3. При совершении ипотечной сделки, связанной с предоставлением клиенту банка кредитных средств для совершения сделки с недвижимостью (купли-продажи, участия в долевом строительстве и т.п.) представляются сообщения о двух сделках: о собственной ипотечной сделке банка и о клиентской сделке с недвижимостью.
4. При представлении в уполномоченный орган сведений о клиентской сделке с недвижимостью, расчеты по которой через банк не проводились (например, когда о сделке клиента банку стало известно в связи с предоставлением клиенту кредита), и необходимые сведения о контрагенте клиента отсутствуют, поле "NAME_B3" ("Наименование кредитной организации") вместо наименования кредитной организации может содержать слова "Наименование банка отсутствует". При этом в поле "DESCR" ("Дополнительная информация") указывается, что расчеты по сделке с недвижимостью через банк не проводились, а сведения о ней получены из представленного клиентом договора.
5. При представлении сведений о собственных сделках аренды недвижимого имущества, а также о сделках аренды недвижимости, выявленных кредитной организацией в связи с предоставленными клиентами договорами, рекомендуется учитывать следующее:
- если договором аренды предусмотрена фиксированная сумма арендной платы за весь срок действия договора, суммой сделки является указанная в договоре фиксированная сумма;
- если договором аренды предусмотрена арендная плата (ставка) за определенный период (месяц, квартал и т.д.), сумма сделки определяется путем умножения ставки на количество периодов (за которые будут осуществлены арендные платежи) в течение срока действия договора;
6. Если дополнительное соглашение подписано к договору аренды недвижимого имущества, и предусматривает продление срока действия договора на очередной определенный период, то новое сообщение о сделке с недвижимым имуществом направляется в том случае, если общая сумма сделки (с учетом суммы договора и всех ранее подписанных к нему дополнительных соглашений) будет равна или превысит 3000000 руб.
Приложение
Наиболее часто встречающиеся в банковской практике виды сделок с недвижимым имуществом и заключаемых по ним договоров
Вид сделки | Условия сделок с недвижимостью |
Купля-продажа | Сделка оформляется договором (контрактом) купли-продажи.По договору (контракту) купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 549 ГК РФ).Датой совершения сделки является:дата государственной регистрации договора, если предметом сделки является жилое помещение или предприятие как имущественный комплекс (п. 2 статьи 558 ГК РФ, п. 3 статьи 560 ГК РФ);дата подписания сторонами договора (за исключением договоров купли-продажи, предметом которых являются жилое помещение и предприятие как имущественный комплекс).Сумма сделки.Суммой сделки является сумма, которую должен оплатить покупатель в соответствии с договором/контрактом (дополнительным соглашением). |
Участие в долевом строительстве / Инвестирование в строительство недвижимого имущества / Уступка права (требования) по договору участия в долевом строительстве (инвестирования в строительство недвижимости) | Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого участия в строительстве объектов недвижимости регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". При этом к иным объектам недвижимости данный закон относит гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.Сделки оформляются договорами участия в долевом строительстве, инвестирования в строительство недвижимости, уступки права (требования) по договору участия в долевом строительстве (инвестирования в строительство недвижимости).По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.Таким образом, основной целью заключения договоров участия в долевом строительстве, инвестирования в строительство недвижимости, а также уступки права (требования) по договору участия в долевом строительстве (инвестировании в строительство недвижимости) является приобретение участником долевого строительства (инвестором) права требования на строящийся объект долевого строительства с последующей регистрацией права собственности на этот объект.Датой совершения сделки является:- для договоров участия в долевом строительстве - дата государственной регистрации договора,- для договоров инвестирования в строительство недвижимости - дата подписания договора,- для договоров уступки права (требования) по договору участия в долевом строительстве - дата внесения в Единый государственный реестр прав записи о смене участника долевого строительства,для договоров уступки права (требования) по договору инвестирования в строительство недвижимости - дата подписания договора.Сумма сделки.Суммой сделки является указанная в договоре цена, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства (инвестором) для строительства (создания) объекта недвижимости, или сумма, уплачиваемая за право требования на получение в собственность объекта недвижимости.Если договоры участия в долевом строительстве, а также договоры инвестирования в строительство объектов недвижимого имущества и договоры уступки права (требования) по договору участия в долевом строительстве (договору инвестирования) содержат условие о возникновении права собственности на объект недвижимости у одной из сторон по договору (участника долевого строительства, инвестора) с момента государственной регистрации указанного права в установленном законодательством порядке, то для целей настоящих рекомендаций указанные сделки рассматриваются как сделки с недвижимым имуществом. |
Ипотека (залог недвижимости) | Сделка оформляется договором ипотеки (залога недвижимости).По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя (статья 1 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ и перечисленное в разделе "Понятие недвижимого имущества" настоящих рекомендаций.Датой совершения сделки является дата государственной регистрации договора ипотеки (залога недвижимого имущества).Суммой сделки является общая залоговая стоимость, указанная в договоре залога. |
Аренда / Субаренда | Сделка оформляется договором аренды/субаренды.По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору недвижимое имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статьи 606, 650 , 656 ГК РФ).Датой совершения сделки является:- дата государственной регистрации договора (аренда здания/ сооружения/ помещения в здании), заключенного на срок не менее одного года (п. 2 статьи 651 ГК РФ);- дата государственной регистрации договора аренды предприятия как имущественного комплекса независимо от срока (п. 2 статьи 658 ГК РФ);- дата подписания сторонами договора аренды здания/ сооружения/ помещения в здании, заключенного на срок менее одного года (п. 2 статьи 651 ГК РФ);- дата подписания сторонами договора аренды иных объектов недвижимого имущества.Сумма сделки.Сумма сделки определяется в соответствии с условиями договора (дополнительных соглашений к договору). С учетом особенностей данных видов сделок сумма определяется в следующем порядке:- если договором аренды предусмотрена фиксированная сумма за весь срок действия договора - суммой сделки аренды считается указанная в договоре фиксированная сумма;- если договором предусмотрена арендная плата (ставка) за определенный период (месяц, квартал и т.д.) - то сумма сделки определяется путем умножения арендной платы (ставки) на количество периодов (за которые будут осуществлены арендные платежи) в течение срока действия договора.Примечание: на практике подразделения банка сталкиваются с осуществлением расчетов по договорам фрахтования транспортных средств, относящихся к недвижимому имуществу. Описание особенностей договоров фрахтования приводится ниже. |
Финансовая аренда (лизинг) | Сделка оформляется договором финансовой аренды (лизинга).По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество (за исключением земельных участков и других природных объектов) у определенного им продавца и предоставить арендатору (лизингополучателю) это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого им имущества осуществляется арендодателем (лизингодателем) (статьи 665-670 ГК РФ, Федеральный закон от 29.10.1998г. N164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)").Предметом лизинга может быть, в том числе недвижимое имущество, кроме земельных участков и других природных объектов.Датой совершения сделки является дата подписания сторонами договора или в отдельных случаях (лизинг предприятия или жилого помещения, если договором предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга), дата его государственной регистрации.Сумма сделки.Сумма сделки определяется в соответствии с условиями договора (дополнительных соглашений к договору). С учетом особенностей данных сделок сумма определяется в следующем порядке:- если договором лизинга предусмотрена фиксированная сумма за весь срок действия договора, суммой сделки считается указанная в договоре фиксированная сумма;- если платежи осуществляются в соответствии с графиком лизинговых платежей, суммой сделки является сумма платежей за весь срок действия договора;- если договором предусмотрены лизинговые платежи за определенный период (месяц, квартал и т.д.), то сумма сделки определяется путем умножения лизинговой платы (ставки) на количество периодов (за которые будут осуществлены платежи) в течение срока действия договора. |
Мена | Сделка оформляется договором мены.По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар (в данном случае недвижимое имущество) в обмен на другой (другое недвижимое имущество) (Глава 31 ГК РФ).К договору мены применяются правила о купле-продаже. При этом каждая из сторон признается продавцом имущества, которое она обязуется передать, и покупателем имущества, которое она обязуется принять в обмен. |
Рента | Сделка оформляется договором ренты.По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (глава 33 ГК РФ).Датой совершения сделки является дата государственной регистрации договора.Недвижимое имущество, передаваемое под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно.В случае, когда договором ренты предусматривается передача недвижимого имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже.Сумма сделки.Суммой сделки является сумма, указанная в договоре.Примечание: в случае если по договору ренты имущество передается бесплатно, и при этом в договоре ренты оценка стоимости недвижимого имущества не указана, сделка не подлежит обязательному контролю. |
Наем жилого помещения | Сделка оформляется договором найма жилого помещения.По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.Датой совершения сделки является дата заключения договора сторонами.Сумма сделки.Сумма сделки определяется в соответствии с условиями договора (дополнительных соглашений к договору). С учетом особенностей данных видов сделок сумма определяется в следующем порядке:- если договором найма предусмотрена фиксированная сумма за весь срок действия договора, суммой сделки считается указанная в договоре фиксированная сумма;- если договором найма предусмотрена оплата (ставка) за определенный период (месяц, квартал и т.д.) - то сумма сделки определяется путем умножения ставки на количество периодов (за которые будут осуществлены платежи) в течение срока действия договора.Примечание: юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (статья 671 ГК РФ). |
Особенности договоров аренды транспортных средств и договоров фрахтования
Возможные виды договоров:
1. Договор аренды транспортного средства (статья 606 Гражданского кодекса РФ) - арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение или пользование.
- Сторонами данного договора являются арендатор и арендодатель.
- Предмет договора - аренда транспортного средства.
В том случае если транспортное средство является воздушным, морским судном или судном внутреннего плавания, подлежащим государственной регистрации, то договор его аренды является сделкой с недвижимостью.
2. Договор аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем (статья 632 Гражданского кодекса РФ) - арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению этим транспортным средством и по его технической эксплуатации.
- Сторонами данного договора являются арендатор и арендодатель.
- Предмет договора - аренда транспортного средства и оказание услуг по его управлению и технической эксплуатации.
В том случае если транспортное средство является воздушным, морским судном или судном внутреннего плавания, подлежащим государственной регистрации, то договор его аренды является сделкой с недвижимостью.
3. Договор транспортной экспедиции - экспедитор обязуется за вознаграждение и за счет клиента (грузоотправителя или грузополучателя) выполнить или организовать выполнение определенных договором услуг, связанных с перевозкой груза.
- Сторонами данного договора являются экспедитор и клиент (грузоотправитель или грузополучатель).
- Предмет договора - организация перевозки груза транспортом клиента или транспортом экспедитора.
Данный договор не является сделкой с недвижимостью.
4. Договор морской перевозки груза (без предоставления всего судна или судовых грузовых помещений) (статья 115 Кодекса Торгового Мореплавания РФ) - перевозчик обязуется доставить груз, который ему передал отправитель, в порт назначения и выдать его управомоченному на получение груза лицу (получатель), а отправитель обязуется уплатить за перевозку груза установленную плату.
- Сторонами данного договора являются перевозчик и отправитель.
- Предмет договора - перевозки груза транспортом перевозчика.
- Договор морской перевозки груза без предоставления всего судна или судовых грузовых помещений заключается путем приема груза к перевозке, в подтверждение чего выдается перевозочный документ - коносамент, который содержит основные условия договора перевозки. Таким образом, коносамент выполняет сразу несколько функций: он является доказательством наличия договора морской перевозки груза, документом, подтверждающим факт приема груза к перевозке, а также товарораспорядительным документом.
Данный договор не является сделкой с недвижимостью.
5. Договор фрахтования (статья 787 Гражданского кодекса РФ) или Договор морской перевозки груза (Глава 8 Кодекса Торгового Мореплавания РФ) - одна сторона обязуется предоставить другой стороне за плату всю или часть вместимости одного или нескольких транспортных средств на один или несколько рейсов для перевозки грузов, пассажиров и багажа.
- Сторонами в договоре фрахтования являются фрахтовщик (владелец транспортного средства - его собственник или лицо, которому транспортное средство принадлежит на ином правовом основании) и фрахтователь (юридическое или физическое лицо, заинтересованное в перевозке больших партий груза или групп пассажиров по маршруту, предусмотренному договором фрахтования, который, как правило, не совпадает с установленными направлениями перевозки).
- Договор фрахтования заключается путем подписания сторонами соответствующего документа - чартера. Чартер является подробным документом, содержащим разнообразные условия и регламентирующим права и обязанности каждой из сторон.
- Содержание договора фрахтования состоит в праве фрахтователя зарезервировать все обусловленное договором судно (часть его вместимости) для перевозки за плату в течение одного или нескольких рейсов предусмотренных данным договором грузов, пассажиров и багажа, и в праве фрахтовщика - получить за предоставленное транспортное средство (часть его вместимости) установленную соглашением сторон плату (фрахт).
- Фрахт - плата за перевозку груза водным путем, взимаемая после перевозки. Размер фрахта фиксируется в договоре фрахтования (в договоре морской перевозки) в зависимости от веса груза (за бушель, метрическую тонну) или за единицу объема (кубометр, кубофут и т.д.)
- Предмет договора - предоставление судна для перевозки груза.
Виды договоров фрахтования:
a. Рейсовый чартер - чартер может быть заключен как на один рейс, так и на несколько последовательных рейсов, либо на рейс туда и обратно (несколько последовательных рейсов туда и обратно).
b. Тайм - чартер (Глава 10 Кодекса Торгового Мореплавания РФ) - судовладелец обязуется за обусловленную плату (фрахт) предоставить фрахтователю судно и услуги членов экипажа судна в пользование на определенный срок для перевозок грузов, пассажиров или для иных целей торгового мореплавания.
c. Бербоут - чартер (глава 11 Кодекса Торгового Мореплавания РФ) - судовладелец обязуется за обусловленную плату (фрахт) предоставить фрахтователю в пользование и во владение на определенный срок не укомплектованное экипажем и не снаряженное судно для перевозок грузов, пассажиров или для иных целей торгового мореплавания.
Часто Бербоут - чартер используется с целью приобретения судов. При этом ставка фрахта устанавливается такой, чтобы по окончании периода аренды стоимость судна была бы выплачена практически полностью. По окончании срока аренды вступает в силу соглашение о купле-продаже судна и фрахтователь становится собственником судна.
d. Димайз - чартер - (разновидность бербоут - чартера) в соответствии с которым судно передается фрахтователю укомплектованное экипажем, но капитан и экипаж переходит на службу к фрахтователю.
- Сторонами, подписавшими соответствующие чартеры, являются судовладелец (фрахтовщик), которому принадлежит право собственности на судно либо право пользования и владения, а также фрахтователь. Фрахтователь судна может самостоятельно осуществлять функции грузоотправителя, либо нанять для этой цели экспедитора груза.
- Предмет договора - предоставление судна для перевозки груза.
Договор фрахтования (договор морской перевозки груза с предоставлением всего суда# или судовых грузовых помещений) является сделкой с недвижимостью.
Принимая во внимание вышеизложенное,
к сделкам с недвижимостью относятся:
- договор аренды транспортного средства***,
- договор аренды (фрахтования на время) транспортного средства*** с экипажем,
- договор фрахтования (договор морской перевозки груза с предоставлением всего судна или судовых грузовых помещений);
не являются сделками с недвижимостью:
- договор транспортной экспедиции,