3. Передать материалы дела о нарушении антимонопольного законодательства уполномоченному должностному лицу для решения вопроса о возбуждении административного производства.
13.04.2011 г. УФАС по Челябинской области вынесено предписание по делу № 107-07/10 о недопущении действий, которые могут являться препятствием для возникновения конкуренции и (или) могут привести к ограничению, устранению конкуренции и нарушению антимонопольного законодательства, которым предписано:
1) Комитету по управлению имуществом при проведении аукционов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства не допускать нарушения ч. 1 ст. 17 ФЗ «О защите конкуренции», а именно: указывать в извещении о проведении аукциона обязательные сведения о реквизитах счёта для перечисления задатка, а также о технических условиях подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и плате за подключение;
2) Комитету по управлению имуществом при проведении аукционов по продаже права на заключение договора аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства не допускать нарушения ч. 1 ст. 17 ФЗ «О защите конкуренции», а именно:
2.1. указывать в извещении о проведении аукциона обязательные сведения о реквизитах счёта для перечисления задатка, а также о цене выкупа земельного участка;
2.2. не устанавливать при проведении аукциона требований, влекущих дополнительные расходы победителя аукциона, за исключением установленных Земельным кодексом РФ;
2.3. при формировании извещения не допускать объединения в один лот нескольких земельных участков;
3) Комитету по управлению имуществом в доказательство исполнения настоящего предписания направить в Челябинское УФАС России в срок до 20декабря 2011 года документы, подтверждающие исполнение настоящего предписания, а именно:
- извещение о проведении в 3,4 квартале 2011 года аукционов по продаже права на заключение договора аренды земельных участков для жилищного строительства, а также по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства
- утвержденную документацию об аукционе, со всеми изменениями и разъяснениями.
Доказательства исполнения настоящего предписания, должны быть заверены печатью организации и подписью должностного лица.
Доказательства исполнения настоящего предписания предоставить в прошитом и пронумерованном виде с описью и сопроводительным письмом со ссылкой на номер дела.
Заявитель считает, что решение и предписание ответчика приняты с нарушением действующего законодательства, нарушают права и законные интересы заявителя.
Ненормативным правовым актом, обжалуемым в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является властное волеизъявление органа государственной власти, органа местного самоуправления, иных органов и должностных лиц, осуществленное в пределах предоставленных им полномочий, содержащее индивидуальное предписание конкретному лицу, направленное на установление, изменение или отмену прав и обязанностей такого лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
В соответствии с ч.1 ст.198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с подпунктом 8 части 10 статьи 38.1 ЗК РФ извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать сведения о размере задатка, о порядке его внесения участниками аукциона и возврата им, о реквизитах счета для перечисления задатка.
Согласно извещению о проведении торгов (л.д. 86 т.1) задаток оплачивается путём перечисления денежных средств на расчётный счёт МУП «Геоцентр» на основании договора о задатке. Последний день поступления задатка на счёт МУП «Геоцентр» - 29 ноября 2010 г. (тел. МУП «Геоцентр» 737 03 90, 737 03 95). Суммы задатка возвращаются участникам аукциона, за исключением его победителя, в течение трёх дней с даты подведения итогов аукциона. Победителю аукциона сумма задатка засчитывается в счёт арендной платы за земельный участок. В случае если победитель аукциона отказывается подписать протокол по результатам аукциона или договор аренды земельного участка, торги признаются не состоявшимися, а задаток ему не возвращается.
Размер задатка указан по каждому лоту. Реквизиты для перечисления счета содержатся в официальном издании – «Недвижимость Челябинска» № 80 от 02.11.2010 на странице 2 (л.д.35 т.1). Таким образом, довод Управления об отсутствии в извещении о проведении аукциона реквизитов счета для перечисления задатка не соответствует представленным в материалы дела письменным доказательствам.
Также, несостоятелен довод ответчика о том, что действующим земельным законодательством не предусмотрено обязательное письменное оформление соглашения о задатке.
В силу п. 2 ст. 380 Гражданского кодекса РФ соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными п. 2 и 3 ст. 434 Гражданского Кодекса РФ.
Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (пункт 1 статьи 162, п. 1 ст. 160 Гражданского кодекса РФ).
Нормы Земельного кодекса РФ (п.п. 8 п. 10 ст. 38.1) не предусматривают какого-либо упрощенного порядка оформления соглашения о задатке. Более того, необходимость заключения договора о задатке обусловлена положениями, установленными п. 3 ст. 380 Гражданского кодекса РФ, и необходимостью предупреждения возникновения каких-либо спорных ситуаций, нарушений прав лиц, участвующих в торгах.
Таким образом, по смыслу вышеуказанных норм соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме.
Судом также не принимается довод УФАС по Челябинской области о неправомерности передачи части полномочий по организации проведения аукциона МУП «Геоцентр». Как следует из материалов дела, между КУиЗО г. Челябинска и МУП «Геоцентр» заключен договор об оказании услуг № 132 от 29.10.2010 (л.д.123-124 т.1), в соответствии с условиями которого, на МУП «Геоцентр» возложена обязанность оказывать от имени КУиЗО г. Челябинска услуги по выполнению конкретных действий по подготовке и проведению аукциона, в том числе по приему и возврату задатков.
Следовательно, стороной по договору о задатке является КУиЗО г. Челябинска, в связи с чем, исключается возможность создания каких-либо препятствий для заключения договора о задатке и перечисления задатка участниками аукциона, поскольку все права и обязанности по договору возникают именно у Комитета.
Согласно пп. 2 п. 3 ст. 38.2 ЗК РФ в извещении о проведении аукциона кроме сведений, указанных в подпунктах 1 - 3, 6 - 9 пункта 10 статьи 38.1 настоящего Кодекса, должны быть указаны: цена выкупа земельных участков, указанных в пункте 5 статьи 30.2 настоящего Кодекса и предназначенных для жилищного и иного строительства, в расчете на единицу площади.
В соответствии с п. 5 ст. 30.2 ЗК РФ арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.
Таким образом, по смыслу указанных норм цена выкупа земельных участков в извещении о проведении аукциона должна быть указана в отношении земельных участков предназначенных для их комплексного освоения в целях жилищного строительства после утверждения проектной документации в отношении этих земельных участков. В официальном издании – «Недвижимость Челябинска» № 80 от 02.11.2010 опубликовано извещение о проведении аукциона с описанием каждого из лотов.
Из извещения о проведении аукциона следует, что документация по планировке территории в отношении земельных участков, включенных в лот № 12, не утверждена. Согласно п. 2 извещения в отношении лота № 12 следует, что существенным условием договора купли-продажи права на заключение договора аренды участков является подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка.
При таких обстоятельствах, в отсутствие факта утверждения документации по планировке территории в отношении земельных участков, включенных в лот № 12, указание цены выкупа земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, являлось бы ничем не обоснованным и, соответственно, незаконным.
Кроме того, Земельным кодексом РФ не установлен порядок определения цены выкупа указанных земельных участков.
В извещении о проведении аукциона по лоту № 12 (п. 4.9) указано, что цена выкупа участков после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории, определяется в соответствии с действующими в г. Челябинске нормативными документами на момент выкупа.
Также, цена выкупа участков определяется в соответствии с законом об оценочной деятельности, поскольку согласно ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.
Таким образом, информация о цене выкупа участков, указанная в извещении о проведении аукциона, соответствует действующему земельному законодательству.
Доводы антимонопольного органа о том, что отсутствие в извещениях по лотам № 1-11 информации о технических условиях подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и о плате такого подключения судом отклоняются.
В силу п. 1 ст. 38.1 Земельного кодекса РФ аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для жилищного строительства (за исключением индивидуального и малоэтажного жилищного строительства) проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.
В извещениях к лотам № 1-11 организатором аукциона в отношении технических условий на подключение объекта к сетям инженерно-технического обеспечения указано, что в части водоснабжения-водоотведения подключение осуществляет МУП «Производственное объединение водоснабжения и водоотведения», в части электроснабжения подключение осуществляет филиал ОАО «МРСК Урала» - «Челябэнерго», в части теплоснабжения подключение осуществляет ОАО «Уральская теплосетевая компания» филиал «Челябинские тепловые сети». При этом извещения содержат ссылки на документацию, в которых указаны технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения.
Плата за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения определяется в соответствии с установленными нормативами и плановой потребностью строящегося объекта (п. 4 извещений)
В соответствии с п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21.07.2005 № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» любой участник размещения заказа вправе направить в письменной форме заказчику, уполномоченному органу запрос о разъяснении положений конкурсной документации. В течение двух рабочих дней со дня поступления указанного запроса заказчик, уполномоченный орган обязаны направить в письменной форме или в форме электронного документа разъяснения положений конкурсной документации, если указанный запрос поступил к заказчику, в уполномоченный орган не позднее чем за пять дней до дня окончания подачи заявок на участие в конкурсе.
Какие-либо письменные запросы от участников размещения заказа в адрес заказчика относительно технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения не поступало. Доказательства таких обращений в материалы дела ответчиком представлены не были.
Поскольку запросов о разъяснении положений документации об аукционе в части технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения участниками размещения заказа в уполномоченный орган или к заказчику не направлялось, следует вывод, что содержание таких технических условий, а также информация о плате за подключение были понятны участникам аукциона.
Довод ответчика, что строительство водовода вне земельных участков, включенных в лот № 12 не может быть обязательным условием заключения договора аренды участка для его комплексного освоения и является требованием к выполнению работ, влекущих дополнительные расходы победителя аукциона, судом не принимается, как необоснованный.
Согласно п. 4 ст. 38.2 ЗК РФ дополнительно к указанным в подпунктах 6 - 8 пункта 3 настоящей статьи требованиям могут быть установлены другие требования, касающиеся комплексного освоения земельного участка.
Извещением о проведении аукциона по лоту № 12 предусмотрено, что после выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры арендатор передает их безвозмездно в муниципальную собственность в течение месяца после сдачи их в эксплуатацию (п. 2.4). Арендатор осуществляет проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию водовода d=1000 мм от насосной станции «Западная» до проектируемых микрорайонов Краснопольской площадки, ориентировочной протяженностью 8 км (п. 2.5).
Указанные в извещении мероприятия связаны с комплексным освоением земельных участков, предоставляемых в аренду в рамках лота № 12, поскольку отсутствие их осуществления приведет к невозможности осуществления комплексного освоения и жилищному строительству на территории предоставляемых земельных участков, к невозможности ввода в эксплуатацию вновь возведенных жилищно – социальных и других объектов. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.
При этом, действующим законодательством не предусмотрено, что работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры должны осуществляться арендатором исключительно в границах предоставленного победителю торгов земельного участка.
Довод УФАС по Челябинской области, что обязанность по строительству водовода от Западной насосной станции до Краснопольской площадки возложена на МУП «ПОВВ» в соответствии с Инвестиционной программой муниципального унитарного предприятия «Производственное объединение водоснабжения и водоотведения» «Развитие и модернизация объектов водоснабжения и водоотведения города Челябинска на 2007 - 2009 годы», утвержденной решением Челябинской городской Думы от 27.02.2007 г. № 19/2, несостоятелен.
Указанная инвестиционная программа определяет финансовые потребности МУП «ПОВВ», а также взаимоотношения потребителей с МУП «ПОВВ». Источником финансирования инвестиционной программы является плата за подключение строящихся (реконструируемых) объектов жилищного и социально-культурного строительства к системам водоснабжения и водоотведения, определяемая в соответствии с утвержденными тарифами на подключение к сетям МУП «ПОВВ». Следовательно, финансирование не носит обязательный характер, поскольку зависит от количества потребителей, осуществивших оплату за подключения к сетям, условий и объема подключений.