снижение верхней границы нормативной цены земли, по которой предприятия могут выкупать земельные участки, на которых они расположены;
включение земельных участков в уставный капитал приватизируемых предприятий, расширение выкупа объектов недвижимости, в том числе земельных участков, что требует инвентаризации и оценки государственного недвижимого имущества;
введение режима рассрочки платежей за выкупаемый земельный участок;
создание правовой базы для предоставления свободных участков под застройку и для коммерческого использования недвижимости;
стимулирование выкупа арендованных зданий, строений, сооружений по их рыночной цене;
законодательное установление принципа разрешенного использования недвижимости взамен целевого и процедур правового зонирования территорий населенных пунктов, определяющего права и ограничения по способам использования земельных участков и иной недвижимости, а также по строительным ограничениям в каждом районе города.
В последующие годы дальнейшего развитая рынка недвижимости должны быть предусмотрены следующие мероприятия.
1. Внесение изменений в налоговое законодательство при совершении сделок с недвижимостью, включая:
изменение формы взимания государственный пошлины за регистрацию сделок - переход от процентного сбора к фиксированному, основанному на реальных затратах по регистрации;
возможность балансового учета недвижимости по ее рыночной стоимости.
2. Обеспечение развития риэлтерской деятельности на рынке брокерских услуг на основе принятия закона "О лицензировании риэлтерской деятельности".
3. Расширение возможностей оборота прав аренды недвижимости на основе принятия закона "Об аренде государственной и муниципальной недвижимости".
4. Введение зонирования территорий населенных пунктов (принятие закона "О территориальном зонировании").
Одним из важнейших условий стимулирования городского развития является переход к рыночным принципам при предоставлении земельных участков для жилищного строительства и обеспечение доступности для населения обеспеченных инженерной инфраструктурой земельных участков под индивидуальное жилищное строительство на открытой конкурсной или аукционной основе.
При резком сокращении бюджетных ассигнований на строительство жилья главным источником финансирования во все большей степени становятся средства населения, иных частных инвесторов, кредитные ресурсы. Соответственно, основным вопросом привлечения этих средств является обеспечение условий, благоприятных для частного инвестирования в жилищное строительство. Основные направления обеспечения этих условий на этапе предоставления застройщику земельного участка для жилищного строительства состоят в следующем:
процедура предоставления земли под жилищную застройку должна быть четкой и открытой, должен быть максимально упрощен процесс получения согласований, ограничено число ведомств, участвующих в выделении участка, утверждении проекта, выдаче разрешения на подключение к инженерным сетям и начало строительства;
требования к архитектурно-планировочному и градостроительному решению, а также к использованию участка должны быть гибкими, закрепляющими только самые общие важнейшие принципы застройки, чтобы не препятствовать застройщику в реализации его собственной рыночной стратегии;
в документах на предоставление земельного участка должны быть четко и однозначно определены права застройщика на земельный участок, на его залог, субаренду и т.п., а также даны гарантии города, защищающие застройщика, который рискует своими деньгами, и других инвесторов. Существующая система резервирования участка на период проектирования и строительства должна быть заменена предоставлением его в дoлгocpoчную или среднесрочную аренду;
для принятия решения застройщику должна быть обеспечена возможность получения от органов местного самоуправления исчерпывающей информации о размерах всех однократных и периодических платежей, взимаемых в связи с занятием земельного участка, проектированием и строительством объекта, в том числе о размерах платы за подключение к инженерным сетям и за согласование проекта.
При предоставлении участков в зонах плотной застройки будет шире использован механизм конкурсов и аукционов, исключающих субъективный выбор застройщика, с одной стороны, и обеспечивающих выбор наиболее подготовленного и эффективного застройщика, с другой стороны. При этом взносы застройщиков на развитие инфраструктуры и передача части построенного жилья городу, стоимость которых сейчас подчас превышает стоимость самого строящегося объекта, будут заменены участием застройщиков в развитии городской инфраструктуры через включение этих затрат в аукционную цену предоставления земельных участков.
5.5. Финансовые рынки и развитие финансовых институтов. Развитие рынка ценных бумаг
Дальнейшее осуществление институциональных реформ тесно связано с формированием эффективного рынка ценных бумаг, способного решить следующие задачи:
обеспечить гибкое межотраслевое перераспределение инвестиционных ресурсов;
стимулировать приток национальных и зарубежных инвестиций на российские предприятия;
создать необходимые условия для накопления и трансформации сбережений в инвестиции;
обеспечить повышение устойчивости финансовых рынков как за счет развития финансовых институтов, так и за счет расширения спектра финансовых инструментов.
К настоящему времени в развитии российского рынка ценных бумаг уже создан существенный задел, сформированы его правовые, экономические и организационные основы, в том числе:
приняты федеральные законы, изданы указы Президента Российской Федерации и постановления Правительства Российской Федерации, формирующие нормативно-правовую базу развития рынка ценных бумаг в Российской Федерации;
утверждена Концепция развития рынка ценных бумаг в Российской Федерации;
появилось значительное количество опытных профессиональных участников рынка;
создан определенный задел в развитии инфраструктуры рынка; сформированы основы для развития коллективных инвестиций.
Вместе с тем остается нерешенным ряд проблем, основными из которых являются:
низкий уровень капитализации рынка и ликвидности ценных бумаг мелких и средних эмитентов; высокая стоимость заимствований на рынке государственного долга, неразвитость рынка корпоративных облигаций;
отставание в развитии инфраструктуры рынка, в том числе информационной и телекоммуникационной систем, неполное использование возможностей отечественных систем в этой сфере, недостаточный уровень развития инфраструктуры с точки зрения снижения рисков и их качества, а также комплекса предоставляемых услуг;
слабое развитие нормативно-правовой базы, устанавливающей ответственность за правонарушения на рынке, недостаточность полномочий органов государственного регулирования по привлечению к ответственности организаций и лиц, нарушающих законодательство Российской Федерации, непроработанность вопросов взаимодействия регулирующих органов с правоохранительными и судебными органами;
незавершенность работы по устранению "риска регистратора" и нарушение прав акционеров со стороны эмитента.
Решению этих проблем в 1997-2000 годах будет способствовать проведение активной государственной политики, направленной на дальнейшее развитие российского рынка ценных бумаг, отвечающего национальным интересам России, интегрированного в мировой фондовый рынок и обеспечивающего привлечение инвестиций в российскую экономику.
1) Совершенствование законодательной базы развития рынка ценных бумаг будет связано с принятием следующих законодательных актов: Закона об инвестиционных фондах; Закона о негосударственном пенсионном обеспечении; Закона о защите прав граждан на рынке ценных бумаг; Закона о займах субъектов Российской Федерации и муниципальных займах; поправок к Гражданско-процессуальному кодексу, позволяющих осуществлять групповые иски; и поправок к Административному кодексу, предусматривающих административные наказания за правонарушения на рынке капиталов.
2) Формирование благоприятного налогового климата для развития рынка капиталов будет осуществлено путем:
отмены двойного налогообложения по всем видам коллективных инвестиций;
учета отрицательных разниц курсов ценных бумаг в целях налогообложения;
унификации ставок налогообложения по всем видам финансовых инструментов;
отказа от предоставления налоговых льгот по отдельным видам ценных бумаг.
3) В сфере валютного регулирования будут сформированы различные режимы регулирования экспорта и импорта капитала, что позволит осуществить меры по либерализации импорта капитала при сохранении жестких ограничений на экспорт капитала. Режим регулирования импорта капитала будет дифференцирован в зависимости от типа инвестиций, в частности будет осуществлена ускоренная либерализация режима валютного регулирования портфельных инвестиций при сохранении более жесткого контроля за прямыми инвестициями, осуществление которых ведет к установлению контроля за предприятиями.
4) В 1997-2000 годах значительным по объемам торгового оборота будет оставаться рынок государственных ценных бумаг, однако сегмент, занимаемый ими на российском фондовом рынке, будет постепенно уменьшаться. В составе государственных ценных бумаг увеличится доля долгосрочных.
Одновременно будет ужесточен контроль за порядком выпуска долговых ценных бумаг муниципальными и региональными органами власти.
Снижение доходности по государственным долговым обязательствам создаст предпосылки для выхода предприятий на рынок капиталов с целью привлечения инвестиционных ресурсов для модернизации и развития. При этом основную часть предложения на рынке корпоративных ценных бумаг будут формировать около 200 крупнейших акционерных обществ, производящих 3/4 промышленной продукции.
По имеющимся экспертным оценкам, помимо двухсот крупнейших компаний, еще около восьмисот "средних" (по российским стандартам) компаний будут иметь возможность выйти на рынок капиталов. Таким образом, общее количество российских акционерных обществ, которые будут формировать спрос на капитал через механизмы рынка ценных бумаг, к концу периода может достигнуть 1000.
5) Информационная прозрачность рынка. В целях развития внутреннего рынка капиталов как источника инвестиций для российской экономики будет обеспечено формирование эффективной системы защиты прав инвесторов, раскрытие достоверной информации об эмитентах и высокая степень прозрачности рынка. Формирование системы защиты прав инвесторов требует развития государственного регулирования и системы саморегулируемых организаций.
Раскрытие достоверной информации об эмитентах будет обеспечено на основе перехода на международные стандарты бухгалтерского учета, принятия соответствующих международной практике стандартов проспектов эмиссии ценных бумаг, формирования стимулов по раскрытию информации для эмитентов. Повышение степени прозрачности рынка будет достигнуто за счет концентрации торговли на организованных рынках, развития и ужесточения правил регистрации сделок и раскрытия агрегированной ценовой информации, а также создания специализированных центров раскрытия информации.