Реализация приоритетного проекта будет иметь ряд долгосрочных положительных внешних эффектов.
Реализация приоритетного проекта позволит внедрить новые технологии массового строительства качественного жилья экономического класса по ценам, не превышающим 30 тысяч руб. за кв. метр общей площади, разрушить локальные монополии на рынках жилищного строительства и сформировать эффективный конкурентный рынок жилищного строительства, стимулировать внедрение современных технологий жилищного строительства, расширение спроса на жилье с высокими характеристиками энергоэффективности и низкими эксплуатационными издержками.
Проект будет способствовать повышению доступности жилья не только за счет строительства жилья экономического класса, реализуемого по фиксированным ценам ниже рыночных, но и за счет увеличения предложения жилья по рыночным ценам, что, в свою очередь, позволит стабилизировать рост цен на рынке жилья.
Рост доходов населения, опережающий рост цен на рынке жилья, сделает доступным приобретение жилья по рыночным ценам для группы населения, первоначально определенной как целевой для реализации приоритетного проекта, что позволит удовлетворять в рамках такого проекта спрос на жилье групп населения с более низкими доходами.
Вторым приоритетом государственной политики является развитие рынка доступного арендного жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода.
В рамках данного приоритета будут реализованы меры по развитию двух сегментов рынка арендного жилья:
арендного жилищного фонда коммерческого использования;
арендного жилищного фонда некоммерческого использования.
В рамках развития арендного жилищного фонда коммерческого использования будут созданы условия для развития частного жилищного фонда, жилые помещения которого предоставляются, в первую очередь, внаем на длительный срок (более пяти лет), и интеграция сегментов арендного жилья (индивидуальных наймодателей и бизнес-наймодателей) при обеспечении равных условий для всех участников рынка.
В рамках развития арендного жилищного фонда некоммерческого использования будут созданы условия для строительства жилья в государственном и муниципальном жилищном фонде, фонде специализированных некоммерческих организаций для предоставления по договору некоммерческого найма гражданам, которым не доступны приобретение жилья в собственность и наем частного жилья, но не имеющим права на наем жилья социального использования. Условия предоставления жилья в некоммерческий наем должны обеспечивать покрытие затрат собственника на строительство и содержание такого жилья без извлечения прибыли из такой деятельности. Предполагается, что на начальной стадии основными учредителями указанных специализированных некоммерческих организаций будут органы государственной власти и органы местного самоуправления. Однако уже на этом этапе они будут привлекать в качестве соучредителей организации, заинтересованные в привлечении работников.
В рамках государственной поддержки развития арендного жилищного фонда, предоставляемого по договорам некоммерческого найма, будет обеспечено бесплатное предоставление указанным специализированным некоммерческим организациям земельных участков для строительства арендных многоквартирных и жилых домов, субсидирование строительства специализированными некоммерческими организациями таких домов, предоставление государственных (муниципальных) гарантий при получении кредита указанными специализированными некоммерческими жилищными организациями в целях строительства арендных многоквартирных домов.
Меры по стимулированию реализации хозяйствующими субъектами инвестиционных проектов в сфере строительства арендного жилья как коммерческого, так и некоммерческого использования предполагают предоставление льготного налогового режима собственникам арендных многоквартирных и жилых домов, в том числе установление возможности такими собственниками упрощенной системы налогообложения на основе патента, создание условий для использования механизма проектного среднесрочного кредитования строительства домов арендного жилищного фонда под залог земельного участка (права аренды на земельный участок) и строящихся жилых объектов, а также бесплатное предоставление земельных участков для строительства домов арендного жилищного фонда лицам, которым в рамках реализации проектов государственно-частного партнерства такие земельные участки предоставляются по результатам аукционов при условии предоставления жилых помещений в построенных домах по договору некоммерческого найма и по цене, не превышающей цены, определённой по результатам таких аукционов. Также будет проанализирована целесообразность предоставления льгот по налогу на прибыль застройщикам при строительстве домов арендного жилищного фонда и инвесторам при строительстве домов арендного жилищного фонда, в том числе льгот по доходу от паев участникам закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости.
Будут созданы условия для долгосрочного ипотечного кредитования приобретения домов арендного жилищного фонда или новации строительных кредитов в долгосрочные ипотечные кредиты. В целях повышения доступности арендного жилья юридическим лицам, заинтересованным в создании арендного жилищного фонда, ОАО "АИЖК" будет предложен новый ипотечный продукт "Арендное жилье", включающий требования к ипотечным кредитам, которые могут предоставляться банками юридическим лицам на цели строительства или приобретения многоквартирных домов, предназначенных для сдачи внаем. Возврат такого кредита осуществляется компанией-заемщиком за счет поступающей платы за наем жилого помещения. ОАО "АИЖК" будет выкупать кредиты, соответствующие требованиям продукта, снимая с банков долгосрочные риски, связанные с удержанием таких долгосрочных кредитов, а также возмещая ликвидность.
Для поддержки усилий ОАО "АИЖК" в части формирования рынка арендного жилья необходимы дополнительные механизмы рефинансирования программы создания арендного жилищного фонда, в частности:
предоставление государственных гарантий Российской Федерацией по облигационным займам ОАО "АИЖК", привлекаемых для рефинансирования ипотечных кредитов и займов, предоставляемых юридическим лицам на цели приобретения (строительства) жилья для сдачи внаем;
внесение изменений в кредитное соглашение между Внешэкономбанком и ОАО "АИЖК" в части продления срока предоставления кредита, увеличения его размера в целях направления средств кредитной линии Внешэкономбанка на выкуп ОАО "АИЖК" долгосрочных ипотечных кредитов под залог земельных участков и находящихся на них арендных многоквартирных домов;
выкуп Внешэкономбанком корпоративных облигаций ОАО "АИЖК" или выкуп старших траншей ипотечных ценных бумаг, в покрытие которых вошли кредиты юридическим лицам - приобретателям жилья для целей найма.
По оценкам ОАО "АИЖК", рефинансирование указанного продукта будет идти нарастающими темпами и составит 0,15 млрд. рублей в 2013 году, 10 млрд. рублей в 2015 году и 15 млрд. рублей в 2020 году.
Кроме того, предполагается участие Фонда "РЖС" в предоставлении земельных участков для строительства домов арендного жилищного фонда и создании условий подключения построенных объектов к коммунальной инфраструктуре, а также участие Фонда ЖКХ в реализации программ по созданию некоммерческого арендного жилищного фонда в целях переселения граждан из аварийного жилищного фонда, признанного таковым по состоянию на 1 января 2012 года, реконструкции ветхих домов.
В 2013 году предполагается осуществить необходимое законодательное регулирование предоставления арендного жилья, в том числе, по договору некоммерческого найма жилого помещения. Также в этот период начнется реализация пилотных проектов по строительству домов некоммерческого арендного жилья государственного и муниципального жилищного фонда в рамках разработанных субъектами Российской Федерации и муниципалитетами совместно с государственными институтами развития программ развития арендного жилищного сектора. Реализация пилотных проектов по строительству арендных многоквартирных и жилых домов должна в первую очередь проводиться в регионах, нуждающихся в притоке квалифицированных трудовых ресурсов.
Кроме того, органам местного самоуправления рекомендуется увеличить объемы строительства жилищного фонда социального использования в целях обеспечения жильем малоимущих граждан, и других лиц, принятых на учет в целях предоставления жилых помещений по договорам социального найма. Для более эффективного использования муниципального жилищного фонда социального использования в целях решения жилищной проблемы малоимущих граждан необходимо:
разработать сбалансированную систему стимулов для органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, направленную на увеличение объемов предоставления органами местного самоуправления гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, жилых помещений по таким договорам с учетом установленного срока завершения бесплатной приватизации жилья в 2013 году и возможного совершенствования законодательства, регулирующего деприватизацию жилых помещений;
обеспечить улучшение физического состояния жилищного фонда социального использования, ликвидацию ветхого и аварийного жилья в данном фонде;
ограничить права нанимателей по сдаче в поднаем жилых помещений, предоставленных по договору социального найма.
Будет также обеспечено развитие специализированного государственного и муниципального жилищного фонда, включая маневренный жилищный фонд (в том числе для обеспечения реализации программ по реконструкции жилищного фонда и снижения рисков при ипотечном жилищном кредитовании).
Для формирования специализированного государственного и муниципального жилищного фонда необходимо:
прекратить практику предоставления жилых помещений по договору социального найма государственным служащим и отдельным категориям лиц, замещающих государственные должности, не принятых на учет органами местного самоуправления в качестве нуждающихся в жилых помещениях по договору социального найма;
обеспечить нормативное правовое регулирование предоставления государственного или муниципального служебного жилья государственным служащим, которые в связи с характером исполнения ими служебных обязанностей должны проживать по месту службы или в непосредственной близости от него, а также отдельным категориям лиц, замещающих государственные должности; утвердить перечень соответствующих должностей.
В результате реализации указанных мер доля жилья, строящегося с целью предоставления внаем, должна составить к 2020 году не менее 10 процентов от общего объема строительства многоквартирных домов. Предполагается, что к 2020 году доля частного жилищного фонда, сдаваемого внаем составит около 15 процентов всего жилищного фонда, в том числе доля жилья, сдаваемого внаем юридическими лицами (бизнес-наймодателями) - 3-5 процентов. Кроме того, около 2 процентов жилищного фонда будет предоставляться на условиях некоммерческого найма специализированными некоммерческими организациями, а также собственниками государственного и муниципального жилищного фонда.
Третьим приоритетом государственной политики является поддержка отдельных категорий граждан, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, но не имеют объективной возможности накопить средства на приобретение жилья.
Основной формой поддержки отдельных категорий граждан, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, но не имеют объективной возможности накопить средства на приобретение жилья на рыночных условиях, за счет бюджетных средств будет предоставление социальных выплат на приобретение жилья, строительство индивидуального жилья, в том числе частичную или полную оплату первоначального взноса при получении ипотечного кредита на эти цели. Социальные выплаты могут предоставляться из различных бюджетов в зависимости от категории граждан, в том числе на условиях софинансирования из различных бюджетов.
В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 г. N 600 "О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг" Правительством Российской Федерации разработан комплекс мер по улучшению жилищных условий семей, имеющих трех и более детей, включая создание при поддержке субъектов Российской Федерации и муниципальных образований необходимой инфраструктуры на земельных участках, предоставляемых указанной категории граждан на бесплатной основе (далее - комплекс мер). Комплекс мер утвержден Распоряжением Правительства Российской Федерации от 29 июня 2012 г. N 1119-р. Согласно пункту 3 комплекса мер, предполагается внести в изменения в федеральную целевую программу "Жилище" на 2011-2015 годы, утвержденную постановлением Правительства Российской Федерации от 17 декабря 2010 г. N 1050, в части включения мероприятия по возмещению затрат (части затрат) на обеспечение инженерной инфраструктурой земельных участков, предоставляемых семьям, имеющим 3 и более детей.
При реализации мер по поддержке обеспечения жильем семей с детьми приоритет будет отдан созданию условий для проживания таких семей в односемейных жилых домах и домах блокированного типа. Многодетным семьям будет предоставляться дополнительная поддержка, в том числе бесплатное предоставление земельного участка для жилищного строительства при рождении третьего ребенка. Приоритетом государственной политики в данной сфере будет концентрация средств федерального бюджета на поддержку регионов с наиболее низкими показателями рождаемости и дифференциацию набора инструментов государственной поддержки в зависимости от региональных потребностей.
Будет продолжена поддержка молодых семей (семей, в которых возраст каждого из супругов либо одного родителя в неполной семье не превышает 35 лет) - путем софинансирования из федерального бюджета региональных и муниципальных программ по предоставлению социальных выплат на приобретение жилья или строительство индивидуального жилья, в том числе на оплату первоначального взноса, части основной суммы долга и процентных выплат по ипотечным кредитам, полученным до 1 января 2011 г. за исключением иных процентов, штрафов, комиссий и пеней за просрочку исполнения обязательств по этим кредитам или займам, а также иных форм поддержки молодых семей с учетом опыта реализации региональных программ по обеспечению жильем указанной категории граждан, а также путем совершенствования механизмов использования гражданами средств материнского (семейного) капитала в целях улучшения жилищных условий.
Будет развиваться накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих.
Кроме того, до 31 декабря 2015 года будет продлена реализация мероприятий Фонда ЖКХ по переселению граждан из многоквартирных домов, признанных аварийными по состоянию на 1 января 2012 года и не входящих в действующие программы переселения по данным реестра аварийных домов.
В рамках реализации государственного спроса на жилье в целях обеспечения жильем отдельных установленных законодательством категорий граждан будет проводиться политика по стимулированию инновационных процессов на рынке жилищного строительства и по повышению эффективности бюджетных расходов, в том числе через использование разработок и технологий инновационных территориальных кластеров и технологических платформ.
Будет внедрена система оптового заказа приобретения органами государственной власти и местного самоуправления жилых единиц на первичном рынке жилья (в том числе в зданиях, строительство которых не завершено, с отложенным сроком поставки жилых помещений) по отдельным муниципалитетам для удовлетворения государственного спроса, финансируемого за счет средств федерального бюджета, в том числе субвенций региональным бюджетам, на основе:
установления предельных ценовых параметров;
установления унифицированных стандартов качества жилья экономического класса, включая требования к строительным технологиям и проектным решениям;
создания электронной системы формирования государственного заказа в целях координации государственного спроса и предложений по строительству жилья экономического класса на территориях муниципальных образований;
передачи специализированной организации (единому оператору) функций по организации размещения на электронной площадке государственного заказа на приобретение у застройщиков единым лотом от лица всех государственных заказчиков жилых помещений, расположенных на территории одного муниципального образования или на территориях нескольких муниципальных образований.
Четвертым приоритетом государственной политики будет дальнейшее совершенствование условий приобретение жилья на рынке, в том числе с помощью ипотечного кредитования.
Государственная политика по развитию рынка жилья будет направлена на обеспечение эффективного оборота жилья на рынке, снижения издержек при совершении сделок с жильем, усиление защиты жилищных прав.
Будет осуществляться дальнейшее развитие единой системы регистрации прав на недвижимое имущество и государственного кадастрового учета объектов недвижимости в целях повышения эффективности и снижения рисков сделок на рынке жилья, в том числе усиления защиты зарегистрированных прав граждан на жилые помещения, сокращения времени и средств на оформление прав и сделок в жилищной сфере и в сфере ипотечного кредитования, использования обобщенных данных системы в качестве информационного источника для анализа рынка жилья всеми заинтересованными сторонами.
Будет осуществляться дальнейшее развитие единой системы государственного кадастра недвижимости и регистрации прав на недвижимое имущество в целях повышения эффективности и снижения рисков сделок на рынке жилья, в том числе усиления защиты прав граждан на жилье (включая установление порядка выплаты в установленных законодательством случаях компенсаций за счет казны Российской Федерации за утрату права собственности на жилое помещение, зарегистрированное в ЕГРП), сокращения времени и средств на оформление прав и сделок в жилищной сфере и в сфере ипотечного кредитования, использования обобщенных данных системы в качестве информационного источника для анализа рынка жилья всеми заинтересованными сторонами.
С целью повышения эффективности профессиональной деятельности на рынке жилья государство будет поощрять развитие саморегулируемых организаций, объединяющих субъектов предпринимательской и профессиональной деятельности в сфере оказания риэлтерских, оценочных услуг, услуг ипотечных брокеров, а также услуг страховщиков.
Государственная политика в сфере развития ипотечного жилищного кредитования, в соответствии со Стратегией развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года, будет направлена на повышение доступности ипотечных кредитов для граждан, кредитов для застройщиков, снижение и эффективное распределение рисков кредитования между всеми участниками рынка, расширение ресурсной базы ипотечного жилищного кредитования за счет приоритетного развития внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг. Будут разработаны долгосрочные меры, направленные на совершенствование законодательства с целью развития рынка ипотечных ценных бумаг, в том числе развитие депозитарного учета и введение номинального держателя закладных, введение особого режима банковских счетов с целью защиты прав владельцев ипотечного покрытия, а также совершенствование процедуры обращения взыскания на заложенные жилые помещения. Будет продолжено развитие институтов страхования ответственности заемщика по ипотечным жилищным кредитам за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату ипотечного жилищного кредита, а также страхования финансовых рисков кредитора.
В государственной политике в сфере развития ипотечного жилищного кредитования активное участие будет принимать государственный институт развития - ОАО "АИЖК".
Планируется, что деятельность ОАО "АИЖК, как государственного института развития, в дальнейшем будет направлена на: