уменьшение бюджетных расходов на управление экономикой и на поддержку нерентабельных предприятий без нанесения ущерба интересам государства;
создание условий для развития рынка недвижимости; государственная защита прав и интересов собственников;
содействие в реализации мероприятий по социальной защите населения.
Для достижения указанных целей предусмотрены:
отказ от количественных показателей и от обязательной приватизации с доведением соответствующих заданий;
отказ от предоставления льгот трудовым коллективам; расширение прав субъектов Федерации и органов местного самоуправления при проведении приватизации;
оценка имущества предприятия по рыночной стоимости.
На новом этапе будет существенно изменен порядок принятия решений о приватизации. Увеличен перечень предприятий, решение о приватизации которых принимается непосредственно Правительством Российской Федерации. Приватизация крупных предприятий и продажа акций, находящихся в федеральной собственности, будут проводиться только после тщательной предпродажной подготовки. Целью такой подготовки является повышение инвестиционной привлекательности приватизируемых предприятий, увеличение котировок продаваемых акций, их ликвидности.
1997 год должен стать последним годом, когда планируется напряженное бюджетное задание по поступлению доходов от приватизации. Ожидаемая величина дохода от приватизации государственной собственности в размере 4,179 трлн. рублей будет получена за счет:
продажи крупных пакетов акций акционерного общества "Связьинвест" и т. п.;
продажи региональными фондами имущества пакетов акций более 2500 приватизированных предприятий и вновь созданных акционерных обществ;
продажи недвижимости в субъектах Российской Федерации;
передачи субъектам Российской Федерации находящихся в федеральной собственности акций акционерных обществ.
В 1997 году будет сформирована программа продаж на 1998-2000 годы акций, закрепленных в федеральной собственности.
До конца 1998 года будут проданы акции крупнейших российских компаний, переданных в залог в 1995 году в соответствии с Указом Президента Российской Федерации N 889. Продажа этих акций должна проводиться с соблюдением принципов публичности и гласности, под строгим контролем Госкомимущества России.
Основными процедурами предпродажной подготовки при реализации индивидуальных проектов должны стать:
проведение мероприятий по раскрытию информации об объекте приватизации с привлечением авторитетных аудиторских фирм и финансовых консультантов;
"отсроченная продажа" акций, подразумевающая размещение ценных бумаг, конвертируемых в акции лишь по истечении некоторого срока, как правило, по окончании срока закрепления;
передача акций в доверительное управление по конкурсу, основным условием которого является обязательство доверительного управляющего повысить котировки акций и провести реструктуризацию акционерного общества.
Реализация индивидуальных проектов не означает отказа в 1997-2000 годах от реализации стандартных, отработанных способов приватизации. Выбор, предпочтительных способов приватизации существенно зависит от реализации в рассматриваемый период комплекса мероприятий по оздоровлению экономики.
Основными способами продажи будут аукционы и коммерческие конкурсы. Вместо инвестиционных конкурсов, не оправдавших себя как способ привлечения реальных инвестиций (по официальным отчетам эмитентов, выполнение инвестиционных обязательств победителями инвестиционных конкурсов не превышает 53 процентов), будет использоваться схема индивидуального распределения средств от продажи предприятия на аукционе или по коммерческому конкурсу. Такая схема распределения позволит Правительству Российской Федерации гибко реагировать на изменения экономической конъюнктуры и проводить эффективную инвестиционную политику.
Наиболее эффективным способом продажи находящихся в государственной собственности акций должны стать специализированные денежные аукционы, которые гарантируют участие большого количества мелких инвесторов, исключают неконкурентную продажу по заниженной цене, позволяют привлечь внешних, в том числе и иностранных, инвесторов. В этих условиях необходимо осуществить продажу оставшихся в распоряжении соответствующих фондов имущества акций, реализация которых в настоящее время по реальным ценам существенно затруднена. Для обеспечения максимальной эффективности таких продаж необходимо:
продолжить практику заблаговременной публикации планов-графиков продаж государственного имущества, что даст потенциальным покупателям время для привлечения необходимых финансовых ресурсов;
обеспечить возможно более широкий доступ к информации о предстоящих продажах для потенциальных инвесторов в Российской Федерации и за рубежом;
ужесточить требования к качеству и достоверности информации, предоставляемой потенциальным покупателям, существенно расширить эту информацию.
Одним из важнейших способов повышения инвестиционной привлекательности приватизируемых предприятий должно стать воссоздание единства комплекса недвижимого имущества предприятия путем включения земельного участка в состав продаваемого имущества либо продажи этого участка ранее приватизируемому предприятию.
Для этого в законодательство о приватизации необходимо внести следующие изменения:
включить стоимость земельного участка в активы предприятия по нормативной цене с соответствующим увеличением уставного капитала;
усовершенствовать процедуру продажи земельных участков в собственность, предусматривая в том числе определение границ земельного участка и составление перечня необходимых документов;
ввести механизм продажи земельного участка в собственность с рассрочкой платежа путем залога земельного участка с регистрацией этого залога как обременения недвижимости либо посредством заключения на срок рассрочки договора аренды с правом выкупа в течение этого срока.
5.4. Рынок недвижимости
Углубление реформ на рынке недвижимости явится важным этапом институциональных преобразований в 1997 - 2000 годах.
Основополагающим моментом при формировании рынка недвижимости станет выкуп по минимальным ценам земельных участков под приватизированными предприятиями. Право собственности даст возможность предприятиям эффективно распоряжаться земельным участком, а практическая реализация принципа "предприятие - единый имущественный комплекс", в который входит и земельный участок, обеспечит предприятиям действительную полноту хозяйственной свободы.
Приватизация земли под предприятиями также обеспечит многочисленные выгоды городу, области: возрастает приток инвестиций, с увеличением производства снижаются цены на товары и услуги; более эффективно используются территории городов, предприятия выносят свое производство из их центров; создаются условия для замены всех поимущественных налогов единым налогом на недвижимость, который в перспективе станет основой местных бюджетов.
Однако рынок недвижимости с его важнейшей частью - рынком земельных участков в России еще не создан. Первичный рынок объектов недвижимости, начало которому положила массовая приватизация, так и не сформировался из-за трудностей выкупа участков под предприятиями и строениями. Слабо развита практика конкурсной продажи участков, в том числе участков со строениями, которая могла бы активно создавать первичный рынок недвижимости.
Нет между отдельными сегментами рынка недвижимости взаимосвязи: новое строительство не связано с улучшением существующей застройки, с повышением эффективности управления недвижимостью, замещением старых строений. Относительно быстро развивается рынок квартир, значительно отстает развитие сектора коммерческой недвижимости, где из-за недостатка предложения поддерживаются высокие цены; единичны случаи рыночных операций с промышленной недвижимостью.
До 1995 года в основном были приватизированы земельные участки под односемейными домами и садовые участки. Однако земля под многоквартирными жилыми домами, зданиями коммерческого и промышленного назначения до настоящего времени остается в основном неприватизированной. К 1996 году лишь 1264 предприятия выкупили земельные участки и 2295 предприятий подали заявки на выкуп. Площадь выкупленных участков составила 8662 га, а их общая стоимость - 61254 млн. рублей. При сохранении действующих тенденций к концу 1997 года смогут стать собственниками своих земельных участков всего 4,5 тысячи приватизированных предприятий.
По-прежнему расплывчаты права на недвижимость, не определены четкие юридические процедуры установления прав и оформления сделок с недвижимостью. Сохраняются неконкурсное предоставление земельных участков, административно устанавливаемый налог на землю, дополнительные местные налоги на содержание недвижимости и инфраструктуры.
Отсутствие рынка земли в городах приводит к высокой капиталоемкости в них. Плотность населения в городах имеет тенденцию возрастать по мере удаления от центра, что увеличивает затраты на транспорт, инфраструктуру и сопровождается вынужденным занижением цен на электро- и теплоснабжение. Отсутствие стимулов к наилучшему использованию городских участков приводит к нерациональной структуре землепользования: неэффективные заводы на лучших участках городских земель, огромные территории под промышленной застройкой (свыше 30 процентов площади против 5 - 7 процентов в развитых странах), недостаток недвижимости для коммерческого использования.
В этих условиях становится очевидной необходимость углубления реформ на рынке недвижимости.
В 1997 - 1998 годах основными направлениями государственной политики в сфере рынка недвижимости будут являться следующие:
создание нормативно-правовой базы рынка путем содействия скорейшему принятию таких основополагающих для рынка недвижимости законов, как Земельный кодекс, Земельный кадастр, "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", "Об ипотеке (залоге недвижимости)", "Об оценочной деятельности", "О государственной программе приватизации в Российской Федерации";
обеспечение передачи (продажи) собственникам любых строений, предприятий прав на соответствующие земельные участки; совершенствование процедуры закрепления прав на занимаемый строением участок; обеспечение прав собственников недвижимости свободно продавать участки со строением;
обеспечение конкурсной продажи государственной недвижимости (вместе с земельными участками), включая незастроенные участки;
создание государственной системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; регистрация имеющихся прав на недвижимость в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
создание нормативной базы для системы страхования прав собственности на недвижимость, включая институт страхования титулов собственности;
разработка механизма налогообложения недвижимости на основе ее рыночной стоимости, изменение действующего законодательства для снижения затрат при совершении сделок с недвижимостью;
повышение ответственности профессиональных участников рынка недвижимости; усиление государственного контроля за соблюдением условий лицензирования при осуществлении профессиональной деятельности на рынке недвижимости, повышение требований к лицензированию деятельности профессиональных участников рынка, обеспечивающих высокий уровень квалификации; введение административной и уголовной ответственности за правонарушения на рынке недвижимости и совершенствование частноправовых способов защиты прав и интересов профессиональных участников рынка недвижимости.
В рамках основных направлений государственной политики в сфере рынка недвижимости Правительством Российской Федерации в 1997-1998 годах будет принят ряд мер, обеспечивающих:
всем собственникам объектов недвижимости возможность получения в собственность земельных участков, занимаемых этими объектами, их судебную защиту;