При исследовании данных обстоятельств суд апелляционной инстанции пришел к обоснованным выводам о том, что указанные в извещении реквизиты для перечисления задатка касаются проведения аукциона (конкурсов) на объекты приватизации; информация о реквизитах счета для оплаты задатка на участие в торгах на право заключения договора аренды земельного участка отсутствует, что является нарушением требований подп. 8 п. 10 ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации и п. 8 Правил № 808.
Апелляционным судом также установлено, что извещение по всем лотам не содержит указание на возможность перечисления денежных средств безналичным расчетом на указанный счет в качестве задатка на участие в торгах на право заключения договора аренды земельного участка.
Приведенная в жалобе ссылка комитета на возможность любого из потенциальных участников аукциона обратиться в муниципальное унитарное предприятие «Геоцентр» за предоставлением ему письменной формы договора о задатке и узнать реквизиты для его перечисления судом кассационной инстанции не принимается, поскольку само по себе обращение с разъяснениями не свидетельствует об отсутствии у комитета обязанности по опубликованию обязательных сведений, предусмотренных требованиями Земельного кодекса Российской Федерации и Правил № 808 к извещению о проведении торгов.
Довод заявителя жалобы о том, что претендент на участие в торгах должен заключить письменный договор о перечислении задатка, а также то, что данное требование комитета не могло привести к нарушению антимонопольного законодательства, правомерно отклонен апелляционным судом со ссылкой на специальные нормы Земельного кодекса Российской Федерации, не предусматривающие обязанность заключения договора о задатке.
Как верно указал апелляционный суд, документом, подтверждающим внесение денежных средств в качестве задатка в рассматриваемом случае является платежное поручение, которое фактически является соглашением о задатке, что не противоречит ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Отсутствие в извещении обязательных сведений о реквизитах, на который перечисляется задаток; установление условия о необходимости получения и заключения со специализированной организации договора о задатке может привести к созданию необоснованных преимуществ отдельным претендентам на участие в торгах, созданию препятствий для других, сокращению срока для подготовки заявки на участие в торгах, в связи с чем признание антимонопольным органом и апелляционным судом комитета нарушившим ч. 1 ст. 17 Закона о защите конкуренции по данному эпизоду является правомерным.
Как отмечено выше, оспариваемым решением управления комитету вменено нарушение антимонопольного законодательства, выразившееся в неуказании в извещении о проведении аукциона сведений о цене выкупа земельных участков (лот № 12), а также сведений о технических условиях подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плате за подключение (лоты № 1-11).
Согласно п. 3 ст. 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации в извещении о проведении аукциона должна быть указана, в том числе, цена выкупа земельных участков в расчете на единицу площади.
Судом апелляционной инстанции установлено и материалами дела подтверждено, что в нарушение требований данной нормы права в извещении о проведении аукциона по лоту № 12 отсутствует информация о цене выкупа земельных участков в расчете на единицу площади, что не позволяет участникам торгов определить стоимость, по которой впоследствии предоставленный участок может быть приобретен в собственность.
Согласно п. 8.1 ст. 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации в случае, если в отношении земельного участка заключен договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, подготовка документации по планировке территории в границах такого земельного участка осуществляется лицами, с которыми заключены соответствующие договоры.
Таким образом, данные расходы арендатор несет уже после заключения договора аренды земельного участка (в том числе и по результатам торгов), а значит, отсутствие проектной документации не является основанием для неуказания в извещении на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства цены выкупа земельного участка.
С учетом изложенных норм права апелляционным судом правомерно указано на необоснованность вывода суда первой инстанции о том, что цена выкупа земельных участков в извещении о проведении аукциона должна быть указана в отношении земельных участков, предназначенных для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения проектной документации в отношении этих земельных участков Пунктом 1 ст. 38 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подп. 1 п. 4 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка.
Исходя из анализа приведенной нормы права, апелляционный суд указал, что аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.
В силу подп. 4 п. 10 ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации извещение о проведении аукциона должно, в частности, содержать сведения о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации, о плате за подключение.
Суд апелляционной инстанции установил отсутствие в извещениях по лотам № 2, 4 информации о технических условиях и плате за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения; в извещениях по лотам № 1, 3, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 содержатся только ссылки на номер технических условий, полная информация о таких технических условиях отсутствует.
Отсутствие в извещениях указанной информации противоречит требованиям земельного законодательства, нарушает ч. 1 ст. 17 Закона о защите конкуренции, в связи с чем суд апелляционной инстанции обоснованно подтвердил правомерность выводов управления о наличии в данных действиях комитета нарушений антимонопольного законодательства.
Приведенная в кассационной жалобе ссылка заявителя на общедоступность информации о технических условиях подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и о плате за подключение подлежит отклонению, поскольку указанное обстоятельство не исключает обязательность выполнения организатором торгов (в рассматриваемом случае – комитетом) установленного подп. 4 п. 10 ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации требования о размещении в извещении о проведении торгов таких сведений.
Разрешая спор, апелляционный суд подтвердил правомерность выводов антимонопольного органа о наличии в действиях комитета, выразившихся во включение в лот № 12 строительства водовода от насосной станции Западная до Краснопольской площадки, расположенного вне границ земельного участка, предоставляемого в аренду, нарушения ч. 1 ст. 17 Закона о защите конкуренции.
Руководствуясь п. 3 ст. 30.2, подп. 7 п. 3 ст. 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры должны осуществляться арендатором в границах предоставленного победителю торгов земельного участка.
Отсутствие в земельном законодательстве прямого указания на возможность комплексного освоения, строительства объектов инженерной инфраструктуры только в пределах передаваемого по договору аренды земельного участка не свидетельствует о допустимости включения в условия аукциона требований по выполнению работ за пределами передаваемого по договору аренды земельного участка, влекущих за собой дополнительные расходы победителя аукциона, в связи с чем соответствующая ссылка заявителя жалобы судом кассационной инстанции не принимается.
Исследовав и оценив в соответствии с требованиями, предусмотренными ст. 65, 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, фактические обстоятельства, доказательства, представленные в материалы дела, доводы сторон в их совокупности и взаимосвязи, суд апелляционной инстанции посчитал неправомерным объединение комитетом в один лот нескольких земельных участков (лот № 12), что может привести к ограничению количества участников торгов и недопущению, ограничению, устранению конкуренции.
Согласно п. 1 ст. 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка проводиться только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет.
Таким образом, как верно указал апелляционный суд, земельное законодательство предполагает проведение аукциона в отношении одного земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, и которому соответственно присвоен кадастровый номер.
Апелляционным судом установлено и материалами дела подтверждено, что в извещение о проведении аукциона по лоту № 12 указано: участок № 1 (микрорайон 52), кадастровый номер 74:36:0714001:238; участок № 2 (микрорайон 53), кадастровый номер 74:36:0714001:239; участок № 3 (микрорайон 56), кадастровый номер 74:36:0714001:237.
Следовательно, каждый из указанных в извещении участков прошел государственный кадастровый учет, и в соответствии с требованиями земельного законодательства аукцион по продаже права на заключение договора аренды такого земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства должен проводиться в отношении одного сформированного участка.
Объединение в один лот трех земельных участков, прошедших в отдельности государственный кадастровый учет, имеющих различные кадастровые номера, не соответствует положениям земельного законодательства, не позволяет провести торги в отношении каждого участка, предназначенного для жилищного строительства отдельного микрорайона, что в конечном итоге приводит (может привести) к ограничению конкуренции в сфере землепользования. Поскольку освоение нескольких земельных участков требует значительных финансовых вложений, указанными действиями комитета созданы необоснованные препятствия претендентам на участие в торгах.
В связи с изложенным признание апелляционным судом и управлением рассматриваемых действий комитета противоречащими требованиям ч. 1 ст. 17 Закона о защите конкуренции является правильным.
В кассационной жалобе заявитель в подтверждение необходимости и целесообразности объединения земельных участков в один лот ссылается на заключение производственного кооператива «Головной проектный институт Челябинскгражданпроект» от 22.03.2011 № 11/369 и заключение № 8 общества с ограниченной ответственностью «ИнфорМА».
Между тем указанные документы были предметом исследования и оценки судом апелляционной инстанции и не приняты им в качестве относимых доказательств, поскольку перечисленные документы датированы 2011 годом, то есть позже проведенного аукциона.
Судом апелляционной инстанции также отклонена ссылка комитета на проект планировки территории жилого района № 12 Краснопольской площадки № 1 (корректировка) - пояснительная записка, шифр: 025-08-11, поскольку названный проект планировки не содержит обоснования неразрывной технологической и функциональной взаимосвязи микрорайонов № 52, 53, 56, безусловно указывающей на то, что их предоставление в аренду отдельными лотами невозможно, что повлечет за собой невозможность комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Названным документам апелляционным судом дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют, в связи с этим соответствующие доводы заявителя кассационной жалобы судом кассационной инстанции не принимаются.
Нарушений при проведении управлением проверки апелляционным судом не установлено.
Вынесение управлением предписания в случае выявления нарушения требований антимонопольного законодательства не противоречит нормам Закона о защите конкуренции; оспариваемое предписание выдано в рамках своей компетенции; в рассматриваемом случае имеет своей целью не допускать совершение комитетом нарушения антимонопольного законодательства, наличие которых установлено апелляционным судом и подтверждено материалами дела.
При таких обстоятельствах апелляционным судом обоснованно отменено решение суда первой инстанции и отказано комитету в удовлетворении заявленных требований.
Фактические обстоятельства дела судом апелляционной инстанции установлены и исследованы в полном объеме, выводы суда соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела.
Доводы комитета, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции не принимаются как основанные на неправильном толковании норм материального права, направленные на переоценку установленных апелляционным судом фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что не допустимо в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нормы материального права применены апелляционным судом правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены постановления апелляционного суда, не выявлено.
С учетом изложенного обжалуемый судебный акт следует оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2012 по делу № А76-15010/2011 Арбитражного суда Челябинской области оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска – без удовлетворения.
Председательствующий Т.П. Ященок
Судьи С.Н. Василенко
И.А. Татаринова