Категории земель и виды разрешенного использования - понятие, описание, значение, законодательная база.

Любой кусочек земли нашего государства поделен законодательством вдоль и поперек на категории, зональные территории, и виды землепользования. В статье разберем законные основы деления земель не только на категории, но и на возможность пользоваться землей по определенным правилам.

Земельный кодекс определяет землю как объект, созданный природой, а земельный участок, как объект чей-то собственности. Все земли в России делятся на семь категорий. Помимо такого деления, существуют еще разделы на виды разрешенного использования.  А еще земли делятся на зоны. Все это деление переплетается между собой в паутину законодательного регулирования, разобраться в котором, на первый взгляд, довольно непросто. Статья 7 Земельного кодекса рассказывает о составе земель нашей страны и делит их на категории.  В соответствии с принадлежностью земли к той или иной категории – можно понять для каких целей, в общем и целом, будет использоваться данный кусочек земли.

Категории земель

1. Земли сельхозназначения (Само название говорит о ведении разного рода хозяйств – животноводства, рыбоводства, огородничества и многих других. Также на этих землях занимаются изучением природы и влиянием ее на нашу жизнь, производством новых культур и т.д.)
2. Земли населенных пунктов (это развитая территория, на которой постоянно проживают люди. Она облагорожена, имеет свои постройки, дороги, сферу обслуживания и культурного развития)
3. Земли промышленности и спецназначения (оборона, телевидение, транспорт, безопасность)
4. Особые земли, находящиеся под охраной государства (эти земли представляют собой ценность для всего общества, это и культурное наследие, и природные ландшафты).
5. Лесные массивы (их использование регламентируется лесным законодательством)
6. Водные объекты (все земли, покрытые водой, а также те, на которых расположены специальные сооружения).
7. Земли запаса (земли, не вошедшие ни в одну категорию, однако их нельзя передавать в собственность гражданам и юридическим лицам, они как бы считаются запасными, пока их не переведут в другую категорию и находятся в собственности муниципалитетов.)

Виды разрешенного использования

Что означают виды разрешенного использования и откуда они берутся? Градостроительный кодекс (ст. 37) говорит о том, что есть основные виды разрешенного использования, условно разрешенные и вспомогательные виды.

Органы местной администрации создают правила пользования землей с учетом требований законодательства. Границы какой-либо территориальной зоны устанавливаются таким образом, чтобы в ее пределах была возможность сочетать различные виды использования. То есть создается так называемый генеральный план, на котором отражены территориальные зоны с границами с учетом местных особенностей. Для каждой существующей территориальной зоны указываются виды разрешенного использования земельных участков, предельно допустимые размеры участков и строений на них, возможные ограничения использования и т.д.

Существует Классификатор видов разрешенного использования, утвержденный Приказом Минэкономразвития № 540 от 01.09.2014. На основании этого классификатора органы местной администрации устанавливают для каждой территориальной зоны как основные виды разрешенного использования, так и вспомогательные и условно-разрешенные.

Виды разрешенного использования, согласно классификатору, имеют свое наименование, описание и код.

С учетом изменений от 1 января 2019 года классификатор содержит 13 основных видов разрешенного использования, а также их подвиды:

1. Сельхоз использование (растениеводство, садоводство, пчеловодство, рыбоводство ит.п.)
2. Жилая застройка (частные, многоквартирные дома, для ведения личного подсобного хозяйства и т.п.)
3. Общественное использование объектов капитального строительства (медицина, образование и т.д.)
4. Предпринимательство (магазины, банки, гостиницы)
5. Отдых и рекреация (спортбазы, туризм)
6. Производственная деятельность (промышленность, энергетика, связь)
7. Транспорт (ж/д, воздушный и пр.)
8. Обеспечение обороны
9. Особая охрана и изучение природы (санатории, курорты, культурное наследие)
10. Использование лесов
11. Водные объекты
12. Территории общего пользования (улицы, дороги, кладбища, земли запаса)
13.  Земельные участки общего назначения (ведение садоводства и огородничества).

Пример:   

Что бы понять, как устанавливаются виды разрешенного использования, представим, что у нас есть определенная территория со своими границами, скажем зона, на которой должны быть образовательные учреждения. Она расположена в черте города. Градостроительными нормами нашего города установлены следующие виды разрешенного использования (по классификатору):

Основные виды разрешенного использования:

 3.5.1 - Дошкольное, начальное и среднее общее образование;

3.5.2 - Среднее и высшее профессиональное образование;

12.0 – Земельные участки (территории) общего пользования.

То есть, на нашей условной территории в основном предусмотрено размещение объектов капитального строительства (школ, детских садов, ВУЗов) и расположение автомобильных дорог, пешеходных переходов, скверов и пр.

Также, в дополнение к основным видам, существуют и вспомогательные виды (без основных они не допустимы!)

2.7.1 – Объекты гаражного назначения;

3.2 – Социальное обслуживание;

4.6 – Общественное питание.

Таким образом, понятно, что может располагаться на нашей территории, а что нет.

Также, администрация устанавливает в отношении территории и условно разрешенные виды использования, получение которых регламентируется отдельным порядком.