21. Наниматель обязан не производить перепланировок и переоборудования без письменного разрешения наймодателя и межведомственной комиссии, а также своевременно производить за свой счет текущий ремонт жилого помещения и обеспечивать наймодателю и организациям, осуществляющим ремонт и эксплуатацию жилищного фонда, беспрепятственный доступ в жилое помещение для осмотра его технического состояния.
22. В случае освобождения нанимателем помещения по договору найма, он обязан оплатить наймодателю стоимость непроизведенного им и входящего в его обязанности текущего ремонта помещений, или произвести его за свой счет, а также оплатить задолженность по всем дополнительным обязательствам, о которых он был извещен заранее.
23. Наниматель обязан в установленные договором найма сроки вносить плату за жилое помещение, а также своевременно вносить платежи за коммунальные услуги на расчетный счет наймодателя, а также принимать долевое участие в расходах по содержанию дома и придомовой территории.
24. При сдаче жилого помещения по договору поднайма наниматель обязан согласовать договор с наймодателем.
25. При освобождении жилого помещения наниматель обязан передать наймодателю жилое помещение в течение месяца с улучшениями, составляющими принадлежность жилого помещения и не отделимыми без вреда для конструкций жилого помещения.
Произведенные нанимателем с письменного согласия наймодателя улучшения за собственные средства нанимателя подлежат возмещению наймодателем по их сметной стоимости в ценах, действующих на момент производства работ, если иное не было предусмотрено при согласовании разрешения на улучшение.
Произведенные нанимателем без письменного согласия наймодателя улучшения не подлежат возмещению.
26. По договору коммерческого найма наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, указанных в договоре найма в качестве постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора коммерческого найма жилого помещения.
27. По договору социального найма наниматель и члены его семьи несут солидарную ответственность за исполнение условий договора социального найма.
III. Права нанимателя
28. Наниматель с письменного согласия наймодателя и всех совершеннолетних граждан, указанных в договоре найма жилого помещения, вправе вселить в жилое помещение супруга (супругу), детей, родителей и других лиц при условии, если в результате вселения указанных лиц размер жилой площади на одного человека будет не менее установленной нормы.
На вселение несовершеннолетних детей согласия наймодателя и совершеннолетних граждан, указанных в договоре коммерческого найма, не требуется.
Лица, вселенные в жилое помещение при согласии наймодателя в качестве постоянно проживающих граждан, указываются дополнительно в договоре найма, приобретая равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением.
29. Наниматель вправе потребовать от наймодателя передачи жилого помещения в соответствии со ст. 676 ГК РФ, а также потребовать возмещения убытков в случае, если наймодатель не предоставил нанимателю жилое помещение в срок, указанный в договоре.
30. Если иное не предусмотрено законом или договором коммерческого найма, наниматель, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора найма на новый срок.
При заключении договора коммерческого найма на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон, при этом, при согласовании условий договора, наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору коммерческого найма жилого помещения.
31. Если наймодатель отказал нанимателю в продлении договора коммерческого найма на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор коммерческого найма с другим лицом, наниматель вправе по своему выбору потребовать в суде признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор коммерческого найма.
Если наниматель продолжает пользоваться жилым помещением после истечения срока договора коммерческого найма при отсутствии возражений со стороны наймодателя, договор считается продленным на тех же условиях.
32. При нарушении наймодателем обязанности по производству ремонтных и иных работ в жилом помещении нанимателя последний имеет право:
- потребовать соответственного уменьшения платы за жилое помещение на срок до проведения таких работ наймодателем;
- произвести их собственными силами с покрытием убытков за счет наймодателя;
- потребовать расторжения договора и возмещения убытков;
- потребовать произвести замену жилого помещения.
33. По договору социального найма члены семьи наймодателя пользуются всеми правами, которые предоставлены нанимателю.
IV. Права и обязанности наймодателя
34. Наймодатель в месячный срок после подписания договора обязан передать свободное жилое помещение нанимателю, соответствующее условиям договора найма и его назначению, и обеспечить в месячный срок свободный доступ нанимателю в жилое помещение.
35. В случае аварий наймодатель обязан немедленно принимать все необходимые меры к их устранению.
36. Наймодатель обязан содержать в надлежащем порядке места общего пользования, инженерное оборудование и придомовую территорию дома, в состав которого входит жилое помещение, и обеспечивать нанимателя необходимыми жилищно-коммунальными и прочими услугами.
37. Наймодатель обязан производить капитальный ремонт жилого дома.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором или, если он вызван неотложной необходимостью, в разумные сроки, определяемые нормативными актами г. Москвы.
Наймодатель обязан уведомить нанимателя о предстоящем капитальном ремонте за 3 месяца и при необходимости на время проведения капитального ремонта предоставить иное жилое помещение, соответствующее санитарным и техническим нормам.
38. Наймодатель не отвечает за недостатки сданного в найм жилого помещения, которые были им оговорены при заключении договора найма или были заранее известны нанимателю, либо должны были быть обнаружены нанимателем во время осмотра жилого помещения при заключении договора или передаче жилого помещения.
39. Если наниматель не возвратил жилое помещение либо возвратил его несвоевременно, наймодатель вправе потребовать от нанимателя внесения платы за жилое помещение за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных наймодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
V. Оплата жилых помещений, предоставляемых по договору найма
40. Размер платы за жилое помещение, предоставляемое по договору коммерческого найма, определяется согласно методике определения платы за жилое помещение по договору коммерческого найма в денежном выражении. Сроки внесения платы оговариваются сторонами в договоре.
Увеличение платы за жилое помещение возможно по соглашению сторон, а также в случаях изменения суммы оплаты одного кв. м по договору найма в соответствии с решением уполномоченного на то государственного органа. Перерасчет платы за жилое помещение производится не чаще 1 раза в квартал.
Размер платы за жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, определяется постановлением Правительства Москвы.
41. Наймодатель обязан производить расчет платежей нанимателю за жилищно-коммунальные услуги с учетом льгот, установленных действующим законодательством для определенных категорий граждан.
Плата за жилое помещение вносится нанимателем независимо от факта пользования жилым помещением.
42. Плата за жилое помещение, коммунальные и иные платежи в соответствии с договором найма перечисляются в установленном порядке на расчетный счет наймодателя.
43. Предоставление субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг производится в соответствии с действующим законодательством.
VI. Расторжение и прекращение договора
44. Расторжение договора допускается по соглашению сторон.
45. Наймодатель обязан письменно не позднее чем за 3 месяца уведомить нанимателя о предстоящем прекращении договора коммерческого найма в связи с окончанием срока его действия и предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора коммерческого найма в связи с решением не сдавать жилое помещение в течение не менее года в наем.
46. Договор найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в следующих случаях:
- при использовании жилого помещения (в целом или части его) не по назначению;
- если наниматель, члены его семьи или граждане, постоянно проживающие с нанимателем, за действия которых он отвечает, умышленно портят или по неосторожности разрушают жилое помещение, а также систематически нарушают права и интересы соседей;
- если наниматель не внес платежи, указанные в договоре в течение шести месяцев;
- если жилое помещение окажется в силу обстоятельств в состоянии, не пригодном для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.
47. Наймодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке только после направления нанимателю письменного предупреждения о необходимости устранения нарушений в течение месяца.