┌───────────┬────────────────┬───────────────┬──────────────────────────┐
│ Номер зоны│Торговая функция│Офисная функция│Производственно-складская │
│ │ использования │ использования │ функция использования │
├───────────┼────────────────┼───────────────┼──────────────────────────┤
│Зона 4 │ 1,00 │ 1,00 │ 1,00 │
├───────────┼────────────────┼───────────────┼──────────────────────────┤
│Остальные │ 0,79 │ 0,74 │ 0,86 │
│пригородные│ │ │ │
│территории │ │ │ │
└───────────┴────────────────┴───────────────┴──────────────────────────┘
┌───────────┬────────────────┬───────────────┬──────────────────────────┐
Принадлежность объекта к зоне 4 определяется в соответствии с Приложением 1 к Порядку определения базовых ставок и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда методом массовой оценки.
2.2.1. Влияние магистралей.
Влияние магистралей V рассчитывается по формуле:
ni
V = max [Wi x exp(-((Li / R0i) / Ri) )],
i
где:
i - номер магистрали;
Wi - условный вес магистрали;
Li - кратчайшее расстояние в метрах по прямой от объекта до магистрали, определяемое с помощью Адресной системы;
R0i - расстояние в метрах от осевой линии магистрали до границы застройки;
Ri - условный радиус влияния в метрах;
ni - показатель степени.
При получении отрицательной разницы Li - R0i она принимается равной 0.
Список магистралей для офисной и торговой функций использования в пригородной территории приведены в Приложении 6 к Порядку определения базовых ставок и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда методом массовой оценки.
3. Определение коэффициента площади К2
Коэффициент площади К2 определяется по формуле:
2 x Vs - 1
К2 = Cs ,
где:
Cs - коэффициент влияния площади;
Vs - функция влияния площади, которая определяется по формуле:
2
Vs = exp(-S / Ks) ),
где:
S - общая полезная площадь сдаваемого в аренду объекта в кв.м;
Кs - коэффициент площади.
Cs, Ks - расчетные коэффициенты, значения которых приведены в следующей таблице:
┌────────────┬─────────────────────────┬────────────────────────────┐
│ Расчетные │ Основная часть города │ Пригородные территории │
│коэффициенты├───────┬────────┬────────┼───────┬───────────┬────────┤
│ │Торг. │ Офисы │ Склады│Торг. │ Офисы │ Склады │
├────────────┼───────┼────────┼────────┼───────┼───────────┼────────┤
│ Cs │1,14 │ 1,04 │ 1,14 │ 1,12 │ 1,15 │ 1,14 │
├────────────┼───────┼────────┼────────┼───────┼───────────┼────────┤
│ Ks │ 200 │ 120 │ 500 │ 333 │ 400 │ 500 │
└────────────┴───────┴────────┴────────┴───────┴───────────┴────────┘
┌────────────┬─────────────────────────┬────────────────────────────┐
4. Определение коэффициента этажа K3
Коэффициент этажа К3 определяется по формуле:
K3 = Кэ х Кm,
где:
Km - коэффициент, учитывающий расположение объекта на техническом этаже, при этом для объектов, расположенных на техническом этаже Km = 0,8, для иных объектов Km = 1;
Kэ - коэффициент, учитывающий этаж расположения объекта, определяется по следующей таблице:
┌──────────────────────┬────────────────────────┬───────────────────────┐
│ Занимаемые этажи │ Основная часть города │ Пригородные территории│
│ ├───────┬───────┬────────┼───────┬───────┬───────┤
│ │ Торг. │ Офисы │ Склады │ Торг. │ Офисы │Склады │
├──────────────────────┼───────┼───────┼────────┼───────┼───────┼───────┤
│1-й этаж │ 1,00 │ 1,00 │ 1,00 │ 1,00 │ 1,00 │ 1,00 │
├──────────────────────┼───────┼───────┼────────┼───────┼───────┼───────┤
│2-й этаж (с лифтом) │ 0,75 │ 0,87 │ 0,86 │ 0,90 │ 0,94 │ 0,86 │
├──────────────────────┼───────┼───────┼────────┼───────┼───────┼───────┤
│2-й этаж (без лифта) │ 0,75 │ 0,87 │ 0,82 │ 0,90 │ 0,94 │ 0,82 │
├──────────────────────┼───────┼───────┼────────┼───────┼───────┼───────┤
│Выше 2-го (с лифтом) │ 0,00 │ 0,79 │ 0,71 │ 0,00 │ 0,93 │ 0,71 │
├──────────────────────┼───────┼───────┼────────┼───────┼───────┼───────┤
│Выше 2-го (без лифта) │ 0,00 │ 0,78 │ 0,68 │ 0,00 │ 0,92 │ 0,68 │
├──────────────────────┼───────┼───────┼────────┼───────┼───────┼───────┤
│Подвал с заглублением │ 0,84 │ 0,80 │ 0,93 │ 0,67 │ 0,80 │ 0,93 │
│до 1,50 м включительно│ │ │ │ │ │ │
├──────────────────────┼───────┼───────┼────────┼───────┼───────┼───────┤
│Подвал с заглублением │ 0 ,79 │ 0,50 │ 0,93 │ 0,62 │ 0,50 │ 0,93 │
│более 1,50 м │ │ │ │ │ │ │
├──────────────────────┼───────┼───────┼────────┼───────┼───────┼───────┤
│Цокольный этаж с │ 0,92 │ 1,00 │ 1,00 │ 0,97 │ 0,96 │ 1,00 │
│заглублением до 0,50 м│ │ │ │ │ │ │
├──────────────────────┼───────┼───────┼────────┼───────┼───────┼───────┤
│Цокольный этаж с │ 0,90 │ 0,96 │ 0,93 │ 0,73 │ 0,96 │ 0,93 │
│заглублением │ │ │ │ │ │ │
│более 0,50 м │ │ │ │ │ │ │
└──────────────────────┴───────┴───────┴────────┴───────┴───────┴───────┘
┌──────────────────────┬────────────────────────┬───────────────────────┐
Для объектов, расположенных на техническом этаже для торговой и офисной функций использования, Кэ = 0,00.
Примечание.
Если объект расположен на нескольких этажах, расчет коэффициента Кэ производится отдельно для каждого этажа.
5. Определение коэффициента состояния К4
Коэффициент состояния К4 определяется по следующей таблице:
┌──────────────────┬────────────────────────┬──────────────────────────┐
│ Состояние │ Основная часть города │ Пригороды │
│ ├───────┬───────┬────────┼────────┬────────┬────────┤
│ │ Торг. │ Офисы │ Склады │ Торг. │ Офисы │ Склады │
├──────────────────┼───────┼───────┼────────┼────────┼────────┼────────┤
│"Евростандарт" │ 1,17 │ 1,40 │ 1,00 │ 1,31 │ 1,57 │ 1,00 │
├──────────────────┼───────┼───────┼────────┼────────┼────────┼────────┤
│Отличное │ 1,15 │ 1,18 │ 1,00 │ 1,21 │ 1,34 │ 1,00 │
├──────────────────┼───────┼───────┼────────┼────────┼────────┼────────┤
│Нормальное │ 1,00 │ 1,00 │ 1,00 │ 1,00 │ 1,00 │ 1,00 │
├──────────────────┼───────┼───────┼────────┼────────┼────────┼────────┤
│Удовлетворительное│ 0,92 │ 0,74 │ 0,76 │ 0,85 │ 0,74 │ 0,76 │
└──────────────────┴───────┴───────┴────────┴────────┴────────┴────────┘
┌──────────────────┬────────────────────────┬──────────────────────────┐
Для объектов, которые в текущем состоянии могут использоваться по функциональному состоянию, применяется следующая классификация технического состояния объектов:
А. "Евростандарт" - объект нежилого фонда пригоден к использованию в соответствии с целью использования, не имеет дефектов, после ремонта с комплексным использованием высококачественных отделочных материалов, оснащен высококачественным электротехническим, санитарно-техническим, пожарно-техническим и охранным оборудованием, системами вентиляции и (или) кондиционирования, находящимися в работоспособном состоянии.
Б. Отличное - объект нежилого фонда пригоден к использованию в соответствии с целью использования, не имеет дефектов. Может не иметь высококачественного инженерно-технического оборудования.