Совместная или долевая: что лучше

Идеальная картина, когда жилой объект принадлежит одному владельцу, тогда продажа и покупка не доставят хлопот. Но как быть, если собственников два, три, четыре и т.д.? Часто при таком владении путают долевую и совместную собственность. Какие различия, нюансы и тонкости оформления сулит закон рассказываем далее.

Долевая и совместная собственность отличия и примеры

Согласно ст. 244 Гражданского кодекса РФ, оба вида относятся к общей собственности, когда два и более человека сообща владеют, пользуются и распоряжаются имуществом, но не в полной мере, так как перечисленные правомочия ограничиваются правами других собственников.

• Пример 1. Иванов И.И. вступил в брак и вместе с супругой приобрёл квартиру, которая будет совместной собственностью обоих супругов, где права у каждого владельца равны. Решив продать недвижимость Иванову понадобится письменное разрешение жены, чтобы заключить договор продажи совместной собственности, иначе сделка не состоится.
• Пример 2. Иванов вместе с супругой также купили квартиру, но поделили на доли, где 1/3 досталась мужу и 2/3жене. Собственность общая, но уже не совместная, а долевая. Каждый из супругов наделён правом продажи доли без согласия второго.

Отметим, что супруги редко выделяют части (доли) и владеют недвижимостью на равных условиях и при разводе делят пополам нажитое имущество, чего не скажешь о долевой, при которой каждый получает установленную часть половину, четверть, 1/12 и т.д.

Исключением раздела совместной собственности супругов поровну будет брачный договор, в котором прописываются конкретное имущество, остающееся после развода каждому супругу муж получает машину, а жена квартиру и т.д.

Продажа совместной собственности супругов, как и других совладельцев, не вызывает трудностей, если оба согласны на сделку, в противном случае имущество придётся делить на доли.

Примерами возникновения совместной собственности помимо вступления в брак выступают получение наследства, когда на имущество претендуют больше двух граждан, приватизация на каждого члена семьи без выделения долей.

Гражданский кодекс РФ (ст.254) разрешает сособственникам трансформировать общую собственность в долевую и устанавливать доли каждого в имуществе

Преимущества и недостатки совместной собственности

Положительные моменты:

• Каждый собственник в равной мере отвечает за содержание жилого объекта. Коммунальные услуги распределяются на количество владельцев.
• Единый размер налога на недвижимость при продаже.
• Право каждого собственника на налоговый вычет при покупке. Поделимся хитростью. Если не знаете, какая сумма налога будет возвращаться каждый год, это размер уплаченного за последние 12 месяцев. Например, Иванов И.И за 2020 год уплатит налог с заработной платы на 17 000 руб., эта сумма и будет налоговым вычетом с покупки квартиры.
• Жильё в совместной собственности не забирается за долги, только доля при выделении. Если один собственник задолжал кредиторам, последние наделены правом требования выдела доли должника для обращения на неё взыскания (ст.255 Гражданского кодекса РФ). Когда выдел доли невозможен в натуре, или другие собственники противятся, кредитор наделяется правом требования продажи доли должника другим сособственникам. Если владельцы общей собственности отказываются выкупать часть квартиры или дома, кредитор через суд требует продать долю с публичных торгов для погашения долга.

Отрицательные стороны:

• Для продажи, дарения и других способов передачи жилья потребуется согласие другого собственника. Иванов не сможет продать долю без согласия жены, когда квартира поделена на части, каждая из которых долевая собственность.
• Единый документ для владельцев. Например, Максим и Елена купили квартиру в браке. Недвижимость оформляется на двоих, а договор купли-продажи составляется один и содержит сведения об обоих собственниках.
• Сложности при продаже, когда другие собственники не согласны на сделку. В таком случае проводится раздел общей совместной собственности на доли, теряется время на ожидание новых правоустанавливающих бумаг.

Совместной собственностью не считаются объекты недвижимости приобретённые до заключения брака, полученные в наследство, переданные по договору дарения.

Откуда берутся доли в общей собственности на имущество

1. Получают в наследство. Например, умершая бабушка разделила дом на части, каждая из которых передаётся отдельному наследнику.
2. Выделяют родители или покупается жильё с материнским капиталом, где закон обязывает наделять детей долями. В последнем случае при условии, что семья состоит из четырёх человек (два взрослых и двое детей), при покупке жилья с материнским капиталом за каждым членом семьи выделяется 1/4 часть.
3. В браке или после развода. Супруги могут делить имущество на доли в любой момент, что упростит процесс продажи части.
4. Совместная покупка квартиры несколькими гражданами, например, родственниками или друзьями, в которой за каждым закрепляется конкретный размер доли.
5. Приватизация с разделением жилья на части, каждая из которых закрепляется за конкретным собственником. Если каждый собственник не возражает, доли распределяются поровну.
6. Раздел совместного имущества на доли, когда один собственник не согласен на продажу части другого, составляющей общую собственность.

Размеры долей

• Идеальные, когда разделены на части, например, 1/2, 1/3 и т.д. Например, Иванов И.И. и Петрова А.В владеют двухкомнатной квартирой, где площадь одной комнаты равна 10 кв.м., второй 20 кв.м. Перваяэто 1/3, вторая 2/3. Но квартира долевая собственность Иванова и Петровой, значит, каждому принадлежит по 1/2. Закон разрешает таким собственникам посещать комнаты друг друга, не спрашивая согласия.
  Или если у гражданки Петровой 1/2 доли в двухкомнатной квартире, это не значит, что она владеет одной комнатой, поскольку доля в таком случае считается идеальной.
• Выделенные в натуральном выражении, например одна комната или конкретный объём площади. Например, та же ситуация с Ивановым и Петровой, но первому собственнику принадлежит комната в 10 кв.м, а второму 20 кв.м. Здесь каждый из владельцев вправе запретить нахождение другого на долевой территории (в комнате).

Заметим, что выделяются только изолированные помещения (комнаты). Кухня, коридор, ванная комната, санузел останутся в общей долевой собственности в идеальных долях.

Размеры долей указываются в документах о праве собственности и в ЕГРН.

Обратим внимание, что речь идёт о долях, оформленных в общую собственность, а не в имущество, которое выступает объектом такого права.

Имущество на праве общей долевой собственности делится по договорённости между совладельцами. При отсутствии соглашения о распределении долей в общей долевой собственности каждый участник может потребовать выдела части в судебном порядке, что закреплено в ч.3 ст.252 Гражданского кодекса РФ.

Согласно ч.3 ст. 245, если собственник произвёл неделимые улучшения общего имущества за свой счёт, закон разрешает требовать увеличения доли в таком имуществе. Отделимые улучшения закрепляются в собственность того владельца, который их произвёл.

Преимущества и недостатки долевой собственности

Положительные моменты:

• Каждый собственник распоряжается долей как хочет продаёт, передаёт, дарит без согласия владельцев других частей квартиры.
• Если доля арестовывается за долги, другие собственники продолжают пользоваться своими частями в общем имуществе.
• У каждого владельца отдельный пакет документов.

Отрицательные моменты:

• Долей может быть угол в комнате.
• Когда другие сособственники не согласны на отделение доли в отдельное помещение, вопрос решается через суд.
• Доля забирается за долги. Например, Иванов И.И. выступает долевым собственником квартиры, набирает кредиты и не платит по ним. Банк (кредитор) предлагает другим собственникам выкупить долю Иванова, а при отказе обращается в суд с требованием продажи доли на публичных торгах, чтобы покрыть долг.

Какой вид общей собственности выгоднее

Каждый выбирает сам. Но долевая уберегает от разногласий при совместном использовании имущества и продаже по решению конкретного владельца. Совместные собственники, продавая квартиру или дом, вырученные деньги делят пополам. Долевые получают конкретную сумму за принадлежащую часть и перед продажей должны соблюдать право преимущественной покупки.
Долевая предоставляет свободу владельцу по распоряжению частью имущества. Но, когда владелец решает сдать долю в аренду, без письменного разрешения других собственников впустить квартирантов не получится.

В каждом виде общей собственности свои нюансы. Выбирая конкретный, нужно понимать, хотите вы пользоваться имуществом наравне либо выступать как единоличный владелец части.