценка сооружений преимущественно проводится с использованием затратного подхода. Возможно использование доходного и сравнительного подходов, однако при этом следует учитывать возможное влияние на результат расчета в том числе движимого имущества, а также объектов, которые могут быть самостоятельными объектами кадастрового учета, в том числе земельных участков.
8.6. В качестве исходных данных для моделирования, а также для установления кадастровой стоимости возможно использовать результаты иных оценок - отчетов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости (в том числе выполненных по заказу самих правообладателей данных объектов недвижимости), в целях повышения достоверности результатов определения кадастровой стоимости, с обязательной индексацией этих результатов на дату определения кадастровой стоимости.
IX. Группировка бюджетным учреждением объектов недвижимости. Особенности применения подходов
9.1. Для целей определения кадастровой стоимости объекты недвижимости, подлежащие оценке, могут быть объединены в группы (подгруппы) на основе сегментации объектов недвижимости.
Группировка объектов недвижимости должна ориентироваться на сложившиеся сегменты рынка недвижимости и быть основана на результатах анализа информации о рынке объектов недвижимости, модели оценки кадастровой стоимости, составе ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов недвижимости для каждого исследуемого объекта недвижимости.
Для проведения группировки обосновывается выбор показателей, значений или диапазона значений данных показателей для отнесения объектов недвижимости к соответствующим группам (подгруппам).
Объекты недвижимости, строительство которых не завершено, не могут быть отнесены к одной группе с объектами недвижимости, строительство которых завершено.
Не допускается отнесение одного объекта недвижимости к двум и более группам (подгруппам).
9.2.1. Рекомендуемые коды для ОКС, позволяющие разбить объекты на основные группы (подгруппы), приведены для целей Указаний в приложении N 2 к Указаниям.
Код объекта присваивается согласно следующему правилу:
XX:УУУ:ZZZZ...TT, где:
ХХ:УУУ - сегмент (первый уровень) и группа (второй уровень) - обязательный к указанию код расчета вида использования для целей Указаний в соответствии с приложением N 1 к Указаниям;
ZZZZ - обязательный номер подгруппы, назначаемый для целей Указаний в соответствии с приложением N 2 к Указаниям;
ТТ - номер подгруппы по порядку наибольшего уровня.
При проведении группировки ОКС и ЕНК следует разделять в отдельные подгруппы объекты недвижимости, строительство которых завершено, и ОНС, а также объекты, точное местоположение которых возможно установить, и объекты, точное местоположение которых невозможно установить.
К подгруппе объектов, точное местоположение которых возможно установить, относятся объекты, местоположение которых:
возможно установить до уровня дома;
возможно установить до уровня улицы;
возможно установить до уровня кадастрового квартала.
При этом для объектов, расположенных в населенных пунктах, численностью до 1 тысячи человек, отнесенных к подгруппе объектов, точное местоположение которых возможно установить, допустимым является установление местоположения до уровня населенного пункта.
К подгруппе объектов, точное местоположение которых невозможно установить, относятся объекты, местоположение которых:
возможно установить только до уровня населенного пункта, за исключением населенных пунктов численностью до 1 тысячи человек;
возможно установить только до уровня муниципального образования;
возможно установить только до уровня субъекта Российской Федерации. При этом объекты, расположенные в сельских населенных пунктах, относить к подгруппе объектов, точное местоположение которых невозможно установить, недопустимо в случае, когда местоположение возможно установить до уровня населенного пункта.
При наличии объектов, точное местоположение которых установить невозможно, такая группировка является обязательной.
В зависимости от субъекта Российской Федерации (муниципального образования) разделение на группы (подгруппы) производится по принципу:
объекты, расположенные в административном центре (столице) субъекта Российской Федерации (крупном торгово - промышленном городе);
объекты, расположенные в крупных и крупнейших городских населенных пунктах, численностью от 100 тыс. человек;
объекты, расположенные в средних городских населенных пунктах, численностью от 50 до 100 тыс.человек;
объекты, расположенные в прочих городских населенных пунктах;
объекты, расположенные в сельских населенных пунктах, численностью от 1 тысячи человек;
объекты, расположенные в средних сельских населенных пунктах, численностью от 200 до 1 тысячи человек;