Проблема застроенных и промышленных территорий становится особенно актуальной в контексте текущих тенденций развития петербургской агломерации (формирование единой портовой системы Большого порта Петербурга и портов Ленинградской области; вынос отдельных функций из ядра; развитие территорий вокруг портов, аэропортов и КАД; формирование пригородных зон малоэтажной застройки, прежде всего на севере в радиусе 35-45 км).
Проблема пространственного развития Санкт-Петербурга и набор требований, выдвигаемых к городу новым поколением горожан и постиндустриальной системой деятельностей, означают неизбежную проблематизацию жилищного строительства в северной столице. В настоящее время проблемное поле, связанное с жилищным строительством, включает в себя следующие факторы:
1. Низкая инфраструктурная обеспеченность новых жилых районов (речь идет, в первую очередь, о улично-дорожной сети, следствием недостаточного развития которой стало снижение транспортной связности между районами города).
Развивая финансовые инструменты, увеличивающие возможность приобретения жилых помещений и, в частности, ипотеку, необходимо учитывать наличие или отсутствие транспортной инфраструктуры, развитость медицинских, образовательных и других социальных услуг. Если есть развитая инженерная и транспортная инфраструктура, то спрос способен подтянуть предложение и рынок работает по классической схеме.
2. Самый острый вопрос в строительстве нового жилья - это нехватка земельных участков, обеспеченных коммунальной инфраструктурой на общем фоне износа существующих инженерных сетей. Особенно это характерно для растущих регионов.
На данный момент принимаемых мер по улучшению положения в обеспечении земельных участков коммунальной инфраструктурой недостаточно, что означает необходимость разработки соответствующего комплекса мер, направленных, в том числе, на стимулирование частных компаний к управлению объектами коммунальной инфраструктуры, а также на увеличение доли частных инвестиций в модернизацию коммунальной инфраструктуры (в середине первого десятилетия 2000-х годов эта доля составляла 12%).
В то же время, не застроенные земельные участки, обеспеченные коммунальной инфраструктурой, как правило, уже переданы в аренду.
3. Нехватка объектов социальной инфраструктуры (детские сады).
Демографическая составляющая жилищной проблемы, которой ранее не уделялось достаточного внимания, со временем все сильнее влияет на политику и экономику страны: превышение темпов роста спроса на жилье над ростом населения; рост числа семей с одним родителем, в связи с чем увеличивается число детей, живущих в неполных семьях; быстрое старение населения и связанный с этим рост иждивенчества, порождающего дополнительные издержки, которое должно нести государство.
Это значит, что планы строительства жилья должны учитывать и существующие противоречия демографического характера, связанные с историей формирования жилищного фонда, особенно в таких крупных городах, как Санкт-Петербург.
Жилые районы состоят из разных типов зданий различных периодов строительства и заселения. Основная часть жителей городов, получившая жилье от своих предприятий, практически не меняла место работы и проживания, оставаясь в нем до своей смерти.
В силу этого, в крупных городах на территориях спальных жилых районов, построенных в 60-70-х годах, растут разнообразные социальные проблемы: катастрофически не хватает поликлиник для людей пожилого возраста, сокращается количество дошкольных учреждений, которые, особенно за последнее десятилетие, просто исчезли, уступив место частным или государственным офисам, или на их месте выросли дома с элитным жильем.
4. Проблема зеленых насаждений общего пользования (также усугубляется дефицитом инфраструктурно-обеспеченных участков под застройку в пределах города).
Еще одной проблемой являются сложившиеся правила оборота земли под застройку. Необходимо простимулировать собственников быстрее использовать землю по назначению.
Обозначенное проблемное поле определяет необходимость разработки Концепции жилищного строительства в Санкт-Петербурге как инструмента координирования позиций власти, бизнеса и общественности в области градостроительства и стратегического планирования в целом и в области жилищного строительства в частности: дальнейшее развитие двух основных блоков жилищного строительства - по государственному заказу и коммерческого - возможно только в рамках единой системы постановки целей и задач, определяющих содержание соответствующих проектов.
2.3. Промышленность строительных материалов
Промышленность строительных материалов Санкт-Петербурга и Ленинградской области практически полностью обеспечивается местным минеральным сырьем. В настоящее время на территории региона зарегистрировано порядка 150 месторождений, разработка которых ведется 140 горнодобывающими предприятиями.
Основные стройматериалы производятся в Петербурге и Ленобласти несколькими крупными производителями и множеством мелких. В большинстве случаев есть явный лидер с высокой, как по песку или керамическому кирпичу или относительно небольшой, как на рынке товарного бетона, рыночной долей. Несмотря на локальный характер рынков строительных материалов, наличие транспортных барьеров не мешает присутствию на рынке продукции из других регионов и даже из-за рубежа. Подобный интерес к петербургскому рынку обусловлен, во-первых, близостью города к странам Северной Европы и наличием портовой инфраструктуры, и, во-вторых, высокой привлекательностью строительного сектора Санкт-Петербурга (показатели по динамике - вторые после Москвы).
Характеристика промышленности строительных материалов Санкт-Петербурга приведена в Приложении 31 к Программе.
2.4. Строительство жилья экономического класса и выполнение государственных гарантий по улучшению жилищных условий различных категорий населения
Выполнение государственных гарантий по обеспечению жилыми помещениями ветеранов Великой Отечественной войны и предоставление им мер социальной поддержки в соответствии с федеральным законодательством осуществляется за счет федерального бюджета.
По выбору этих граждан жилищные условия улучшаются за счет предоставления жилых помещений по договорам социального найма, в собственность по договору мены и предоставления безвозмездных субсидий, социальных выплат.
В целях выполнения обязательств перед ветеранами войны - по обеспечению жилыми помещениями потребность Санкт-Петербурга в финансовых средствах в 2011 году составляет 797,4 млн. рублей (см. таблицу N 1 - Приложение 26 к Программе).
Реализация жилищных прав инвалидов, принятых на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях до 01.01.2005 в соответствии с федеральным законодательством осуществляется за счет федерального бюджета. Для них из федерального бюджета ежегодно выделяются целевые средства в виде субвенций для самостоятельного улучшения жилищных условий за счет приобретения или строительства жилых помещений с учетом средств выделяемых им безвозмездных субсидий, социальных выплат.
Инвалиды, вставшие на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях после 01.01.2005, обеспечиваются жильем без софинансирования федерального бюджета.
Потребность Санкт-Петербурга в жилых помещениях на 2011-2015 годы составляет - 918,4 тыс.кв.м общей площади (см. таблицу N 1 - Приложение 26 к Программе), объем финансовых средств 15819,8 млн. рублей, из них средства:
- федерального бюджета - 11913,2 млн. рублей;
- бюджета Санкт-Петербурга - 3906,6 млн. рублей.
В соответствии с законодательством детям сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах Российской Федерации или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы (далее - дети-сироты), предоставляются жилые помещения по договорам социального найма вне очереди за счет средств федерального бюджета и бюджета субъекта Российской Федерации.
В соответствии с законодательством детям-сиротам предоставляются жилые помещения по договорам социального найма вне очереди за счет средств федерального бюджета и бюджета субъекта Российской Федерации. На решение данной проблемы требуется:
На период реализации Программы ориентировочная потребность в жилых помещениях составляет 23,1 тыс.кв.м общей площади, в финансировании 882,0 млн. рублей, из них средства (цифры являются индикативными и подлежат ежегодной корректировке):
- федерального бюджета - 351,0 млн. рублей;
- бюджета Санкт-Петербурга - 531,0 млн. рублей.
К категориям граждан, установленных федеральным законодательством, перед которыми имеются государственные обязательства относятся:
- граждане, уволенные с военной службы;
- участники ликвидации радиационных аварий и катастроф;
- граждане, признанные в установленном порядке вынужденными переселенцами;
- граждане, выехавшие из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей (см. таблицу N 2 - Приложение 27 к Программе).
Данный перечень может быть изменен (в том числе дополнен) в связи с принятием новых либо внесением изменений в существующие правовые акты федерального жилищного законодательства.
Обеспечение осуществляется в рамках реализации подпрограммы "Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 годы, утвержденной постановлением Правительства РФ от 31.12.2005 N 865 "О дополнительных мерах по реализации федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 годы" (с изменениями на 8 августа 2007 года), за счет средств федерального бюджета.
Механизм реализации подпрограммы основан на едином принципе предоставления социальных выплат для приобретения жилых помещений, удостоверяемых государственными жилищными сертификатами, который доказал свою эффективность.
Несмотря на реализацию участниками подпрограммы государственных жилищных сертификатов на сегодняшний день потребность в обеспечении жилыми помещениями категорий граждан, перед которыми государство имеет федеральные жилищные обязательства, по-прежнему велика и составляет 1086 семей.
Проблемные аспекты, препятствующие высокой эффективности реализации подпрограммы:
- недостаточное количество сертификатов, распределяемых Санкт-Петербургу для граждан, выехавших из районов Крайнего Севера и граждан, признанных вынужденными переселенцами;
- низкая стоимость 1 кв.м общей площади жилых помещений, применяемая при расчете социальных выплат по сертификатам;
- отсутствие предложений на рынке жилья в Санкт-Петербурге, позволяющих приобрести жилые помещения с помощью выдаваемых социальных выплат по сертификатам с минимальными доплатами;
- отсутствие возможности владельцам сертификатов использовать ГЖС для оплаты жилого помещения, приобретаемого в счет долевого участия в строительстве;
- отсутствие готовых квартир в многоквартирных домах, находящихся в федеральной собственности, для обеспечения граждан, уволенных с военной службы.
2.5. Развитие классического ипотечного жилищного кредитования
Анализ рынка ипотечного кредитования в Санкт-Петербурге.