Покупка недвижимости на инвестиционном рынке Испании

Мечтаете поселиться на вилле на побережье Коста-дель-Соль или в элегантной квартире на бульваре Рамблас в Барселоне? Ресурс https://whiteinvestor.com объясняет, как воплотить эти мечты, от юридических требований до ловушек, которых следует избегать.
У испанского рынка недвижимости есть много причуд, и вам стоит провести свое исследование, прежде чем покупать дом в Испании. Знание того, чего ожидать при покупке недвижимости в Испании, может помочь избежать каких-либо ловушек в организации вашей жизни за границей. Факторы, которые следует учитывать при покупке испанской недвижимости, включают мошенничество с недвижимостью, высокий налог на прирост капитала и колебания на испанском рынке недвижимости.
Испания сильно пострадала от мирового финансового кризиса и вызванного им обвала рынка недвижимости, где цены на жилье упали на 30%. Спустя почти десятилетие наметились признаки того, что восстановление, наконец, идет полным ходом: индексы показывают рост цен в годовом исчислении в крупных городах и на курортах, а общий рост на 4% в 2017 году. Число транзакций также растет: данные Национального института статистики показывают, что продажи выросли на 16% в 2017 году. Уровень владения жильем в Испании высок, около 80% жителей владеют собственным домом, и многие делают это напрямую, без ипотеки.
Процесс покупки недвижимости в Испании обычно проходит следующим образом. Сначала покупатель делает предложение, как правило, через агента по недвижимости продавца. Если оно принято, то покупатель и продавец подписывают предварительный договор, и покупатель вносит депозит, который составляет обычно 10% от покупной цены. Затем покупатель оформляет любую необходимую им ипотеку, хотя он уже должен был обсудить свои потребности с поставщиком ипотеки. Договор купли-продажи (escritura de compravento) обычно подписывается перед нотариусом, после чего наступает срок полной цены продажи, налогов и других расходов.
Нет никаких ограничений на покупку недвижимости в Испании, будь то коммерческая, жилая или земельная. На самом деле Испания поощряет инвестирование в недвижимость со стороны иностранцев, как резидентов, так и нерезидентов.
Вам потребуется финансовый номер, который можно получить, посетив полицейский участок с вашим паспортом. Обычно это делается в день для граждан Испании или ЕС, но для граждан других стран этот процесс может занять несколько недель.

Купи недвижимость, получи визу

В настоящее время Испания предлагает «золотую визу» для владельцев недвижимости.
Это форма визы инвестора. Если вы инвестируете более 500 000 евро в испанскую недвижимость, приобретая одну или несколько единиц недвижимости, вы, как правило, автоматически получаете право на визу для проживания. Это не разрешение на работу, но оно позволит вам жить в стране. Он в первую очередь предназначен для пенсионеров и покупателей загородных домов.

Покупка вне плана или нового дома

Наихудшие мошенничества с недвижимостью в Испании, как и везде, связаны с покупкой недвижимости до того, как она была завершена или, иногда, даже началась. Хотя подобные намерения со стороны ненадежных застройщиков и агентов встречаются редко, при покупке недвижимости, которой еще не существует, рекомендуется соблюдать осторожность. Как минимум, вы должны:

• Проверить, что компания существует и официально зарегистрирована.
• Убедиться, что проект зарегистрирован в земельной книге.
• Проверить, что разрешение на планировочные работы было получено путем запроса в местной мэрии.
• Не подписывайте контракт, который вы не понимаете!
• Убедиться, что любой перевод выполняется независимой стороной.
• Требовать доказательства того, что любые уплаченные суммы (например, депозит) удерживаются или расходуются надлежащим образом.
• Получить подтверждение того, что вы получите возмещение своих денег, если недвижимость не построена.
• Как нерезидент, вы также можете купить землю и построить дом самостоятельно. В этом случае хорошая юридическая консультация еще более важна, так как вам нужно будет убедиться, что контракты со строителями являются надежными и не имеют рисков.

Налог на прирост капитала

Налог на прирост капитала уплачивается с прибыли от продажи вашего дома, то есть с разницы между указанной ценой покупки и указанной ценой продажи, а уровень в Испании в настоящее время колеблется между 19% и 23%.

• Первые € 6000 - 19%
• € 6000 - € 50 000 - 21%
• € 50 000+ - 23%

Таким образом, если вы заплатите 200 000 евро за недвижимость и продаете ее за 350 000 евро, вы будете платить налог на прирост капитала на 150 000 евро. Из-за многоуровневой системы это составит 33 260 евро.
Вы можете потребовать снижения налога на прирост капитала для учета инфляции; или если вы покупаете другую недвижимость в Испании; или если вы старше 65 лет и проживали в этом доме в качестве основного места жительства более трех лет.
В противном случае, в отличие от других стран, налог на прирост капитала применяется независимо от того, как долго вы прожили в собственности. Ваш статус проживания также не влияет на применение налога на прирост капитала, поскольку налог на прирост капитала должен быть уплачен в Испании за собственность, находящуюся в собственности Испании, даже если вы больше не являетесь резидентом.

Правовые требования покупки недвижимости в Испании

Услуги нотариуса юридически не обязательны для завершения продажи, но это целесообразно и требуется многими ипотеками.
Продавец несет ответственность за скрытые дефекты в собственности, даже если они не знают о них. Однако на практике восстановление таких дефектов может быть трудным и дорогостоящим.
Оплата расходов и налогов, связанных с покупкой дома, может быть осуществлена покупателем или его агентом. Однако ответственность за уплату налогов лежит на покупателе.
Покупатель также несет ответственность за регистрацию собственности. Нотариус может предоставить эту услугу за плату или может уведомить орган ЗАГСа о том, что продажа состоялась, без полной регистрации.

Покупка дома в Испании: где найти недвижимость?

Поскольку иностранцам легко купить недвижимость в Испании, существуют веб-сайты и агенты по недвижимости, обслуживающие практически все языки и национальности.
Многие европейские сайты по недвижимости также перечисляют испанские объекты недвижимости, а некоторые онлайн-порталы содержат тысячи вариантов. Тем не менее, они в основном ориентированы на загородные дома, поэтому вы можете предпочесть использовать испанский сайт. Ресурс https://whiteinvestor.com поможет вам в поиске подходящего инвестиционного проекта в Испании, а также проинформирует обо всех нюансах покупки и налогообложения.
Поскольку вам не нужно быть резидентом, чтобы приобрести недвижимость, вы можете купить дом до вашего приезда и переезда напрямую. Тем не менее, это, естественно, сопряжено с определенными рисками, и мы настоятельно рекомендуем вам осмотреть недвижимость, которую вы рассматриваете, и не срезать углы процесса, даже если это означает провести несколько недель в отеле по прибытии.