Как продать квартиру с долевой собственностью

Выгоднее продавать выделенные доли в натуральном выражении в виде комнат или конкретного размера площади недвижимого объекта, поскольку покупатель станет собственником отдельного помещения, а владельцы других частей квартиры не воспользуются долевым имуществом.

Оформление договора купли-продажи квартиры в общей долевой собственности

Для проведения сделки потребуется согласие собственника каждой части. Желающий продать долю, должен предложить другим собственникам выкупить её, тем самым реализовать право преимущественной покупки. Тогда сделка пройдёт быстро. При отказе процедура усложнится и займёт побольше времени.

Когда долевые собственники согласны на продажу, закон обязывает явиться каждого на сделку в одно время, что часто доставляет неудобства один забыл, другой не смог и т.д.

Важно, чтобы сособственники договорились и о стоимость жилья. Согласие на продажу и единую цену удостоверяется нотариусом.

На практике часто совладельцы не ладят между собой. В любом случае собственник, решивший продать долю в квартире, согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ, обязан уведомить других владельцев о таком намерении перед тем, как выставлять объявление о продаже третьим лицам.

Уведомление направляется как в устной, так и письменной форме в виде обращения, где указывают характеристики доли, стоимость, условия и планируемые сроки продажи, информацию о владельцах других долей.

Если не рассылать уведомления, другие собственники в течение трёх месяцев после того, как узнали о продаже доли, могут обратиться в суд и потребовать перевода на себя доли покупателя. 

Если по истечении месяца после отправки уведомления другие владельцы не ответили, такие действия расцениваются как отказ, и доля выставляется на продажу сторонним покупателям.

Например, Иванов И.И. решил продать комнату в квартире и отправил уведомление трём другим сособственникам. Спустя 30 дней, не получив согласия ни одного, обратился к риэлтору и выставил объявление о продаже доли, нашёл покупателя «со стороны» и заключил сделку купли-продажи комнаты в долевой собственности.

Куда отправлять уведомление для продажи доли в квартире, если местожительства другого собственника неизвестно

Иванов И.И. решил продать комнату в квартире, а сособственник Петров А.В. сдаёт долю в аренду и не появляется, место его жительства неизвестно.

В таком случае уведомление о намерении продать долю отправляют:

1. Через нотариуса, который разошлёт запросы о месте жительства сособственника, и потом отправит уведомления.
2. По последнему известному месту проживания.
3. По адресу квартиры, доля в которой планируется к продаже. Здесь потребуется обратиться за выпиской в Росреестр, подтверждающей право долевой собственности соседа на комнату в квартире. Когда истечёт месяц с даты отправки уведомления, а Петров не объявится, долю можно продавать. Если Петров обратится в суд с нарушением права преимущественной покупки, у Иванова будет доказательство отправки уведомления на адрес, указанный в выписке из Росреестра, в виде копии письма или уведомлений о вручении с печатями Почты России.
4. По адресу, полученному в МВД при направлении соответствующего запроса.

Когда собственники не договариваются о продаже и выкупе доли, квартиру распродают по частям. Если один владелец хочет купить по заниженной цене, а другой не соглашается на торг, проводится оценка доли.

Результат будет доказательством для других собственников о том, что цена не завышена, и доля выставлена на продажу по рыночной стоимости.

Отметим, что указанная в уведомлении стоимость продажи доли не окончательная и может меняться, но размер не должен быть ниже суммы, за которую доля предлагалась сособственникам. О разумности здесь говорить нельзя, так как в ст. 250 Гражданской кодекса РФ относительно права преимущественной покупки не указано о фиксированной или разумной цене.

Договор купли-продажи квартиры в долевой собственности оформляется у нотариуса кроме случаев, когда каждый собственник решил продать долю по одной сделке.
Продажа доли в ипотечной квартире допускается только с согласия банка.
Разрешается продавать как долю, так и её часть.

Если другие собственники против продажи и не хотят выкупать долю, они могут обратиться в суд, но там опять же доступно предъявление только одного требования перевести права и обязанности покупателя по договору, то есть выкупить продаваемую долю.

Например, Иванов И.И. не соглашается на продажу доли Петрова и не хочет выкупать. Обратившись в суд с требованием запретить продажу, решение выносится не в пользу Иванова. Запретить продавать долю сособственник не может. Единственное правомочие, представленное в такой ситуации, выкуп, но не препятствование продаже.

Документы для нотариальной сделки

1. Договор купли-продажи доли.
2. Паспорт.
3. Отказ других собственников от покупки доли.
4. Извещение об отправки уведомления при отсутствии отказов.
5. Выписка из ЕГРН.
6. Согласие супруга или супруга, когда доля получена в браке.
7. Разрешение органов опеки, если доля - собственность несовершеннолетнего.

После проверки перечисленных бумаг договор подписывается, заверяется нотариусом, который направляет пакет бумаг в Росреестр для регистрации сделки. Затем по акту приёма-передачи доля передаётся новому владельцу.

Обязательные пункты в договоре долевой купли-продажи квартиры

• Местонахождение недвижимого объекта.
• Характеристики дома с указанием типа постройки, этажности и других особенностей
• Площадь квартиры.
• Количество комнат.
• Стоимость.
• Условия оплаты (наличным или безналичным платежом).
• Обременение (залог, рента и т.д.).

Если доля представлена комнатой и продаётся с мебелью, об этом прописывается в договоре.
Когда продаётся доля ипотечной квартиры, процедура возможно после одобрения банка, в котором оформлен кредит.

Договор купли-продажи квартиры (образец) скачать

Куда подавать документы для регистрации сделки купли-продажи долевой собственности

С 1 февраля 2019 года заявление о государственной регистрации перехода права собственности, заверенные документы подаёт нотариус.

Но собственники могут отказаться и отправить документы самостоятельно:

• Обратившись в МФЦ.
• Через отделение Росреестра.
• На сайте «Госуслуги» или официальном портале Росреестра.

Расходы при купле-продаже доли в квартире

1. За нотариальное удостоверение сделки, что составляет 0,5% стоимости объекта, указанного в договоре.
2. Госпошлина за регистрацию в 2000 руб.
3. Налог с продажи в 13% в случае, когда доля в собственности менее трёх лет.

Чем чревата продажа доли под видом дарения

Процедура не требует расходов и уведомления и согласия владельцев других долей. Собственник, желающий, продать долю, заключает договор дарения с гражданином, а последний передаёт деньги за «дар». Подобная схема - прямое нарушение права преимущественной покупки.

Если обманутый совладелец поймёт такую хитрость, он потребует перевести права и обязанности на долю с покупателя на себя через суд.

Купля-продажа доли в квартире чревата нюансами и обязательными требованиями, поэтому перед тем, как искать покупателя, стоит изучить нормы законодательства и условия сделки, чтобы не рисковать и терять время, силы, финансы.