Квартира в ипотеку - суровая правда нашего времени

Если в советские времена граждане жили с уверенностью, что не останутся без жилья, вставая на очередь или получая заветные квадратные метры за заслуги, сегодня такие привилегии не работают.

Купить квартиру за наличные можно, но не каждый человек владеет миллионным капиталом. Статистика показывает ежегодный рост цен на недвижимость, преимущественно в кризисные моменты, например, в конце 2020 года, когда мир захватила пандемия коронавируса. С февраля по октябрь стоимость жилья выросла на 12%. Ситуация сохраняется и в 2021 году. С января цифры показывают ошеломляющие значения +19,79% в Красногорске, +34,47 в Геленджике и т.д.

В такие моменты везёт инвесторам, вкладывающим деньги в недвижимые объекты, покупая квартиры и сдавая в аренду.
 
Как быть тем, у кого нет капитала? Чаще страдают молодые граждане, вступившие в брак, родившие детей и ограниченные в деньгах на покупку жилья. Им приходится жить с родителями, ютиться в одной комнате, в коммунальной квартире, где в распоряжении только маленькая площадь, а остальные «прелести» быта делятся с соседями.
 
Государство придумало выход и ситуации и внедрило ипотечные программы для категорий граждан в зависимости от социального статуса.

Как купить квартиру в ипотеку 

Процедура не отличается простотой и оперативностью. Если граждане ничего не понимают в таком вопросе, лучше обратиться к юристам или риэлторам, которые помогут и с пакетом документов и даже отправят заявку без личного посещения банка.

Пошаговая инструкция при покупке квартиры в ипотеку 

1. Выбор банка. Сегодня ознакомиться с ипотечными программами, ставками банков можно на сайте сравни.ру, где автоматически подбирается кредит исходя из выбранных параметров. Сервис с помощью калькулятора ипотеки рассчитывает ежемесячный платёж. Показывается и примерный размер требуемого дохода. Но не стоит опираться на него. В офисе банка при оформлении заявки расчёты могут быть другими.
2. «Штудирование» вариантов государственной поддержки, например, при материнском капитале оформить ипотеку можно под 6%.
3. Подача заявки на сайте банка или при лично посетив офис.
4. Выбор срока кредита и типа платежа  дифференцированного или аннуитетного. Первый выгоден, когда в первые месяцы есть возможность платить большие суммы, чтобы отдать банку меньше процентов. Второй используется, когда размер платежа критичен.
5. Рассмотрение заявки. Ожидание составляет от нескольких часов до нескольких дней в зависимости от конкретной ситуации.
6. Подбор квартиры на вторичном рынке или в новостройке. От выбранного варианта зависит процент по кредиту. Например, при покупке квартиры в ипотеку от застройщиков банки снижают ставки. Но нужно быть готовыми к тому, что квартиру возможно придётся ждать, пока не сдастся дом, делать ремонт, если дом сдаётся без отделки. На поиск недвижимости банк даёт до 3-4 месяцев.
7. Одобрение квартиры банком.
8. Оформление предварительного договора с продавцом и передача задатка.
9. Оформление кредитного договора с банком и купли-продажи с продавцом квартиры.
10. Оформление страховки недвижимого имущества и жизни заёмщика. Если от первой отказаться нельзя, так как объект залог банка, то от второй закон не запрещает. Но отказ чреват возможным повышением ставки по кредиту.
11. Оплата квартиры.
12. Регистрация права собственности и недвижимости (залога) через Росреестр.
13. Оплата госпошлины за регистрацию 2000 руб.
14. Регистрация в квартире членов семьи.
15. Подача документов на налоговый вычет с покупки квартиры и процентов по ипотеке. Сначала возвращается часть с покупки, как только доступная сумма набрана, начинается возврат процентов. Купив квартиру в 2021 году, получить вычет можно начиная с января 2022 года.

Условия для получения ипотеки 

• Достижение минимального возраста 21 года. Ипотека выдаётся на срок не до 30 лет, который рассчитывается исходя из возраста заёмщика. Например, Сбербанк устанавливает максимальный возраст на момент возврата кредита в 75 лет. Если Иванов И.И. взял ипотеку в 45 лет, в кредите на 30 лет откажут.
• Первоначальный взнос не менее 10%.
• Отсутствие штрафов и пеней, задолженности по алиментам, действующего исполнительного производства.
• «Достойная» кредитная история. Нет просрочек по другим займам, оплата займов происходит вовремя.
• Доход главное условие ипотеки (зарплата, вознаграждения, вклады, акции, облигации и т.д.). Если не пройти по доходу, банк отказывает в ипотеке, не объясняя причину. Указав поручителя, у банка добавится уверенность в возврате займа.

Документы на ипотеку 

• Справка 2-НДФЛ с работы, подтверждающая ежемесячный доход.
• Копия заполненных листов трудовой книжки, заверенная подписью и печатью работодателя.
• Паспорт.
• СНИЛС.
• Свидетельство о рождении детей при наличии.
• Бумаги на квартиру, на покупку которой оформляется ипотека (паспорт продавца, выписка из ЕГРН об отсутствии обременений, кадастровый и технический паспорта, отчёт о стоимости объекта).

Пакет документов разнится исходя из категории заёмщика. Если ипотека оформляется на двух человек, один выступает главным заёмщиком, второй созаёмщиком. Перечисленные документы предоставляют оба за исключением справки и трудовой книжки при отсутствии официальной занятости.

Как считается доход при покупке квартиры в ипотеку 

На каждого члена семьи после оплаты ежемесячного платежа должно приходиться одному МРОТ, который на 2021 год равен 12 792 руб.

Пример. Иванов И.И. решил оформить ипотеку. Он получает 30 000 рублей, зарплата супруги 15 000 рублей. Доход на семью 45 000 рублей. Растёт ребёнок, то есть семья состоит из трёх человек. В месяц сумма на жизнь не может быть меньше 38 376 руб. (12792 руб. х 3), а на кредит не больше 6 624 руб.

Иванов И.И. подал заявку на ипотеку, где ежемесячный платёж свыше 25 000 руб. Вероятнее, что банк откажет в кредите по причине недостаточного уровня дохода. Но говорить за банки трудно, так как они рассчитывают параметры самостоятельно и одобряют заявки неплатёжеспособным гражданам, отказывая адекватным заёмщикам.

Как оформить ипотеку без подтверждения дохода 

На вопрос, можно ли купить квартиру в ипотеку без предоставления справки 2-НДФЛ и сведений о занятости, ответ будет положительный, но стоит помнить о нюансах. 

Плюсы:

1. Понадобится два документа: паспорт и СНИЛС.
2. Банки оперативнее принимают решение об одобрении или отказе.

Минусы квартиры в ипотеку без первоначального взноса:

1. Без подтверждения официального трудоустройства максимальный возраст для возврата кредита сокращается на 10 лет и равен 65 годам.
2. Первоначальный взнос до 50%.
3. Повышенная ставка по ипотеке.
4. Сокращается максимальная сумма кредита.

Какие программы доступны для граждан при покупке квартиры в ипотеку

Каждый банк устанавливает свои, среди которых:

• Для молодых семей.
• Для семей с детьми, где после 1 января 2018 года родился второй ребёнок и последующие дети. Ставка по ипотеке для такой категории граждан равна 6%.
• Субсидии. Например, многодетные семьи получают до 450 000 от государства в счёт погашения ипотеки.
• Ипотека с материнским капиталом.
• Готовое или строящееся жильё для военных. Пока они несут службу, государство выплачивает кредит.
• Ипотека для молодых специалистов  медицинских работников, учителей, учёных.
• Предложения от аккредитованных банков застройщиков, где ставки минимальны и равны 1-2%.
• Покупка жилья в сельской местности.
• «Дальневосточная ипотека».
• Строительство загородной недвижимости и др.

Плюсы ипотеки 

1. Собственное жильё. Лучше платит за него, чем за съёмную квартиру.
2. Рефинансирование путём уменьшения размера платежа или срока кредита. Провести рефинансирование можно спустя полгода после оформления кредита и процедура требует затрат оформление страховок, оценка квартиры, получение выписки из ЕГРН, заказ технических документов при необходимости.
3. Возврат части ипотечной суммы. Вычет при покупке квартиры в ипотеку достигает до 650 000 рублей.
    

Минусы покупки квартиры в ипотеку

1. Долг чуть ли не до конца жизни.
2. Сложности с последующей продажей.
3. Немалые суммы переплат, превышающие одобренную сумму в разы.
4. Ежегодное страхование.
5. Страх, что квартиру отберут при просрочках.
    

Покупать квартиру в ипотеку или нет выбор каждого. Когда не получается накопить нужную сумму или продать другую недвижимость, надоело жить с родственниками или хочется расширения, лучше приобрести собственное жильё, предварительно взвесив все «за» и «против», предусмотрев риски и быть уверенным в платёжеспособности.