Операции, связанные со строительством объектов, Общество отражает на счете 08.03 «Строительство объектов основных средств» в разрезе объектов строительства и видов расходов.
На счете 08.03 «Строительство объектов основных средств» отражаются расходы на строительство объекта с начала его строительства до окончания (или до получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если оно требуется).
Начало строительства
Открытие объекта строительства на счете 08.03 производится консалтинговой организацией на основании Уведомления о начале проекта (согласно СТО СМК Методологическая инструкция «Уведомление Консалтинговой организации о начале строительства нового объекта и о завершении его строительства»), в котором указывается рабочее название объекта строительство (при наличии Разрешения на строительства аналогично названию, указанному в нем). Уведомление о начале проекта представляется Обществом после заключения контракта и получения правоустанавливающих документов на земельный участок, если планируется строительство объекта недвижимости. Изменение наименование объекта строительства допустимо в последующем только при получении в дальнейшем Разрешения на строительства с отличным названием или внесения изменений в иные документы, регламентирующие различные характеристики объекта.
Распределение расходов
Отнесение конкретных расходов к конкретным объектам производится на основании договора, спецификации, Акт сдачи-приемки услуг (работ) и приложений к нему (расшифровкам по услугам/работам), а также иных документов, которые подтверждают направленность произведенных расходов.
Если какие-то расходы невозможно прямо отнести к конкретному объекту строительства в целях включения в стоимость внеоборотных активов, то они в течение месяца накапливаются на отдельном субконто счета 08.03, по окончании месяца они распределяются между объектами следующим образом:
- расходы по уплате земельного налога и сумма арендной платы за землю - пропорционально площади, которые относятся к каждому объекту (т.е. по периметру).
- иные общемикрорайонные расходы, расходы на подготовку площадки для строительства, устройство общих сетей и коммуникаций и т.п. - пропорционально планируемых объемов.
Указанный порядок применяется в случае отсутствия производственных особенностей, технологических особенностей строительства. Если существуют производственные, технологические особенности, то распределение производится с учетом этих особенностей.
Если в течение строительства не произведено вымежевание земельных участков, то расходы по ним (аренда, земельный налог и т.п.) учитываются как отдельный объект, в последующем при вымежевании расходы распределяются между объектами, которые расположены на данных участках пропорционально площади.
Объекты инфраструктуры
При строительстве объектов инфраструктуры, которые в дальнейшем будут переданы вместе с объектом строительства (на них не регистрируется право собственности как на отдельные объекты), они учитываются как отдельные объекты до завершения их строительства, при завершении расходы на их возведение распределяются между объектами строительства пропорционально периметру.
Сдача объектов строительства может происходить до окончания завершения строительства объектов инфраструктуры. В этом случае на дату сдачи основных объектов строительства происходит распределение сформированной суммы расходов на объекты инфраструктуры между сдаваемыми объектами и объектами, строительство которых еще не завершено. Распоряжением ЕИО «Распределение затрат объектов инфраструктуры» утверждается методика распределения расходов, которая применяется в дальнейшем с обоснованием выбранного способа распределения. Обоснованным считается способ, который учитывает производственные особенности и характер затрат. При наличии нескольких способов выбранный способ фиксируется в решении ЕИО и считается обоснованным.
ТМЦ для строительства
ТМЦ, приобретаемые для строительства объектов, которые организация планирует использовать в составе основных средств или доходных вложений в материальные ценности, учитываются на счете 10.100 «Материалы для строительства для собственных нужд».
НДС
НДС по товарам, работам, услугам, приобретённым для строительства объектов, которые организация планирует использовать в составе основных средств или доходных вложений в материальные ценности, учитываются на счете 19.100 «НДС по строительству для собственных нужд». Сумму НДС, предъявленную поставщиками и подрядчиками, Общество принимает к вычету на дату принятия к учету ТМЦ, результатов выполненных работ, оказанных услуг на основании счета-фактуры, оформленного с соблюдением требований, установленных п. п. 5, 6 ст. 169 НК РФ.
Расходы по объектам, по которым не принято решение о строительстве
Учет расходов по объектам, по которым не принято решение о строительстве (реализации инвестиционного проекта), в т.ч. до получения правоустанавливающих документов на земельный участок, Уведомления о начале проекта осуществляется на счете 97 «Расходы будущих периодов» в разрезе объектов и статей расходов.
После принятия решения о реализации инвестиционного проекта (заключения контракта, получения правоустанавливающих документов на земельный участок), сумма расходов со счета 97 «Расходы будущих периодов» списывается в дебет счета 08.03.
В случае, если по итогам 1-го этапа (ленд-девелопмен) принято решение, что строительство (реализация инвестиционного проекта) нецелесообразно, то расходы подлежат включению в состав прочих расходов: Д 91.02 К 97.03
Завершение строительства
Построенные силами Общества объекты признаются в бухгалтерском учете как:
- основные средства (при намерении Общества использовать их в течение длительного времени для собственных нужд - производства продукции, выполнения работ, оказания услуг и т.д.) – счет 01 «Основные средства»;
- доходные вложения в материальные ценности (при намерении Общества предоставлять их другим лицам во временное пользование или временное владение и пользование - в аренду, финансовый лизинг, прокат - с целью получения дохода) – счет 03 «Доходные вложения в материальные ценности».
Признание в учете построенных собственными силами объектов отражается по дебету счета 01 или 03 и кредиту счета 08 в размере завершенных капитальных вложений.
Принятие к бухгалтерскому учету построенных объектов производится на основании Акта о приеме-передаче объекта основных средств (кроме зданий, сооружений) или Акта о приеме-передаче здания (сооружения).
Строительство для собственного потребления
При выполнении строительно-монтажных работ для собственного потребления налоговая база по налогу на добавленную стоимость (НДС) определяется как стоимость выполненных работ, исчисленная исходя из всех фактических расходов налогоплательщика на их выполнение. Если строительство объекта ведется смешанным способом (собственными силами с передачей части работ подрядным организациям), то налоговую базу по НДС формируют только те расходы, которые обусловлены выполнением строительно-монтажных работ самой организацией. Стоимость работ, выполненных привлеченными подрядными организациями, стоимость материалов, налоговой базы по НДС не формирует
В бухгалтерском учете начисление НДС на стоимость строительно-монтажных работ, выполняемых для собственного потребления отражается записью по дебету счета 19.21 «НДС по услугам (хозспособом)», и кредиту счета 68.02 "НДС". Основанием для совершения указанной записи является счет-фактура, оформленный Обществом в двух экземплярах на дату определения налоговой базы по НДС, первый из которых регистрируется в книге продаж.
На последнее число соответствующего налогового периода (квартала) второй экземпляр ранее выписанного счета-фактуры следует зарегистрировать в книге покупок. В бухгалтерском учете операция по налоговому вычету суммы "входного" НДС будет сопровождаться записью по дебету счета 68.02 «НДС» и кредиту счета 19.21 «НДС по услугам (хозспособом)».
НДС по материально-производственным запасам (работам, услугам), приобретенным для выполнения строительно-монтажных работ для собственного потребления подлежит отражению на счете 19.03 «НДС по ТМЦ, приобретенных на склад» и возмещается в соответствии с установленными правилами.
Операции оформляются следующими документами:
Общество оформляет и (или) предоставляет следующие документы для размещения в базе в ИС в базе данных «ПУД»
- Уведомления о начале проекта
- Акт сдачи-приемки услуг (работ)
Дт 08.03 Кт 60.01
- Товарная накладная
Дт 10.100 Кт 60.01
- Счет-фактура
Дт 19.100 Кт 60.01
Дт 68.02 Кт 19.100
- Счет-фактура
Дт 19.21 Кт 68.02
Дт 68.02 Кт 19.21
- Отчет о ежемесячном использовании материалов по инвестиционному проекту, Требование-накладная ,Акт на списание товарно-материальных ценностей
Дт 08.03 Кт 10.100
- Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, Акт о приеме-передаче объекта основных средств (кроме зданий, сооружений), Акт о приеме-передаче здания (сооружения)
Дт 01, 03 Кт 08.03