В то же время норма, предусмотренная статьей 292 Гражданского кодекса Российской Федерации, ставит серьезные препятствия на пути развития ипотечного жилищного кредитования и жилищного рынка в целом.
Необходимо внести ряд поправок в указанные законы в части оснований и порядка обращения взыскания на заложенное имущество, а также выселения с целью однозначного понимания закрепленных в Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)" норм.
Кроме того, есть необходимость в обобщении Верховным Судом Российской Федерации вопросов, связанных с особенностями рассмотрения судебных дел по обращению взыскания на заложенное жилое помещение и выселению недобросовестных заемщиков и членов их семей. В настоящее время нет однозначного подхода при рассмотрении такого рода судебных дел.
Создание механизмов социальной защиты при выселении граждан из жилых помещений в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение
Необходимо внести изменения и дополнения в Жилищный кодекс РСФСР, учитывающие необходимость создания правового механизма обеспечения жильем заемщика и его семьи в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение.
С этой целью необходимо законодательно закрепить в Жилищном кодексе РСФСР (а в последующем и в Жилищном кодексе Российской Федерации) возможность создания специализированного, не подлежащего приватизации жилищного фонда - фонда временного проживания, который будет использоваться для переселения граждан в соответствующих случаях.
Уточнение порядка заключения сделок с жилыми помещениями, права на которые имеют несовершеннолетние граждане
Необходимо заполнить существующий в настоящее время правовой вакуум по вопросам ипотеки жилых помещений, права на которые имеют несовершеннолетние члены семьи собственника.
Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации сделки с недвижимостью, права на которую имеют несовершеннолетние члены семьи собственника, совершаются только с согласия органов опеки и попечительства. Вместе с тем на федеральном уровне не урегулировано, что именно может служить основанием для такого согласия.
4.3. Совершенствование законодательной базы привлечения долгосрочных финансовых ресурсов в сферу ипотечного жилищного кредитования
Законодательство Российской Федерации, касающееся выпуска и обращения ценных бумаг, во многом не удовлетворяет требованиям развития рынка ипотечного жилищного кредитования и привлечения на него долгосрочных финансовых ресурсов через выпуск и обращение эмиссионных ипотечных ценных бумаг.
В целях создания массового технологичного рынка ипотечного жилищного кредитования, учитывающего интересы его участников (в первую очередь инвесторов), необходимо:
внести изменения и дополнения в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", касающиеся порядка обращения взыскания на заложенное имущество и порядка составления, выдачи, залога и передачи прав по закладной;
внести изменения и дополнения в Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций" в части исключения из имущества должника, составляющего конкурсную массу, или выделения в особую конкурсную массу, обеспечения по удовлетворению требований кредиторов по эмиссионным ипотечным ценным бумагам;
внести изменения в Федеральный закон "О защите прав и законных интересов инвесторов на рынке ценных бумаг", касающиеся включения в перечень информации, раскрываемой эмитентом, данных об обеспечении ценных бумаг и об обязанности эмитента предоставлять инвесторам для ознакомления документы об обеспечении ипотечных ценных бумаг;
разработать проект федерального закона об эмиссионных ипотечных ценных бумагах, законодательно закрепляющего порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг, их особенности, круг эмитентов и порядок надзора за выпуском и обращением ипотечных ценных бумаг;
разработать проект федерального закона о кредитных потребительских обществах, регулирующего деятельность специфического вида потребительских обществ, предоставляющих займы своим членам и привлекающих средства своих членов в различных установленных законом формах;
разработать проект федерального закона о страховании ответственности при осуществлении ипотечного жилищного кредитования, отражающего особенности страхования в данной сфере и предусматривающего возможность страхования ответственности по договору.
Целесообразно также предложить объединению страховщиков, работающих на рынке ипотечных жилищных кредитов, разработать с участием заинтересованных организаций комплекс стандартных правил, осуществляемых в добровольной форме, по видам страхования, связанным с использованием обязательств, обеспеченных ипотекой.
4.4. Создание благоприятной налоговой среды для развития ипотечного жилищного кредитования
Налоговые льготы для физических лиц
Наличие налоговых льгот, связанных с ипотечным жилищным кредитованием, является действенным экономическим фактором, стимулирующим со стороны государства развитие первичного ипотечного рынка. Они позволяют существенно увеличить доступность долгосрочных ипотечных кредитов для населения. В соответствии с Законом Российской Федерации "О подоходном налоге с физических лиц" в настоящее время действуют две налоговые льготы для физических лиц: во-первых, невключение в совокупный налогооблагаемый доход физических лиц сумм, полученных от продажи квартир, в части, не превышающей пятитысячекратного установленного законом минимального размера оплаты труда, и, во-вторых, исключение из совокупного налогооблагаемого дохода сумм, направленных на новое строительство или приобретение жилья, в пределах пятитысячекратного установленного законом минимального размера оплаты труда, учитываемого за 3-летний период, а также сумм, направленных физическими лицами на погашение кредитов, полученных ими на указанные цели, и процентов по ним.
Ограничение льготы по исключению сумм, направляемых на погашение кредитов и процентов по ним, 3-летним сроком является сдерживающим фактором в вопросе увеличения сроков ипотечного кредитования.
Ипотечное кредитование способствует повышению налоговой дисциплины граждан, так как одним из основных требований банков при выдаче ипотечных кредитов является официальное документальное подтверждение платежеспособности заемщика, в том числе и путем предъявления налоговой декларации (справки из налоговых органов об уплате налогов). Таким образом, широкое распространение ипотечного кредитования будет способствовать повышению сбора налогов за счет более полного декларирования физическими лицами своих доходов, увеличения объемов сделок, расширения налогооблагаемой базы, что позволит не только компенсировать потери от налоговой льготы, но и обеспечить прирост налоговых сборов.
Учитывая изложенное, необходимо внести изменения в Закон Российской Федерации "О подоходном налоге с физических лиц" в части:
увеличения размера предоставляемой физическим лицам льготы по подоходному налогу до двадцатитысячекратного установленного законом минимального размера оплаты труда и увеличения срока, на который предоставляется льгота для лиц, получивших кредит на строительство или приобретение жилья, на весь период погашения кредита;
увеличения размера не включаемых в совокупный налогооблагаемый доход физических лиц денежных средств, полученных от продажи квартир и жилых домов, принадлежащих им на праве собственности, до двадцатитысячекратного установленного законом минимального размера оплаты труда.
Снижение размера государственной пошлины при нотариальном удостоверении и государственной регистрации договоров ипотеки
На сегодняшний день в соответствии с Федеральным законом "О государственной пошлине" государственная пошлина в отношении договоров об ипотеке взимается в двух случаях:
при нотариальном удостоверении договоров об ипотеке (государственная пошлина составляет 1,5 процента от суммы договора);
при государственной регистрации договоров об ипотеке (государственная пошлина за государственную регистрацию договора о залоге недвижимого имущества (договора об ипотеке) и за выдачу документа о регистрации взимается в 2-кратном минимальном размере оплаты труда за каждое действие для граждан и в 5-кратном минимальном размере оплаты труда для юридических лиц).
Поскольку в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации не требуется нотариальное удостоверение договора купли-продажи жилья, то для тех, кто приобретает жилье при помощи ипотечного кредитования, это жилье становится на 1,5 процента дороже. Необходимо снизить размер государственной пошлины за нотариальное удостоверение договоров об ипотеке.
Таким образом, необходимо:
выделить сделки по ипотеке жилых помещений в отдельную категорию и установить значительно меньший размер государственной пошлины за их нотариальное удостоверение (в размере минимального размера оплаты труда);
устранить двойную оплату одного действия и отменить или уменьшить размер государственной пошлины за государственную регистрацию договора об ипотеке в связи с тем, что Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлена плата за государственную регистрацию договоров с недвижимостью (в том числе и договоров об ипотеке) в форме регистрационного сбора за государственную регистрацию.
Аналогичные изменения, касающиеся налоговых льгот для физических лиц и размера государственной пошлины, необходимо внести в проект второй части Налогового кодекса Российской Федерации, принятый Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации в первом чтении.
Стимулирование операций на вторичном рынке ипотечных жилищных кредитов
Важнейшее значение приобретают такие операции банков, как выдача поручительств за заемщиков по переуступаемым кредитам и доверительное управление правами требования по ипотечным кредитам. В настоящее время эти операции не включены в круг банковских операций, что служит серьезным ограничением для их применения на практике. В этой связи заслуживает внимания проблема снижения стоимости кредита для заемщиков.
4.5. Организация условий для эффективной работы кредитных организаций на рынке ипотечных жилищных кредитов
Регулирование деятельности кредитных организаций на рынке ипотечных жилищных кредитов
Расширение деятельности банков и иных кредитных организаций на рынке ипотечных жилищных кредитов, включая деятельность по предоставлению кредитов, их обслуживанию, финансированию и рефинансированию, а также необходимость снижения и эффективного распределения рисков между участниками процесса требует, с одной стороны, расширения круга разрешаемых операций, а с другой - усиления контроля и регулирования.
С этой целью предлагается:
разработать инструкцию Центрального банка Российской Федерации о порядке регулирования деятельности кредитных организаций на рынке ипотечного кредитования, регулирующую, в частности, риски кредитных организаций по операциям на рынке ипотечных жилищных кредитов;
внести изменения в инструкцию Центрального банка Российской Федерации N 63 "О порядке осуществления операций доверительного управления и бухгалтерском учете этих операций кредитными организациями Российской Федерации", предусмотрев возможность передачи прав требования по ипотечным кредитам в доверительное управление иным кредитным организациям для обслуживания кредитов.
Уточнение процедур регистрации прав и сделок по ипотеке жилья
В соответствии с Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" жилой дом или квартира, приобретенные в собственность за счет кредита банка или иной кредитной организации, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома или квартиры. При такой форме ипотеки по закону стоимость сделки снижается на 1,5 процента (размер государственной пошлины за нотариальное удостоверение договора об ипотеке).
Однако не установлено, каким образом в этом случае осуществляется регистрация права залога, что совершенно необходимо для устранения возможности вторичного залога уже заложенного жилья без уведомления держателя последующей ипотеки.
Необходимо также установить порядок государственной регистрации смены залогодержателя по договору об ипотеке в случае уступки права требования по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, новому кредитору, в соответствии с которым для смены залогодержателя в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество было бы достаточно волеизъявления первоначального и нового кредиторов-залогодержателей.
Предлагаемый порядок базируется на применении статей 382 и 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми при переходе прав кредитора к новому кредитору к нему переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства, то есть право залога. Основанием смены залогодержателя будет являться не уступка права по договору по ипотеке, а уступка права требования по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, и, как следствие этого, смена залогодержателя.
Необходимо: