Пз - платежи за землю, приходящиеся на 1 кв.м общей полезной площади нежилого здания (помещения), руб./кв.м;
Ам - годовая амортизация в расчете на 1 кв.м общей полезной площади нежилого здания (помещения), руб./кв.м;
Jинф - индекс инфляции;
Sо - общая полезная площадь нежилого здания (помещения), сдаваемая в аренду, кв.м.
При этом платежи за землю (Пз), приходящиеся на 1 кв.м общей полезной площади нежилого здания (помещения), рассчитываются по формуле:
Sу х Оз
Пз =──────────── , (7)
Sнж х to
где:
Оз - нормативная цена земли для конкретного земельного участка, руб./кв.м;
Sнж - общая площадь нежилых помещений, расположенных на данном земельном участке или в данном здании, кв.м;
Sу - площадь земельного участка, используемая арендатором здания (помещения),* кв.м;
to - средний срок окупаемости затрат на приобретение земли, лет (приложение 1).
Сумма платежей за землю (Пз) для арендаторов нежилых помещений может уменьшаться на величину земельного налога, уплачиваемого собственниками (владельцами) жилья по мере введения в действие Закона Российской Федерации "О плате за землю".
Пз для участков, находящихся в совместном пользовании нескольких юридических лиц или граждан, начисляется в составе арендной платы за нежилые здания (помещения) отдельно каждому из пользователей соразмерно их доле в этих зданиях (помещениях).
Пз указывается в договорах аренды отдельной строкой.
Годовая амортизация в расчете на 1 кв.м общей полезной площади здания (помещения) независимо от фактического срока его службы определяется по формуле:
з
Ам = Сб х Кз х Нам , (9)
где:
з
Нам - норма амортизации на полное восстановление здания, в долях
единицы;
Сб - балансовая (первоначальная) стоимость здания в расчете на 1 кв.м (рассчитывается как результат деления первоначальной стоимости здания на его общую полезную площадь).
-----------------------------
* Занятая или закрепленная за зданием
5.2. Для предприятий и организаций-арендаторов, финансируемых полностью или частично (не менее, чем на 50%) из городского бюджета, а также социально-значимых элементов городского хозяйства, приравненных к ним, перечень которых определяется Советом, арендная плата устанавливается не ниже сложившегося уровня в году, предшествующему году оценки, и определяется по формуле:
б
Апл = Ам х Jинф х Sо (10)
5.3. Примерная рыночная оценка нежилых зданий (помещений) (Цзд) осуществляется исходя из суммы годовой арендной платы при Ен = 0,15 по формуле:
Цзд = Апл х tзд, (11)
где:
tзд - срок окупаемости затрат на приобретение здания (помещения), определяемый оценочной комиссией с учетом остаточного срока его службы, лет (не менее 10 лет).
В этом случае при расчете Апл не учитываются Кр, Пз.
Если здание подлежит сносу в менее чем 10-летний срок, то по решению оценочной комиссии в расчете оценки здания (помещения) tо, берется равным числу лет предполагаемой службы здания.
5.4. Арендная плата за использование зданий-памятников истории и культуры определяется согласно приложению 4.
6. Отдельные факторы, влияющие на сумму выкупа (продажную цену)
6.1. При определении суммы выкупа имущества арендного предприятия на основе его примерной рыночной оценки указанная сумма может уменьшаться на величину кредиторской задолженности по решению оценочной комиссии, а также на величину банковских кредитов при согласии банка на предоставление этих кредитов правопреемнику.
В случае отказа банка предоставить такие кредиты оборотные и основные средства, полученные в кредит, оцениваются как собственные средства.
6.2. При продаже государственного и муниципального имущества вне процесса приватизации предприятий стоимость этого имущества может оцениваться по текущим рыночным ценам с использованием биржевых котировок.
7. Оформление результатов оценки имущества
7.1. Оценочной комиссией составляются акты оценки стоимости основных и оборотных средств, незавершенного строительства, в которых отражаются результаты инвентаризации и оценки на основе примерных форм, представленных в приложениях 5, 6, 7, 8.
К указанным актам прилагаются передаточный (разделительный) бухгалтерский баланс, документы о результатах инвентаризации, заключения специализированных консультационных организаций.
7.2. Оценочная стоимость объявляется покупателю.
7.3. Имущественные сделки с государственной и муниципальной собственностью подлежат обязательной регистрации в установленном в Санкт-Петербурге порядке.
| Методика разработана | Д.В.Васильевым |
П.М.Лансковым
Приложение 1
к Методике оценки стоимости
имущества и определения