| 31 января 2011 г. | г. Вологда Дело N А05-9845/2010 |
Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 31 января 2011 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тарасовой О.А., судей Виноградовой Т.В. и Матерова Н.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Любишкиной О.А.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью "Ризалит" Назарова В.В. по доверенности от 21.01.2011,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ризалит" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 17 ноября 2010 года по делу N А05-9845/2010 (судья Быстров И.В.),
установил
общество с ограниченной ответственностью "Ризалит" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с требованием, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее - управление) о признании незаконным отказа в государственной регистрации, выраженного в сообщении от 23.07.2010 N 01/056/2010-358.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Аникеева Олеся Олеговна, являющаяся стороной по договору участия в долевом строительстве от 29.04.2010 N 53.
Решением арбитражного суда от 17 ноября 2010 года заявителю отказано в удовлетворении требований.
Заявитель с решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить. Мотивируя жалобу, общество указывает на то, что машино-место является самостоятельным объектом права, оспариваемый отказ ответчика в государственной регистрации не соответствует закону.
Управление в отзыве указывает на то, что доводы, приведенные обществом, несостоятельны, просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Ответчик и третье лицо надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, однако представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено без их участия в порядке, предусмотренном статьями 123, 210, 266 АПК РФ.
Заслушав объяснения представителя общества, исследовав доказательства по делу, апелляционная коллегия считает, что оснований для отмены (изменения) решения суда первой инстанции в рассматриваемом случае не имеется.
Как следует из материалов дела, обществом (застройщик) и Аникеевой Олесей Олеговной (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве от 29.04.2010 N 53.
Согласно пункту 1.1 названного договора объектом долевого строительства является машино-место за номером 7 в цокольном этаже (предварительной площадью 18,60 кв.м), которое в соответствии с пунктом 3.4 этого же договора по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию подлежит передаче Аникеевой М.Д. в собственность по акту приема-передачи с предоставлением документов, необходимых для государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства в соответствующем органе регистрации этого права (том 1, листы 23-28).
По факту завершения строительства Аникеева М.Д. и общество обратились в управление с заявлением о государственной регистрации названного договора.
По результатам рассмотрения данного заявления и представленных с ним документов ответчик приостановил государственную регистрацию до 18.06.2010 на основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации), о чем сообщил сторонам в уведомлении от 19.05.2010 N 01/056/2010-358 (том 1, листы 30-31).
Мотивируя данное решение, управление указало на то, что согласно проектной документации, разрешению на строительство от 27.09.2007 N 224 обществу разрешено строительство помещения для хранения легковых автомобилей - в подземной автостоянке. В то время как в представленном на регистрацию договоре от 29.04.2010 N 53 объектом долевого строительства является машино-место за номером 7, находящееся на цокольном этаже строящегося объекта. Отсутствие документов, подтверждающих разрешение строительства помещения для хранения автомобилей на цокольном этаже строящегося объекта, послужило основанием для приостановления государственной регистрации.
В целях устранения обстоятельств, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации, заявитель 10.06.2010 и 20.07.2010 представил в регистрирующий орган дополнительные документы, включая дополнительное соглашение к договору от 29.04.2010 N 53, в котором обозначено местонахождение машино-места: "в доме в подземной автостоянке закрытого типа для хранения легковых автомобилей (том 1, листы 32-33).
Однако управление отказало обществу в проведении государственной регистрации, обосновывая это тем, что представленные документы не позволяют однозначно установить предмет договора участия в долевом строительстве, поскольку действующим законодательством не определены правовая природа машино-мест как самостоятельных объектов недвижимого имущества и возможность их вовлечения в хозяйственный оборот, в том числе в качестве объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве.
При этом, как указал ответчик, из представленных на государственную регистрацию документов не представляется возможным установить месторасположение объекта долевого строительства, поскольку в качестве плана строящегося объекта представлены идентичные по своему содержанию "План цокольного этажа" и "План цокольного этажа с подземной автостоянкой". Эти выводы управления приведены в сообщении об отказе в государственной регистрации от 23.07.2010 N 01/056/2010-358 (том 1, листы 34-36). Данный отказ мотивирован ответчиком со ссылкой на положения абзацев четвертого, восьмого и десятого пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации.
Названный отказ ответчика заявитель оспорил в судебном порядке.
Апелляционная инстанция приходит к выводу о том, что оснований для признания незаконным отказа в государственной регистрации, оформленного сообщением от 23.07.2010 N 01/056/2010-358, в рассматриваемом случае не имеется.
Как следует из мотивировочной части обжалуемого решения, суд первой инстанции проанализировал Методические рекомендации о порядке включения сведений о машино-местах в документы технического и кадастрового учета зданий, сооружений и помещений, утвержденные приказом федерального государственного унитарного предприятия "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" от 20.10.2008 N 244 (далее - методические рекомендации), и постановление правительства Москвы от 20.02.2007 N 99-ПП "О разработке целевой программы города Москвы", на которые указывал заявитель, а также нормы Закона о государственной регистрации и Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) и, по мнению апелляционной инстанции, пришел к правильному выводу о том, что машино-место не является ни жилым помещением, ни нежилым помещением, ни общим имуществом в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.
Ссылаясь на методические рекомендации, податель жалобы считает, что машино-место является самостоятельным объектом права.
Однако, как правильно указал суд первой инстанции, эти рекомендации не являются нормативным правовым актом, поскольку они утверждены приказом федерального государственного унитарного предприятия "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ". В связи с этим общество ошибочно считает, что данный приказ является властным предписанием органа государственной власти.
Следовательно, часть 6 статьи 13 АПК РФ, на которую ссылается общество, применению в рассматриваемом случае не подлежит.
Таким образом, утверждение заявителя о том, что машино-место в целях проведения государственной регистрации права можно индивидуализировать как объект недвижимого имущества в порядке, предусмотренном методическими рекомендациями, не является обоснованным.
Апелляционная инстанция считает, что к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению нормы Закона о государственной регистрации и нормы Закона об участии в долевом строительстве.
Статьей 4 Закона о государственной регистрации закреплено, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Таким образом, согласно приведенным нормам государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям статей 164, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществляется только в случаях, установленных законом.
Статьей 25.1 Закона о государственной регистрации, а также статьями 2, 4 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что государственной регистрации подлежат договоры участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, объектом долевого строительства по которым является жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.
В соответствии с пунктом 1 части 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу пункта 2 статьи 2 названного Закона объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Согласно приведенным нормам объектом долевого строительства по договору, подлежащему государственной регистрации, является жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которые являются индивидуально-определенными вещами.
Машино-место таковым объектом не является. В представленных на регистрацию документах не содержится сведений о каких-либо физических границах (конструкциях), которыми машино-место будет изолировано от других машино-мест в помещении автостоянки.
То обстоятельство, что машино-места в помещении автостоянки не будут иметь физических границ (каких-либо ограждающих конструкций, стен, перегородок), не оспаривается и подателем жалобы.
Нанесение краской на покрытие пола линии разметки, как это предусматривают методические рекомендации, не будет свидетельствовать о том, что машино-место является индивидуально-определенной вещью, (объектом гражданских прав), право на которую может быть зарегистрировано в порядке, предусмотренном Законом о государственной регистрации. При этом в методических рекомендациях, на которые ссылается податель жалобы, машино-место определяется как часть нежилого помещения, а не как самостоятельное помещение.
Следовательно, оспариваемый отказ управления в регистрации договора участия в долевом строительстве от 29.04.2010 N 53, предметом которого значится машино-место, является обоснованным.
В то же время апелляционная инстанция считает, что заявитель и третье лицо не лишены права уточнить наименование объекта строительства, указанного в пункте 1.1 договора участия в долевом строительстве от 29.04.2010 N 53, и обратиться за регистрацией права собственности на часть нежилого помещения, площадь которого составляет 18.60 кв. м.
Заявитель считает, что изложенные в сообщении управления от 23.07.2010 N 01/056/2010-358 основания для отказа в государственной регистрации не связаны с причинами, послужившими основанием для приостановления государственной регистрации.
Действительно, как усматривается в материалах дела, основанием для отказа в приостановлении государственной регистрации послужило отсутствие документов, подтверждающих разрешение строительства помещения для хранения автомобилей на цокольном этаже строящегося объекта.
В оспариваемом сообщении управление сослалось на то, что законодательством не определена правовая природа машино-мест как самостоятельных объектов недвижимого имущества и из представленных на государственную регистрацию документов не представляется возможным установить месторасположение объекта долевого строительства, поскольку в качестве плана строящегося объекта представлены идентичные по своему содержанию "План цокольного этажа" и "План цокольного этажа с подземной автостоянкой".
Между тем данные обстоятельства, по мнению апелляционной инстанции, не являются основаниями для признания оспариваемого обществом отказа незаконным, поскольку приостановление государственной регистрации и отказ в государственной регистрации являются самостоятельными действиями регистратора, которые могут быть обжалованы как оба вместе, так и каждый в отдельности. Поэтому независимо от оснований, приведенных ответчиком в момент приостановления государственной регистрации, суд обязан оценить законность оснований, приведенных регистратором при отказе в государственной регистрации.
В данном случае обществом оспаривается отказ регистратора, поэтому его законность проверяется исходя из тех доводов, которые приведены в сообщении управления.
Ссылка подателя жалобы на то, что суд первой инстанции вышел за пределы заявленных требований и признал правомерным отказ в государственной регистрации по иным основаниям, отклоняется апелляционной инстанцией.
В оспариваемом сообщении об отказе управления указано: "законодательством не определена правовая природа машин-мест как самостоятельных объектов недвижимого имущества".