26. Состав территориальных зон, а также особенности использования земельных участков определяются градостроительным регламентом, Правилами землепользования и застройки (части 2 и 3 - карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты" Округа, утвержденными решением Собрания депутатов Округа от 25.11.2011 г. N 1 (далее - Правила землепользования и застройки Округа) с учетом ограничений, установленных градостроительным, земельным, природоохранным, санитарным, иным специальным законодательством, Нормативами, а также специальными нормами.
27. В составе территориальных зон могут выделяться земельные участки общего пользования; занятые площадями, улицами, проездами, дорогами, набережными, скверами, бульварами, водоемами и другими объектами, предназначенными для удовлетворения общественных интересов населения. Порядок использования земель общего пользования определяется органами местного самоуправления Округа.
28. При выделении территориальных зон и установлении регламентов их использования необходимо учитывать также ограничения на градостроительную деятельность, обусловленные установленными зонами особого регулирования. В их числе:
зоны исторической застройки, историко-культурных заповедников;
зоны охраны памятников истории и культуры;
зоны особо охраняемых природных территорий;
санитарно-защитные зоны;
водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы;
зоны залегания полезных ископаемых;
зоны, имеющие ограничения для размещения застройки в связи с неблагоприятным воздействием природного и техногенного характера (сейсмика, сход лавин, затопление и подтопление, просадочные грунты, подрабатываемые территории и др.).
29. Санитарно-защитные зоны производственных и других объектов, выполняющие средозащитные функции, включаются в состав тех территориальных зон, в которых размещаются эти объекты. Допустимый режим использования и застройки санитарно-защитных зон необходимо принимать в соответствии с действующим законодательством, Нормативами, санитарными правилами, приведенными в СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200, а также по согласованию с местными органами санитарно-эпидемиологического надзора.
30. Нормативные показатели плотности застройки территориальных зон следует принимать по таблице 2.
Таблица 2 | ||
Виды застройки | Коэффициент застройки | Коэффициент плотности застройки |
Жилые зоны | ||
| Застройка многоквартирными многоэтажными жилыми домами свыше 16 этажей | 0,4 | 1,6 |
| Застройка многоквартирными многоэтажными жилыми домами от 11 до 16 этажей | 0,4 | 1,2 |
| Застройка многоквартирными жилыми домами малой и средней этажности до 10 этажей | 0,4 | 0,8 |
| Застройка блокированными жилыми домами с приквартирными земельными участками | 0,3 | 0,6 |
| Застройка одно-двухквартирными жилыми домами с приусадебными земельными участками (усадебная и коттеджная застройка) | 0,2 | 0,4 |
Общественно-деловые зоны | ||
| Многофункциональная застройка | 1,0 | 3,0 |
| Специализированная общественная застройка | 0,8 | 2,4 |
Производственные зоны | ||
| Промышленная | 0,8 | 2,4 |
| Научно-производственная | 0,6 | 1,0 |
| Коммунально-складская | 0,6 | 1,8 |
Примечания:
1. Для жилых, общественно-деловых зон коэффициенты застройки и коэффициенты плотности застройки приведены для территории квартала (брутто) с учетом необходимых по расчету учреждений и предприятий обслуживания, гаражей, стоянок для автомобилей, зеленых насаждений, площадок и других объектов благоустройства.
Для производственных зон указанные коэффициенты приведены для кварталов производственной застройки, включающей один или несколько объектов.
2. При подсчете коэффициентов плотности застройки площадь этажей определяется по внешним размерам здания. Учитываются только надземные этажи, включая мансардные. Подземные этажи зданий и сооружений не учитываются. При подсчете коэффициентов застройки подземное сооружение не учитывается, если поверхность земли (надземная территория) над ним используется под озеленение, организацию площадок, автостоянок и под другие виды благоустройства.
3. Границами кварталов являются красные линии.
4. При реконструкции сложившихся кварталов жилых, общественно-деловых зон (включая надстройку этажей, мансард) необходимо предусматривать требуемый по расчету объем учреждений и предприятий обслуживания для проживающего в этих кварталах населения.
Допускается учитывать имеющиеся в соседних кварталах учреждения обслуживания при соблюдении нормативных радиусов их доступности (кроме дошкольных учреждений и начальных школ).
Основными показателями плотности застройки являются:
коэффициент застройки - отношение площади, занятой под зданиями и сооружениями, к площади участка (квартала);
коэффициент плотности застройки - отношение площади всех этажей зданий и сооружений к площади участка (квартала).
31. Планировочную структуру населенных пунктов следует формировать, предусматривая:
компактное размещение и взаимосвязь территориальных зон с учетом их допустимой совместимости;
зонирование и структурное членение территории в увязке с системой общественных центров, транспортной и инженерной инфраструктурой;
эффективное использование территорий в зависимости от ее градостроительной ценности, допустимой плотности застройки, размеров земельных участков;
комплексный учет архитектурно-градостроительных традиций, природно-климатических, историко-культурных, этнографических и других местных особенностей;
эффективное функционирование и развитие систем жизнеобеспечения, экономию топливно-энергетических и водных ресурсов;
охрану окружающей среды, памятников истории и культуры;
охрану недр и рациональное использование природных ресурсов;
условия для беспрепятственного доступа инвалидов к объектам социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры в соответствии с требованиями нормативных документов.
Нормативы плотности населения территорий
32. При проектировании жилой застройки расчетную плотность населения (человек/га) территории жилого района рекомендуется принимать не менее приведенной в таблице 3 в зависимости от степени градостроительной ценности территории района.
Число зон различной степени градостроительной ценности территории города и их границы определяются Администрацией Округа с учетом оценки стоимости земли, плотности инженерных и транспортных магистральных сетей, насыщенности общественными объектами, капиталовложений в инженерную подготовку территории, наличия историко-культурных и архитектурно-ландшафтных ценностей.
Таблица 3 | |
Зона различной степени градостроительной ценности территории | Плотность населения территории жилого района, человек/га |
Высокая | 200 |
Средняя | 180 |
Низкая | 165 |
Примечания:
1. В условиях реконструкции сложившейся застройки населенных пунктов, а также при наличии историко-культурных и архитектурно-ландшафтных ценностей плотность населения устанавливается заданием на проектирование от Администрации Округа.
2. В районах усадебной и коттеджной застройки и в населенных пунктах, где не намечается строительство централизованных инженерных систем, допускается уменьшать плотность населения, но принимать ее не менее 40 человек/га.
3. Границы расчетной территории микрорайона следует устанавливать по красным линиям магистральных и жилых улиц, по осям проездов или пешеходных путей, по естественным рубежам, а при их отсутствии - на расстоянии 3 м от линии застройки. Из расчетной территории должны быть исключены площади участков объектов районного и общегородского значений, объектов, имеющих историко-культурную и архитектурно-ландшафтную ценность, а также объектов повседневного пользования, рассчитанных на обслуживание населения смежных микрорайонов в нормируемых радиусах доступности (пропорционально численности обслуживаемого населения). В расчетную территорию следует включать все площади участков объектов повседневного пользования, обслуживающих расчетное население, в том числе расположенных на смежных территориях, а также в подземном и надземном пространствах. В условиях реконструкции сложившейся застройки в расчетную территорию микрорайона следует включать территорию улиц, разделяющих кварталы и сохраняемых для пешеходных передвижений внутри микрорайона или для подъезда к зданиям.
4. В условиях реконструкции сложившейся застройки расчетную плотность населения допускается увеличивать или уменьшать, но не более чем на 10 процентов.
5. Для г. Миасса при применении высокоплотной 2-, 3-, 4(5)-этажной жилой застройки расчетную плотность населения следует принимать не менее чем для зоны средней градостроительной ценности: при застройке площадок, требующих проведения сложных мероприятий по инженерной подготовке территории - не менее чем для зоны высокой градостроительной ценности территории.
6. При застройке территорий, примыкающих к лесам и лесопаркам или расположенных в их окружении, суммарную площадь озелененных территорий допускается уменьшать, но не более чем на 20 процентов, соответственно увеличивая плотность населения.
7. Показатели плотности приведены при расчетной жилищной обеспеченности 18 кв м/человек. При другой жилищной обеспеченности расчетную нормативную плотность Р, человек/га, следует определять по формуле
, где: Р18 - показатель плотности при 18 кв м/человек; Н - расчетная жилищная обеспеченность, кв м.
33. Расчетную плотность населения микрорайонов города Миасса рекомендуется принимать в соответствии с таблицей 3. При этом, плотность населения микрорайонов, как правило, не должна превышать 450 человек/га.
III. Расчетные показатели в сфере жилищного обеспечения
Нормативы жилищной обеспеченности
34. Норматив жилищной обеспеченности для Округа принимается в соответствии с табл. 4 Нормативов в зависимости от типа жилого дома и квартиры по уровню комфорта, но не менее 20 кв м на 1 человека.