Из чего состоит и как формируется кадастровая стоимость садового, дачного дома

Кадастровая стоимость любой недвижимости имеет значение тогда, когда дело касается налогообложения. Собственнику дачи необходимо понимать откуда берется кадастровая стоимость дачного участка и садового дома. Ведь никто не хочет несправедливо пополнять бюджет государства из-за неверных выводов и расчетов.

Для ответа на вопрос из чего состоит и как формируется кадастровая стоимость садового, дачного дома обратимся к действующему законодательству, а также разберем эту тему наглядно, на конкретном примере.

Кадастровая стоимость дачного дома – законные основания формирования с 2021 года

В 2021 году и далее, во всех регионах нашей страны все объекты недвижимости будут облагаться налогом по кадастровой стоимости. Ранее в отдельных регионах налоги рассчитывались по инвентаризационной стоимости. Итак, во второй половине 2021 года к нам придут налоговые уведомления об уплате налога на садовый дом с кадастровой стоимости, а она может значительно отличаться от инвентаризационной.
Откуда берется кадастровая стоимость и кто ее определяет мы писали в статье:  «Кадастровая стоимость садового, дачного дома - что это?». А теперь выясним, как формируется кадастровая стоимость и какие нормативно-правовые акты используются при ее определении.

Основополагающим актом при определении кадастровой стоимости является закон № 237-ФЗ от 03.07.2016 «О государственной кадастровой оценке».

Также для правильного формирования кадастровой стоимости Минэкономразвития разработал ряд приказов:

№ 226 от 12.05.2017 - методические указания о кадастровой оценке,
№ 284 от 09.06.2017 – содержит требования к отчету об итогах госкадастровой оценки,
№ 291 от 16.06.2017 – о фонде данных о кадастровой стоимости,
№ 74 от 20.02.2017 – о формировании сведений в перечень объектов кадастровой оценки

Помимо этого, при формировании кадастровой стоимости дачных домов используют местные законы о статусах и границах территориальных формирований и иные нормативные акты.

Таким образом, сотрудники госучреждений, определяющих кадастровую стоимость, должны руководствоваться этими законами.

Сама суть определения кадастровой стоимости дачного дома и всех других объектов недвижимости заключается в том, чтобы наиболее ближе ее приблизить к реальной стоимости – то есть к рыночной. Но так как отдельно взять каждый дачный и садовый дом и объективно оценить его с учетом расположения, коммуникаций, внутреннего убранства и прочих факторов невозможно, то применяются различные, установленные законом подходы и методы.

Наиболее распространен метод массовой оценки, это когда садовые дома группируют по определенным признакам схожести между собой и оценивают их.

Формирование кадастровой стоимости на примере садовых и дачных домов в СНТ

Все эти методы, теории и способы, перечисленные в законодательстве, оставляют много вопросов, если вы не специалист по кадастровой оценке. Но мы рассмотрим формирование кадастровой стоимости на конкретном примере, в пределах одного СНТ.

Шаг 1. Поиск информации о кадастровой стоимости дачных и садовых домов

Если быть честной, я решила провести мини расследование и взяла за пример свой дачный дом и садовые дома соседей, к которым ходила в гости, а значит могу сравнить и реально оценить наши дома. Благо информация о кадастровой стоимости дачных и садовых домов находится в открытом доступе на сайте Росреестра.
Итак, в поле моего зрения оказались четыре дачных дома – два из которых имеют назначение жилой дом, а два других – садовые дома. (Разница между жилым и садовым домом заключается в возможности либо круглогодичного (жилой) проживания, либо сезонного (садовый) пребывания.
Понятно, что назначение дома было определено еще при постановке его на кадастровый учет.

Шаг 2. Продолжение расследования – фонд данных государственной кадастровой оценки

Выяснилось, что два дачных дома, определенных как жилые, имеют кадастровую стоимость: один – 17 тыс. за кв.м, а другой – 18 тыс. А садовые дома: один 22 тыс., а другой – 15 тыс. Разница есть, при том что оба «садовых» дома сделаны капитально, с септиками, с газгольдерами и всеми удобствами, и соседи живут в них круглый год. А два других дачных дома (в том числе и мой) попроще, один из бруса, другой из блоков с печным отоплением. Так в чем же разница?
Особенности кадастровой стоимости садового дома можно проверить на сайте Росреестра, для этого надо запросить получение сведений из фонда данных о государственной кадастровой оценке. Эти данные можно найти бесплатно по кадастровому номеру дачного дома.

Далее смотрим, каким способом определена стоимость. В моем случае (как и в большинстве других), кадастровая стоимость дачных и садовых домов определялась методом массовой оценки. Описание метода предлагается посмотреть в текстовой части отчёта.

Шаг 3. Сведения из отчета об определении кадастровой стоимости дачных и садовых домов

Отчеты об определении кадастровой стоимости также находятся в свободном доступе, но если честно, это огромный спектр информации, заархивированный в десятках отдельных файлов. И вот что мне все же удалось выяснить:

Кадастровая стоимость наших дачных и садовых домов была определена с учетом отнесения объектов недвижимости к группе объектов индивидуальной застройки жилого назначения (с возможностью прописки и без возможности прописки).

Данная группа в свою очередь делится на функциональные подгруппы:

• дома жилые;
• дома индивидуальные;
• коттеджи;
• дачи (дома, не предусматривающие постоянного проживания, расположенные в однородной среде) (площадь более 500 кв. м)
• дачи (площадь от 200 до 500 кв. м)
• дачи (площадь до 200 кв. м)
• домики садовые (летние домики), огородные объединения.

Каждая подгруппа обладает диапазоном цен, например, цена летнего домика (за кв.м) может варьироваться от 90 рублей до 30 000 рублей, а средняя величина около 12 тыс. за метр квадратный.

Нельзя представить на рынке садовые и дачные дома в отрыве от земельных участков, на которых они расположены, поэтому учитываются и физические особенности месторасположения, и технология строительства, а именно:

• Объемные характеристики (площадь, объем и т. п. - в общем случае, влияние данного фактора обратное, т.к. с увеличением площади возникает эффект масштаба, при котором удельная стоимость, как правило, уменьшается);
• Конструктивные характеристики и класс качества (чем выше класс качества, тем выше стоимость объекта капитального строительства);
• Год постройки (чем более ранний год постройки, тем, в общем случае, более дешевая цена, что объясняется влиянием физического износа);
• Материал (себестоимость строительства зависит от использованных материалов);
• Состояние объекта недвижимости (чем лучше состояние, тем дороже объект).

Шаг 4 – делаем выводы о кадастровой стоимости дачных домов

Для расчета кадастровой стоимости каждого объекта недвижимости проделывается огромная работа, сводятся статистические данные, подставляются формулы и учитываются те или иные факторы. Поэтому кадастровая стоимость моего дачного дома и садовых домов соседей разнится. В каком-то случае она вполне соответствует рыночной, а в каком-то значительно занижена.

Однако, при расчетах бывают технические или методологические ошибки и стоимость может быть определена в разы выше рыночной. О том, как исправить кадастровую стоимость мы подробно писали в статьях: «Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога в 2021 году» и «Когда можно оспорить кадастровую стоимость».

И напоследок, решила уточнить какой будет у меня налог на мой дом в 2021 году – оказалось 857 рублей в год. И прикинула, что если бы стоимость моего дома была, к примеру завышенной в два или три раза, то и налог бы составил около 2 тысяч за год. Предположим, я бы решила отстоять свои права и оспорить завышенную кадастровую стоимость. Обратиться за тем, чтобы исправить кадастровую стоимость я, конечно, могу бесплатно, однако для этого надо собрать подтверждающие документы, которые выдают оценщики. Эти документы будут стоить порядка 20-40 тыс. руб. А это значит, что даже при положительном решении (что тоже не факт), я потрачу намного больше, нежели просто уплачу налог немного выше. Плюс нервы и время – а это, вообще бесценно. Другое дело, когда кадастровые ошибки ведут к кругленьким суммам налогообложения – но это касается, как правило, не садовых и дачных домов, а коммерческой недвижимости.
Все эти факторы надо учитывать, кроме того, через 3-5 лет будет проходить повторная оценка и кадастровая стоимость может поменяться вновь как в большую, так и в меньшую сторону.