Также остается тенденция продажи большей части жилья не на стадии котлована, а ближе к окончанию строительства или даже на стадии полной готовности (65-68% сделок), увеличилось предложение квартир с отделкой. Причем в первую очередь "вымываются" малогабаритные квартиры из предложения (студии, 1-комнатные и 2-комнатные), особенно в домах со стадией готовности выше средней; по 3-, 4-комнатным квартирам проводятся акции, стимулирующие спрос, особенно это показательно в сегменте экономического класса и у некоторых застройщиков, работающих в сегменте бизнес-класса.
Новые объекты жилищного строительства выходят на рынок по меньшим ценам, нежели предлагаются уже готовые объекты или объекты на высокой стадии готовности, что несколько понижает общую среднюю цену предложения по рынку. При этом за последнее время увеличился диапазон предложения жилья по метражам, что также сказывается на средней стоимости 1 кв. м.
По-прежнему продолжает сохраняться разрыв между базовой ценой предложения и ценой сделок. На конец 2010 года эта разница по сегментам рынка варьировалась от 4% до 6%.
3.5. Оценка объема продаж на первичном рынке Санкт-Петербурга
В 2010 году продолжалась тенденция роста активности продаж. Снижение показателя активности продаж в IV квартале 2010 года, в первую очередь связано с увеличением объема рынка. Однако при этом объем продаж в кв.м продолжал увеличиваться и в 2010 году стабилизировался на уровне 140-200 тыс.кв.м в месяц.
 | |
| 795 × 346 пикс. Открыть в новом окне | |
По оценке "Консалтингового центра "Петербургская Недвижимость" за 2010 год объем продаж в обжитых районах города и административно-подчиненных территориях составил 2070,1 тыс.кв.м.
 | |
| 1000 × 395 пикс. Открыть в новом окне | |
3.6. Ценовой анализ рынка жилья
Динамика по основным сегментам и зонам спроса
Эконом-класс, руб./кв.м | Бизнес-класс, руб./кв.м | Элита, руб./кв.м | |||
Обжитые районы | Ад.-подчин. тер. | Обжитые районы | Ад.-подчин. тер. | Обжитые районы | |
| Справочно - дек.09 | 70196 | 56636 | 95107 | 86585 | 185546 |
| янв.10 | 70842 | 55425 | 96100 | 88115 | 185949 |
| фев.10 | 69679 | 56747 | 93688 | 88829 | 186821 |
| мар.10 | 69835 | 55647 | 93313 | 88576 | 188561 |
| Изменение за I кв. 2010 | -0,51% | -1,75% | -1,89% | 2,30% | 1,62% |
| апр.10 | 70192 | 55470 | 95627 | 87006 | 194287 |
| май.10 | 69609 | 56638 | 94870 | 82886 | 195553 |
| июн.10 | 69524 | 54473 | 94261 | 82671 | 196058 |
| Изменение за II кв. 2010 | -0,45% | -2,11% | 1,02% | -6,67% | 3,98% |
| Изменение за 6 мес. 2010 | -0,96% | -3,82% | -0,89% | -4,52% | 5,67% |
| июл.10 | 68984 | 56021 | 93961 | 80706 | 189428 |
| авг.10 | 68889 | 55025 | 94052 | 79069 | 190940 |
| сен.10 | 69204 | 55552 | 92360 | 80153 | 193262 |
| Изменение за III кв. 2010 | -0,46% | 1,98% | -2,02% | -3,05% | -1,43% |
| Изменение за 9 мес. 2010 | -1,41% | -1,91% | -2,89% | -7,43% | 4,16% |
| окт.10 | 68811 | 55970 | 92335 | 78459 | 196326 |
| ноя.10 | 69426 | 56339 | 92405 | 78695 | 198020 |
| дек.10 | 69838 | 56216 | 92228 | 79555 | 200391 |
| Изменение за IV кв.2010 | 0,92% | 1,20% | -0,14% | -0,75% | 3,69% |
| Изменение за 2010 | -0,51% | -0,74% | -3,03% | -8,12% | 8,00% |
3.7. Показатели развития первичного рынка недвижимости
Все показатели развития первичного рынка недвижимости сформированы по итогам анализа базы данных первичного рынка КЦ "Петербургская Недвижимость", основанной на базе распоряжений на проектирование и строительство, информации о проведенных и планируемых торгах "Фонда имущества Санкт-Петербурга", ежемесячного мониторинга первичного рынка всех проектов жилищного строительства города.
Описание показателей:
| Объем ввода жилья, тыс.кв.м | объем введенного жилья по годам. Используются официальные данные Комитета по строительству |
| Объем продаж, тыс.кв.м | оценка площади проданного жилья на первичном рынке СПб по годам |
| Объем строительства, тыс.кв.м | оценка объема первичного рынка, находящегося в строительстве на конец года (периода) |
| Объем рынка, тыс.кв.м | оценка площади жилья на первичном рынке СПб, находящегося в продаже по итогам года |
| Объем предложения, тыс.кв.м | оценка площадей не проданного жилья в стоящихся# и сданных домах, находящихся в стадии продаж на конец года |
| Объем строящегося жилья, находящегося в продаже тыс.кв.м | оценка объема строительства, находящегося в продаже на конец года (периода) |
| Объем вывода новых объектов, тыс.кв.м | оценка площадей выведенного в продажу жилья на первичном рынке по итогам года |
| Цена кв.м на первичном рынке на конец года | данные КЦ "Петербургская Недвижимость" |
| Доля КОТ в объеме ввода, вывода новых, % | Оценка доли территорий комплексного освоения в объеме ввода жилья и объеме вывода новых объектов |
Резкий скачок доли территорий комплексного освоения в общем объеме ввода жилья пришелся на 2007 год - почти 9%. Это объясняется постепенным снижением количества проектов массовой точечной застройки территорий города, переходом с системы распределения участков по ИТК к торгам (начиная с 2003 г).
По итогам 2010 года доля объектов КОТ в объеме ввода составила 53,1%. По итогам 2010 года доля проектов КОТ составила 43,4%.
 | |
| 600 × 342 пикс. Открыть в новом окне | |
Данная информация свидетельствует о положительной динамике увеличения в ежегодных объемах построенного жилья доли таких объектов, которые являются частью проектов комплексного освоения территорий (КОТ). Безусловно, график может служить подтверждением очевидной тенденции последних лет - будущее за проектами комплексного освоения, точечная застройка постепенно исчерпывает свой ресурс.
Чем больше объем строительства - тем больше объем ввода. Наибольший объем строительства пришелся на 2008 год, соответственно и ввод жилья.
На сегодняшний день объем строительства составляет 6 184,7 тыс.кв.м, но в части объектов строительство ведется медленно, на части объектов строительные работы приостанавливаются вовсе, переносятся сроки ввода жилья. Соответственно, снижается объем ввода.
 | |
| 600 × 379 пикс. Открыть в новом окне | |
Наибольшая доля строящегося жилья в объеме рынка пришлась на 2009 год - 93,4%. Этот факт объясняется, с одной стороны, снижением темпов ввода, с другой - "уходом с рынка" еще до сдачи (при завершении продаж) объектов высокой стадии готовности. Доля строящегося жилья в 2010 году составила 69,1%.
 | |
| 600 × 368 пикс. Открыть в новом окне | |
Начиная с 2007 года доля территорий комплексного освоения в объеме вывода новых объектов на рынок увеличивается, по итогам 2010 года она составила 56,7%.
 | |
| 600 × 343 пикс. Открыть в новом окне | |
Модель зависимости уровня цены и продаж от объема предложения приводится в несколько упрощенном виде, поскольку не учитывает такие факторы, как уровень доходов населения, доступность ипотечных средств и т.п. Тем не менее, прослеживается следующая закономерность: с увеличением объема предложения цена кв.м. снижается, и наоборот.
 | |
| 600 × 395 пикс. Открыть в новом окне | |
3.8. Потребительские предпочтения
В ходе проведения социологического опроса участников выставки-семинара для населения "Жилищный проект" было выявлено, что по мнению 48% опрошенных - жилищные программы приносят реальную пользу гражданам города.
86% опрошенных планируют приобрести в ближайшее время недвижимость, причем 27% - с использованием средств ипотечного кредита.
58% опрошенных считают, что ипотечное кредитование является средством помощи населению в улучшении жилищных условий.
По результатам проведенного опроса участников вышеуказанного мероприятия, оптимальный метраж однокомнатной квартиры составляет:
- 30-35 кв.м для 22,1% опрошенных;
- 36-40 кв.м для 36,5% опрошенных;
- 41-45 кв.м для 25,7% опрошенных;
- более 46 кв.м для 15,7% опрошенных.
По результатам проведенного опроса участников вышеуказанного мероприятия, оптимальный метраж двухкомнатной квартиры составляет:
- 45-50 кв.м для 20,6% опрошенных;
- 51-55 кв.м для 23,5% опрошенных;
- 56-60 кв.м для 25,2% опрошенных;
- более 60 кв.м для 30,7% опрошенных.
По результатам проведенного опроса участников вышеуказанного мероприятия, оптимальный метраж трехкомнатной квартиры составляет:
- 70-80 кв.м для 30,7% опрошенных;
- 81-90 кв.м для 20,8% опрошенных;
- 91-100 кв.м для 22,8% опрошенных;
- более 101 кв.м для 25,7% опрошенных.
4. Основные приоритеты развития жилищного строительства на долгосрочную и среднесрочную перспективу
Главной целью развития Санкт-Петербурга является стабильное улучшение качества жизни населения Санкт-Петербурга с ориентацией достижения по основным показателям среднеевропейских стандартов прежде всего по обеспечению жителей Санкт-Петербурга жилищным фондом к 2025 году в размере не менее 35 кв.м общей площади на человека; увеличение количества учреждений социальной сферы (здравоохранение, образование, физкультура и спорт, социальная защита населения и т.д.) до нормативного уровня в Российской Федерации и среднеевропейского уровня*(9).
Основными направлениями государственной жилищной политики Санкт-Петербурга определены*(10)