4.8. Акции и другие ценные бумаги (Цб) оцениваются, при наличии их котировки на бирже, по курсовой стоимости, а при отсутствии котировки - с учетом сложившегося уровня доходности данных бумаг, но не ниже их номинальной стоимости.
4.9. Дебиторская задолженность и расходы будущих периодов оцениваются по их балансовой бухгалтерской оценке (Др), а валютный остаток - по среднему биржевому курсу валюты за последний месяц, предшествующий оценке имущества.
4.10. В ходе оценки финансовых активов (Фа) из них вычитается остатки средств в фондах экономического стимулирования, которые передаются трудовому коллективу при приватизации или сдаче предприятия в аренду.
4.11. Незавершенное строительством (Нс) оценивается исходя из фактических затрат (по бухгалтерскому учету) с увеличением на индекс удорожания строительства согласно п. 4.5.
4.12. Примерная рыночная оценка имущества осуществляется по следующей формуле:
Ци = (Опф х Кр + Об А + Онф) х Jинф + Цзд + Ос, (1)
где :
Ци - примерная рыночная оценка имущества, руб.;
Опф(Онф) - оценка основных производственных (непроизводственных) фондов за вычетом оценок полностью амортизированного оборудования и зданий, руб.;
Кр - коэффициент рентабельности (доходности);
Ос - оценка оборотных средств и выкупаемой части финансовых активов, руб.;
Jинф - величина индекса инфляции по отношению к 01.09.92;
Цзд - примерная рыночная оценка зданий (помещений) с учетом полностью амортизированных (Зд А), руб.
Оценка оборотных средств и выкупаемой части финансовых активов определяется по формуле:
Ос = Т + Цб + Др + Фа + Нс (2)
Коэффициент рентабельности (доходности) рассчитывается по формуле:
Р х (1 - Нп)
Кр = --------------- , Кр >> 1, (3)
Пб
где:
Р - средняя рентабельность (доходность) по направлению деятельности предприятия, имущество которого оценивается, в долях единицы;
Пб - средний уровень дохода по пассивным банковским операциям (средняя за квартал, предшествующий оценке, ставка процента по долгосрочным вкладам в коммерческих банках Санкт-Петербурга, но не более 50% годовых), в долях единицы;
Нп - уровень налогообложения прибыли (дохода), в долях единицы.
Примерная рыночная оценка зданий (Цзд) рассчитывается с учетом уровня арендной платы (см. раздел 5).
Расчет стоимости имущества производится также и по формуле 4, при этом в качестве примерной рыночной оценки принимается большая из двух полученных величин:
Пф х (1 - Нп)
Ци = ------------- х Jинф, (4)
Пб
где:
Пф - фактическая прибыль (доход) предприятия в году, предшествующем году оценки, руб.
4.13. Примерная рыночная оценка имущества, рассчитанная в соответствии с п. 4.12, является окончательной при продаже его по договору аренды с выкупом или стартовой ценой при продаже его, как имущественного комплекса, на аукционе (конкурсе) вне процесса приватизации предприятий.
4.14. При сдаче основных фондов предприятия в аренду арендная плата (Апл ОФ) рассчитывается по следующей формуле:
n m
Апл ОФ = (Сумма Опф х Нам х Кр + Сумма Онф х Нам + Опф х Пб) х Jинф, (5)
i=1 i i i=1 i i
где:
Нам , Нам - нормы амортизации по видам арендуемых производственных фондов i-го вида (i=1,2...n) и непроизводственных фондов j-го вида (j=1,2...m), в долях единицы.
5. Арендная плата за нежилые здания (помещения)
5.1. Годовая арендная плата за нежилые здания (помещения) устанавливается для предприятий и организаций не ниже сложившегося уровня арендной платы за данное здание (помещение) в предшествующем году и рассчитывается по формуле:
Апл=(Сб(и) х Кк х Кз х Ен + Пз + Ам) х Jинф х Sо, (6)
Расчет годовой арендной платы для зданий, построенных до 1917 года, а также зданий, состоящих на учете в УГИОП, производится по формуле:
Апл = (Сб (и) х Кз х Кк х Кист х Ккр х Ен + Пз + Ам) х Jинф х Sо (6а)
где:
Апл - годовая арендная плата за нежилое здание (помещение),руб.;
Сб(и) - балансовая стоимость здания с учетом износа в расчете на 1 кв.м общей полезной площади, включающей в себя площадь внутренних помещений здания без учета площади лестничных клеток, технических подвалов и пр., руб./кв.м;
Кк=1 - коэффициент минимальной комфортабельности, при размещении объекта аренды в подвале, на мансарде снижается на 0,25, а при отсутствии в здании (помещении) водоснабжения,канализации, отопления, электроснабжения - на 0,1 за каждый отсутствующий элемент благоустройства;
Кз - коэффициент пересчета балансовой стоимости основных фондов в восстановительную стоимость (приложение 2);
Кист - коэффициент увеличения затрат в связи с проведением ремонтно-строительных работ в исторической части города (1,25); Примечание: Историческая часть города включает острова: Васильевский, Декабристов, Петровский, Крестовский, Елагин, Трудящихся, Аптекарский, Петроградский, Заячий, Адмиралтейский остров по Обводному каналу (согласно приложению 2 к решению Исполкома Ленсовета от 05.12.88 N 979).
Ккр - коэффициент превышения стоимости комплексного капитального ремонта и реконструкции над стоимостью нового строительства (принимается равным 2,0 независимо от того, ремонтировались ли они фактически или нет); Примечание: Применяется для зданий, построенных до 1917 года, а также зданий, состоящих на учете в УГИОП.
Ен - нормативный коэффициент эффективности капиталовложений (приложение 3);