- объектом строительства выступает многоквартирный дом, который на момент привлечения денежных средства и (или) имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.
Отказывая в применении правил § 7 гл. IX Закона о банкротстве, суды ограничились констатацией того факта, что непосредственно должник денежные средства не привлекал; между ним и участниками строительства отсутствуют прямые договорные связи.
Вместе с тем судами нижестоящих инстанций не учтены цели законодательного регулирования соответствующего института, состоящие в первую очередь в необходимости защиты участников строительства от злоупотреблений застройщиков, совершаемых путем иного правового оформления своих отношений по привлечению денежных средств.
Пункт 2 ст. 201.1 Закона о банкротстве не исключает возможность признания застройщиком и того лица, которое является правообладателем земельного участка и объекта строительства, но денежные средства напрямую не привлекает.
Поэтому законодатель в п. 5 ст. 201.1 Закона о банкротстве во избежание толкования норм упомянутого параграфа в противоречии с целями правового регулирования предоставил судам возможность признавать сделки, заключенные участниками строительства с застройщиком и (или) с действовавшими в его интересах третьими лицами, притворными, что позволяет квалифицировать состав и статус вовлеченных в процесс несостоятельности застройщика лиц в соответствии с их фактическим положением.
В настоящем деле физические лица ссылались на то, что кооператив и должник аффилированы друг с другом, поскольку последний выступает одним из учредителей кооператива; изначально кооператив был создан не в целях самостоятельного осуществления строительства, а для продажи будущих квартир в жилых домах, возводимых должником за счет привлеченных средств граждан; поступающие от продажи паев денежные средства переводились кооперативом в пользу должника для осуществления строительства, то есть фактически взаимоотношения по участию в финансировании жилого дома сложились именно между должником и гражданами, в том числе с заявителем. При строительстве иных домов, уже введенных к настоящему времени в эксплуатацию, отношения сторон строились таким образом, что после получения разрешения на строительство договоры о приобретении паев расторгались, и вместо них граждане заключали напрямую с должником договоры долевого участия в строительстве без внесения дополнительных средств. Такое правовое оформление отношений использовалось аффилированными лицами для обхода положений ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (далее - Закон N 214-ФЗ), предоставляющей право на привлечение денежных средств граждан только после получения разрешения на строительство.
В частности, заявители ссылались на факт составления в отношении должника двенадцати протоколов об административных правонарушениях по факту привлечения денежных средств граждан без соблюдения требований Закона N 214-ФЗ.
Договоры по приобретению паев и последующее перечисление денежных средств должнику по договору инвестирования фактически прикрывали договоры долевого участия в строительстве, заключаемые при помощи кооператива (агента), продававшего квартиры от имени и в интересах должника, то есть действовавшего по модели поручения (абзац третий п. 1 ст. 1005 ГК РФ).
Определение N 304-ЭС16-4218
III. Недействительность сделок
8. Победитель аукциона на право заключения государственного контракта не может ссылаться на недействительность этого договора и требовать применения последствий его недействительности в виде возврата уплаченной суммы за соответствующее право по обстоятельствам, возникшим в связи с недобросовестными действиями самого победителя аукциона, о которых государственный заказчик не знал и не должен был знать на момент заключения договора.
Государственный заказчик (далее - заказчик) разместил на сайте Единой электронной торговой площадки извещение и аукционную документацию о проведении открытого аукциона в электронной форме на оказание услуг.
Документацией об открытом аукционе в электронной форме на право заключения государственного контракта предусмотрено требование об обеспечении исполнения государственного контракта в виде безотзывной банковской гарантии, выданной банком или иной кредитной организацией, или в виде передачи заказчику в залог денежных средств, в том числе в форме вклада (депозита), в размере обеспечения государственного контракта, установленном документацией об аукционе.
Поскольку при проведении открытого аукциона цена контракта была снижена до нуля, открытый аукцион в электронной форме проводился на право заключить контракт. Победителем было признано общество, предложившее наиболее высокую цену за право заключения государственного контракта.
В качестве обеспечения исполнения обязательств по контракту общество представило банковскую гарантию.
После уплаты цены за право заключения контракта заказчик и общество заключили контракт, в котором предусмотрели условия обеспечения исполнения обязательств по нему.
Заказчик направил в банк запрос с просьбой подтвердить достоверность и факт выдачи банковской гарантии. Банк подтвердил указанные обстоятельства, однако через два месяца сообщил, что банковская гарантия не выдавалась и установлены мошеннические действия использования ложных сайтов с недостоверной информацией кредитной организации при проведении тендеров для получения государственных и муниципальных заказов.
Заказчик предложил обществу представить пояснения по вопросу утраты обеспечения исполнения по контракту, в случае подтверждения утраты обеспечения подписать соглашение о расторжении контракта.
Исполнение по контракту сторонами не осуществлялось.
В последующем заказчик, сославшись на нарушение обществом обязательства по государственному контракту в связи с непредставлением надлежащего обеспечения, уведомил общество об одностороннем отказе от исполнения государственного контракта.
Общество обратилось в арбитражный суд с иском к заказчику о признании государственного контракта недействительным и о возврате уплаченной цены контракта как неосновательного обогащения.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что общество предоставило ненадлежащее обеспечение, оспариваемый государственный контракт заключен с нарушением ч. 19 ст. 41.12 Федерального закона от 21 июля 2005 г. N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" (далее - Закон N 94-ФЗ), действовавшего на момент проведения аукциона и заключения спорного государственного контракта, и в силу ст. 168 ГК РФ является недействительной сделкой.
Ввиду того, что предметом конкурса было право на заключение договора, которое подлежало оплате победителем конкурса, то при признании договора недействительным такое право утрачивается, а в соответствии с подп. 1 ст. 1103 ГК РФ уплаченные денежные средства должны быть возвращены обществу.
Отменяя решения суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции указал на то, что уплаченная сумма является платой за право заключения контракта и не связана с его исполнением. Заказчик исполнил свои обязательства, предоставив это право обществу, однако последнее реализовало его с нарушением требований действующего законодательства.
Арбитражный суд округа отменил постановление суда апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции, согласившись с его выводами.
Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила постановление арбитражного суда округа и оставила в силе постановление суда апелляционной инстанции по следующим основаниям.
После снижения цены контракта до нуля по правилам ч. 18 ст. 41.10 Закона N 94-ФЗ открытый аукцион проводился на право заключить государственный контракт путем подачи участниками своих ценовых предложений, то есть предлагаемая претендентами в этом случае стоимость не связана с ценой контракта, так как она составляет ноль, а представляет собой выкупную стоимость (оплату) приобретения названного права.
Общество как лицо, предложившее наибольшую цену за право на заключение контракта, было признано победителем аукциона и перечислило денежные средства в качестве оплаты права на заключение государственного контракта.
Поскольку на дату заключения спорного контракта общество представило все предусмотренные Законом N 94-ФЗ и аукционной документацией документы, в том числе банковскую гарантию для обеспечения исполнения контракта, заказчик исполнил свои обязательства и предоставило обществу то право, за которое оно уплатило указанную денежную сумму, заключив с ним государственный контракт.
Общество, представив при заключении контракта ненадлежащую банковскую гарантию, реализовало указанное право с нарушением действующего законодательства, что повлекло невозможность исполнения контракта ввиду отсутствия его обеспечения, необходимость которого предусмотрена ч. 19 ст. 41.12 Закона N 94-ФЗ.
В случае несоблюдения запрета, установленного п. 1 ст. 10 ГК РФ, суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
Согласно п. 5 ст. 166 ГК РФ и разъяснениям, приведенным в п. 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.
Обществу, как участнику аукциона на право заключения государственного контракта, было известно требование Закона N 94-ФЗ и аукционной документации о необходимости представить обеспечение исполнения обязательства, в том числе в виде безотзывной банковской гарантии.
Между тем, как правильно указал суд апелляционной инстанции, для выполнения этого требования общество обратилось не в кредитную организацию с соблюдением установленного порядка получения финансового обеспечения, а оформило банковскую гарантию через сомнительную организацию, деятельность которой нарушает нормы гражданского законодательства, что свидетельствует о недобросовестности истца.
Общество, сославшись на несоответствие государственного контракта требованиям Закона N 94-ФЗ ввиду представления им ненадлежащей банковской гарантии, нарушило пределы осуществления гражданских прав, установленные ст. 10 ГК РФ.
Поскольку заказчик исполнил свое обязательство и заключил с обществом государственный контракт, недостоверность банковской гарантии, представленной истцом, установлена после заключения государственного контракта и вызвана неисполнением обществом лежащей на нем обязанности и его недобросовестным поведением, то заявление общества о недействительности сделки в силу п. 5 ст. 166 ГК РФ не имеет правового значения.
При таком положении суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований общества и взыскании с ответчика денежных средств, уплаченных истцом за предоставленное ему право на заключение государственного контракта.
Определение N 306-ЭС16-606
IV. Разрешение споров, возникающих из вещных правоотношений
9. Граждане, коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, являющиеся собственниками недвижимого имущества, выкупленного у публично-правового образования, имеют право приобрести в собственность земельный участок, на котором расположена эта недвижимость, на льготных условиях, предусмотренных п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", независимо от того, приобрели ли они недвижимость непосредственно при приватизации или в результате последующих сделок.
В порядке приватизации государственного имущества общество приобрело в собственность объекты недвижимости.
В последующем право собственности на указанные объекты по ряду сделок перешло К.
К. и уполномоченным органом заключен договор купли-продажи земельного участка, занятого указанными объектами недвижимости. В соответствии с этим договором стоимость земельного участка определена на основании п. 2 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137) в размере семикратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.
Полагая, что при исполнении договора купли-продажи он произвел переплату установленной законом выкупной цены, которая должна определяться в соответствии с п. 1 ст. 2 Закона N 137-ФЗ в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, К. уступил предпринимателю требование о взыскании излишне уплаченной суммы.
Предприниматель обратился в арбитражный суд с соответствующим иском к уполномоченному органу.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции указал, что К. не имеет право на выкуп земельного участка по льготной цене, установленной п. 1 ст. 2 Закона N 137, поскольку право собственности на объекты недвижимости возникло у него не в результате приватизации, а по договору купли-продажи с частным собственником уже приватизированного имущества. Суд также отметил, что правом на выкуп по льготной цене в соответствии с абзацем вторым п. 1 ст. 2 Закона N 137 обладают только коммерческие организации и индивидуальные предприниматели.
Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования, суд апелляционной инстанции указал, что общество, равно как и другие собственники, предшествовавшие нынешнему правообладателю приватизированного имущества, имели право на выкуп земельного участка по льготной цене, поскольку первоначально объекты недвижимости были приобретены в результате приватизации.
Арбитражный суд округа отменил постановление суда апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции, указав, что К. уступил предпринимателю несуществующее право.
Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила постановление арбитражного суда округа и оставила в силе постановление суда апелляционной инстанции по следующим основаниям.
Критерием применения льготного режима выкупа земельного участка является субъект гражданского оборота либо правовая судьба объекта недвижимости.