Участие Санкт-Петербурга в создании и управлении некоммерческими организациями
Участие его в создании и управлении некоммерческими организациями, в том числе различными фондами, должно получить нормативно-правовую основу в виде Закона Санкт-Петербурга "Об условиях и порядке участия Санкт-Петербурга в создании и деятельности некоммерческих организаций". Должны быть разработаны критерии, определяющие необходимость создания некоммерческих организаций, а также формы и объемы имущественного и финансового участия Санкт-Петербурга в их деятельности. Со стороны Санкт-Петербурга необходимо осуществлять контроль за целевым использованием средств фондов, созданных с его участием.
Земельные отношения и регулирование рынка недвижимости
В настоящее время недвижимость Санкт-Петербурга характеризуется следующими показателями. Общее количество зданий и строений составляет 61329, из них жилых домов 43602 и нежилых зданий (строений) 17727. В неудовлетворительном состоянии (износ свыше 40%) находится 32.6% жилого фонда и 18.5% нежилого. Площадь земель Санкт-Петербурга составляет 139936 га, из них более половины - 54.2% - составляют земли, не подлежащие налогообложению. Земли, подлежащие налогообложению и приносящие доход в бюджет Санкт-Петербурга, составляют 45.8%. Важнейшим результатом экономической реформы 1992-1996 годов явилось становление новой системы экономических отношений в сфере землепользования. За этот период в Санкт-Петербурге была выполнена работа по ряду важных направлений: создана первая в России единая система регистрации прав на недвижимость; введено прямое налогообложение пользователей земельных ресурсов; проведена первичная регистрация землепользователей; создана система Государственного земельного контроля за использованием и охраной земель; создана и функционирует система земельного кадастра.
Несмотря на определенные успехи, перед Администрацией Санкт-Петербурга стоит много задач по совершенствованию созданных и функционирующих систем, а также по разработке принципиально новых подходов к сфере отношений собственности. Такая политика должна быть направлена на увеличение доходов бюджета Санкт-Петербурга, повышение инвестиционной привлекательности, решение архитектурно-градостроительных задач, освоение новых земельных участков и вовлечение их в экономический оборот. Для достижения этих целей необходимо выполнение следующих первоочередных мероприятий.
1. Государственный учет объектов недвижимости и ведение государственного кадастра недвижимости Санкт-Петербурга.
Для формирования городского банка данных - кадастра недвижимости Санкт-Петербурга - необходимо проведение инвентаризации, которая представляет собой уточнение и корректировку информации, на основе которой формируется объект недвижимости. Актуальной является проблема учета имущества, которое, находясь в хозяйственном ведении государственных предприятий, после их приватизации не вошло в уставной капитал. По действующему законодательству такое имущество подлежит передаче органам государственного управления, либо, по соглашению с предприятием, оформляется предприятию в пользование по договору, однако процедура этих действий не отработана. Наряду с изложенным, имеет место обратная ситуация: предприятия, выкупившие в порядке приватизации недвижимость, не торопятся принимать ее на баланс. В результате недвижимость продолжает числиться на балансе районных ПРЭО, и Санкт-Петербург недополучает платежи по налогу на имущество.
Процедура инвентаризации должна выявить подобные ситуации и навести порядок в деле использования недвижимости на территории Санкт-Петербурга.
2. Создание единого упрощенного порядка оформления правоустанавливающих документов на вновь предоставляемые и фактически используемые земельные участки.
Существующий порядок, учитывающий требования законодательства, регламентирующего производство регламентирующего производство землеустроительных работ, приводит к тому, что процедура оформления документов затягивается на полгода и более. При таком подходе реализация всего объема работ займет не менее 30 лет.
Для исправления ситуации предлагается разбить процесс оформления документации по земельному участку на 2 этапа. На первом - первичное определение границ участка, на втором - детальная проработка и оформление, проводимые по желанию заказчика. Санкт-Петербург располагает достаточным количеством архивных данных, чтобы провести эту работу аналитическим способом. Финансирование обоих этапов предлагается вести за счет заказчиков. Введение подобной практики потребует определенного перераспределения компетенции между органами Администрации Санкт-Петербурга. В настоящее время документацию на земельные участки формирует Комитет по земельным ресурсам и землеустройству (КЗРиЗ), на жилой и нежилой фонд - Городское управление инвентаризации и опеки недвижимости (ГУИОН) и районные проектно-инвентаризационные бюро (ПИБы). Необходимо аккумулировать функции по формированию объектов недвижимости в едином органе - государственном учреждении с условным названием "Кадастрово-инвентаризационное бюро Санкт-Петербурга" с передачей ему функций ПИБов, ГУИОН и частично - КЗРиЗ. Высвободившиеся сотрудники районных отделов КЗРиЗ могут быть направлены в службу Государственной земельной инспекции, на базе которой в перспективе может быть создана имущественная инспекция, контролирующая использование городского имущества Санкт-Петербурга.
3. Создание единой системы учета договоров аренды нежилого фонда и земельных участков и платежей по ним. Комплекс мер по взысканию задолженности по земельным платежам.
Основная задача в этой сфере - налаживание взаимоотношений КУГИ с правоохранительными органами, в том числе с налоговыми. Кроме того, требуют отработки механизмы обращения взыскания на имущество должника, проведение взаимозачетов, использования новых финансовых инструментов. Необходима работа по усилению контроля за поступлением платежей в бюджет. Единая автоматизированная система контроля позволит следить за своевременным поступлением платежей, начислением пени и т.д. Кроме того, в ней будет сосредоточена вся информация об объектах аренды и арендаторах. Уже в ближайшее время необходимо реализовать мероприятия, связанные с введением стандартов государственной оценки объектов недвижимости и системы страхования недвижимости. Важным направлением работы должно стать совершенствование структуры использования земельных платежей. Особое внимание здесь должно уделяться обеспечению направления соответствующих средств на расширение и воспроизводство самой базы этих поступлений - землеустройство, ведение кадастра, государственной регистрации прав, мониторинга земель.
4. Использование рыночных механизмов в управлении недвижимостью, способствующих повышению доходов бюджета Санкт-Петербурга.
Повышение результативности использования государственной и собственности Санкт-Петербурга, а также увеличение доли имущественных платежей является одной из главных задач пополнения доходной части бюджета. В бюджетах городов экономически развитых стран удельный вес поступлений от использования недвижимости составляет около 40% доходной части. Санкт-Петербург в этом плане обладает большими потенциальными возможностями. Получение Санкт-Петербургом таких доходов связано с разработкой соответствующей местной стратегии регулирования рынка недвижимости, согласованной с российской экономической политикой. Основными источниками доходов бюджета от недвижимости должны стать не доход от приватизации, а земельный налог, определяемый в дальнейшем на основании рыночных цен, и аренды платежи за использование объектов недвижимости Санкт-Петербурга. Для оптимизации размера поступлений от недвижимости необходимо вести мониторинг рыночных цен на недвижимость; производить ежегодную индексацию и полную переоценку не реже, чем каждые 5 лет; ввести платность за регистрацию прав на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, а также за выдачу информации об объектах недвижимости и правах на них.
Санкт-Петербург может выбрать два пути пополнения своих доходов за счет имеющейся в его распоряжении недвижимости:
- экстенсивный (повышение ставок налогов и арендной платы в рамках предоставленных ему законом прав);
- интенсивный (поиск, формирование и вовлечение новых объектов в "орбиту налогообложения" посредством инвентаризации недвижимости).
Оба эти пути могут комбинироваться. То, что у Санкт-Петербурга есть значительные резервы в извлечении доходов от недвижимости, показывает сложившаяся ситуация с находящимися в распоряжении Санкт-Петербурга земельными участками. В настоящее время Санкт-Петербург получает доход только от 15.2% потенциально облагаемых земель. В связи с этим, одним из основных направлений политики городских властей является содействие выкупу земельных участков под приватизированными предприятиями, начавшемуся с 1995 г. Приватизация земли способствует притоку инвестиций и улучшению структуры землепользования в Санкт-Петербурге. Активно содействуя выкупу земли предприятиями, органы государственной исполнительной власти Санкт-Петербурга способствуют развитию полноценного земельного рынка и тем самым получают возможность организовать мониторинг цен на землю на вторичном рынке, т.е. действительно рыночных цен. Это позволит более точно проводить дифференцированное налогообложение участков и определять ставки арендной платы для различных территорий Санкт-Петербурга. Бессрочное землепользование может иметь место только для государственных и муниципальных организаций. Выкупив земельные участки и реализовав инвестиционные программы, предприятия смогут обеспечить себе возможности развития, и в конечном счете выиграет бюджет Санкт-Петербурга - от постепенного, но стабильного роста всей массы налоговых поступлений (и от налогообложения прибыли, и от налогов на доходы физических лиц, и от других налогов, связанных с объемом операций).
Для повышения инвестиционной привлекательности Санкт-Петербурга необходимо проработать организационно-правовые вопросы возможности продажи земельных участков на инвестиционных условиях, а также использования недвижимых активов Санкт-Петербурга в качестве обеспечения займов.
Чтобы арендуемое имущество использовалось столь же эффективно, как находящееся в частной собственности, необходимо гарантировать права арендатора, регистрировать их наравне с правами собственности, четко определить сроки пересчета ставок арендной платы и включать правила их пересчета в договор аренды.
5. Организация системы контроля за соблюдением сроков проектирования, освоения и строительства объектов недвижимости, которые были переданы юридическим лицам для строительства и реконструкции.
Потребность в организации такого рода контроля вызывается недобросовестными действиями предприятий, игнорирующих свои обязательства по инвестиционным договорам. Получив право на застройку или реконструкцию, предприятие не возводит (не реконструирует) объект и не осуществляет положенные Санкт-Петербургу отчисления. Для урегулирования этих вопросов уже выпущено распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 21.08.96 N 162-р "Об упорядочении заключения договоров об инвестиционной деятельности". Необходимо продолжить работу в данном направлении.
6. Реорганизация управления жилищной сферой в целях сокращения расходов бюджета Санкт-Петербурга.
Предлагается произвести реорганизацию Комитета по жилищной политике с передачей части его функций другим органам городской исполнительной власти Санкт-Петербурга и придание ему новых функций, в основном связанных с социальной политикой города в жилищной сфере. Для выполнения имущественно-правовых функций и функций заказчика по содержанию жилищного фонда предполагается создание государственных учреждений "Районные жилищные агентства" с передачей им соответствующих функций от Комитета по жилищной политике и от ГПРЭП. Распоряжение объектами жилищного фонда (за исключением передачи его в пользование гражданам) предполагается отнести к ведению КУГИ. Кроме того, предусматривается активное создание товариществ собственников жилья, которым впоследствии будет передаваться часть функций по содержанию жилых домов.
4.15. Финансовая стратегия города
Финансовая политика является частью программы, направленной на стабилизацию и развитие экономики Санкт-Петербурга. Стабилизация и подъем экономики незамедлительно найдут свое отражение в увеличении финансовых ресурсов региона. Администрация должна содействовать этому путем активной экономической политики.
Регулирование направлений развития экономики Санкт-Петербурга, процессов формирования и исполнения бюджета Санкт-Петербурга, межбюджетных отношений, предоставления отсрочек предприятиям по платежам в бюджет, системы взаимозачетов, деятельности внебюджетных фондов находится в компетенции органов государственной власти Санкт-Петербурга.
Возможности Правительства Санкт-Петербурга в проведении бюджетно-налоговой политики ограничены действующим законодательством. Важнейшими элементами такой политики в настоящее время являются регулирование количества и ставок налогов и обязательных платежей, льгот, введения местных налогов и регулирование расходов бюджета, с четкой привязкой их к доходным источникам. В этой связи налоговая политика Санкт-Петербурга направлена на разумное сокращение количества налогов субъектов Федерации, оптимальное снижение ставок по налогам и платежам, сокращение необоснованного количества льгот. Местные налоги занимают очень незначительное место в доходах бюджета Санкт-Петербурга и только усложняют существующую налоговую систему.
Кроме того, необходимо реформировать механизм финансирования основных бюджетных расходов, за счет постепенного переноса бремени оплаты муниципальных услуг на население, при одновременном повышении эффективности адресной программы помощи социально-уязвимым слоям населения.
Элементами финансовой стратегии региона являются бюджетная и налоговая политики, цели которых - формирование надежной бюджетной базы и создание стабильной налоговой ситуации.
Стратегия развития финансовой системы Санкт-Петербурга направлена на:
I. Налоговая политика:
* обеспечение стабильности налоговой системы;
* совершенствование структуры налогов в сторону их упрощения и уменьшения их количества;
* совершенствование методологии и методики налоговых расчетов;
* постепенное снижение налогового бремени, путем регулирования ставок, льгот по налогам и сборам;
* перенос части налогового бремени на население с высоким уровнем дохода, ужесточение контроля за доходами, гибкая система переоценки находящегося во владении граждан имущества;
* привлечение в бюджет дополнительных средств из практически не используемых на данный момент источников (игорный бизнес, подрядно-строительные торги);
* формирование стабильных источников дохода, перенос налогового бремени с обложения экономической активности на обложение недвижимости. Для этого необходимо осуществить:
- формирование банка данных по объектам налогообложения (земельные участки, нежилые здания, сооружения, помещения, жилые помещения);
- провести инвентаризацию государственного имущества, не вошедшего в имущественные комплексы приватизированных предприятий;
- увеличить дифференциацию налогового зонирования территории;
- перейти от взимания земельного налога к арендной плате за землю;
- ускорить инвентаризацию земель;
- использовать продажу на аукционах права аренды на выявленные свободные земельные участки;
- увеличить ставки арендной платы для нежилых помещений и упростить процедуру сдачи в аренду;
- увеличить инвентаризационную оценку стоимости жилых помещений;
- перейти к предоставлению объектов недвижимости в аренду на конкурсной и аукционной основе;
* введение патентных и других подобных сборов;