Как осуществить продажу квартиры, находящейся в долевой собственности?

Продажа долевой собственности в квартире — распространенная практика в наши дни. Продать долю в квартире сложнее, чем продать квартиру. Но это можно сделать, если соблюсти требования законодательства и хорошо подготовиться к продаже.

Как продать долю в квартире: пошаговая инструкция

Существует определенный порядок оформления сделки купли-продажи доли в квартире. Важно выполнить несколько последовательных шагов, чтобы инициировать продажу и завершить ее.

Шаг 1: Определите свою долю в квартире

Перед продажей, необходимо определить свою долю в квартире. Существует 2 вида долевой собственности: натуральная и идеальная.

Натуральная — доля в квартире, которая имеет четкие характеристики. Например, 1 конкретная комната принадлежит собственнику. Кухней и санузлом пользуются все собственники в равной мере.

Идеальная — доля в квартире, указываемая в дробном соотношении. Например, 1/2 двухкомнатной квартиры. В этом случае собственники пользуются всеми помещениями в равной степени, или добровольно оговаривают правила пользования помещениями.

Для продажи более выгодной представляется натуральная доля в квартире. Покупатель получает конкретную комнату в пользование, а также право пользоваться общими помещениями.

Определить свою долю в квартире можно двумя способами ( ст. 252 ГК РФ ):

• по добровольному согласию между собственниками;
• через судебные инстанции.

Если другие собственники согласны на добровольное деление комнат, необходимо составить договор и зарегистрировать его в Росреестре. После этого переоформлению подлежит кадастровый паспорт и технические документы.

Другие собственники могут быть не согласны с делением на натуральные доли. В таком случае инициатор должен обратиться в суд и предоставить следующие документы:

• документы, указывающие на право собственности — бумаги о приватизации или договор купли-продажи и др.;
• выписка из ЕГРН со списком собственников;
• технические документы на квартиру — технический план, кадастровый паспорт и др.;
• исковое заявление с просьбой выделения доли в натуре с указанием имен других собственников.

Если требования законодательства соблюдены и нет никаких препятствий, суд одобрит заявление и утвердит выделение доли в натуре.

Шаг 2: Сообщите другим собственникам о желании продать свою долю

Прежде чем продать долю в приватизированной квартире, необходимо сообщить другим собственникам о своем намерении. У них, по закону, есть преимущественное право покупки доли недвижимости.

Если другие собственники захотят купить вашу долю, необходимо будет оформить соответствующий договор. В случае отказа, можно продать долю посторонним лицам.

Для всех собственников подготавливается уведомление , в котором указывается следующая информация:

• наименование объекта недвижимости;
• цена, которую вы установили на свою долю;
• сроки и порядок расчета.

Передайте уведомление другим собственникам лично, по почте или через нотариуса.

У лиц с преимущественным правом покупки доли в квартире есть 30 дней на размышление. Если они напишут отказ, документ необходимо заверить у нотариуса. Собственники, которые никак не отреагируют на уведомление в течение месяца, лишаются своего права преемственной покупки.

Можно ли продать свою долю в квартире, если с собственниками нет возможности связаться? Такая возможность предусмотрена по закону, но необходимо будет предоставить доказательства того, что были попытки уведомить о продаже.

Шаг 3: Найдите покупателей

Перед тем, как заняться поиском покупателей вашей доли в квартире, следует понять одну вещь — другие собственники могут согласиться на покупку. А это значит, что вы не сможете продать ее посторонним лицам.

Поэтому придется подождать 1 месяц, а может и меньше, пока вы получите ответ от других совладельцев недвижимости. Получив отказ или не получив вообще никакого ответа, вы сможете выставить объявление о продаже на рекламных площадках.

Стоит предложить также и ближайшим родственникам выкупить вашу долю, которые могут быть в этом заинтересованы.

Шаг 4: Подготовьте бумаги для оформления покупки

Начать стоит с того, чтобы проверить долги по коммунальным платежам. Согласно законодательству, нельзя продавать жилье, если имеются долги. Если задолженности нет, необходимо взять справку в ТСЖ.

Документы для продажи доли в квартире:

• Удостоверение личности продавца;
• Выписка из ЕГРН, в которой указан размер доли в квартире;
• Договор, на основании которого доля получена в собственность — договор дарения, приватизация, получение наследства;
• Кадастровый паспорт квартиры с указанием ее основных характеристик;
• Технический план с указанием планировки и наличием/ отсутствием перепланировки;
• Отказы других собственников от преимущественного права покупки доли в квартире. Если собственники не были найдены, доказательства рассылки им уведомлений.

В зависимости от конкретной ситуации, могут потребоваться дополнительные документы — согласие супруга на продажу доли в квартире, разрешение органов опеки и попечительства и др.

Шаг 5: Составьте договор купли-продажи доли квартиры

Оформлять договор купли продажи квартиры в долевой собственности необходимо у нотариуса, чтобы защитить права всех сторон сделки. С собой нужно принести правоустанавливающие документы. Если все в порядке, нотариус оформит договор купли-продажи.

В договоре купли-продажи доли в квартире указывается информация:

• Данные о продавце и покупателе: ФИО, адрес прописки;
• Информация о доле в квартире: размер, кадастровый номер доли или всей квартиры;
• Данные документов, указывающих на право собственности — выписка из ЕГРН, договора купли-продажи и т.д.;
• Указывается, что совладельцы отказались от права преимущественной покупки;
• Стоимость доли и каким образом будет произведен расчет между продавцом и покупателем;
• Права и обязательства сторон — передача полного пакета бумаг, освобождение комнаты от личных вещей и т.д.;
• Дата подписания договора купли-продажи с подписями обеих сторон.

После того, как вся необходимая информация была внесена в договор купли-продажи, продавец и покупатель должны ее проверить. Только после этого нотариус выдаст обеим сторонам оригиналы документов, а для Росреестра подготовит копию.

Специалисты рекомендуют составлять также акт приема-передачи денег и заверить документ у нотариуса. Или же хотя бы расписку в том, что деньги были переданы и получены нужным лицом.

Шаг 6: Зарегистрируйте сделку в Росреестре

Зарегистрировать сделку в Росреестре может одна из сторон. И если в малых городах Росреестр принимает документы лично, то в мегаполисах необходимо обратиться в МФЦ.

Для регистрации сделки, в Росреестр подают следующие документы:

• Удостоверение личности одной или обеих сторон;
• Заверенный у нотариуса договор купли-продажи доли в квартире;
• Письменные отказы совладельцев квартиры от права покупки доли, либо доказательства того, что вы их уведомляли о намерении продать свою часть;
• Выписка из ЕГРН о праве собственности на долю жилья.

Новому собственнику остается лишь подождать, пока документы будут зарегистрированы и получить их на руки. В ряде случаев, сотрудники Росреестра могут запросить дополнительные документы для того, чтобы проверить чистоту сделки купли-продажи доли в квартире.

Шаг 7: Оплатите налоги

Согласно НК РФ , граждане должны платить налоги с полученного дохода в размере 13%. Продажа доли в квартире относится к доходу, полученному гражданином. Но есть ряд поправок.

Когда платить налог с продажи доли в квартире не нужно:

• Стоимость доли менее 1 000 000 рублей. Законодательством утверждено, что продажа долевой собственности размером менее 1 000 000 не облагается подоходным налогом;
• Собственник владел своей частью квартиры долго: 5 лет при покупке по договору купли-продажи, и 3 года при получении в наследство или в результате приватизации;
• Если квартира куплена ранее и сейчас продана по той же цене или меньше, платить налог также не придется.

Декларация подается в налоговую в любом случае, даже если там все по нулям, и вы владели собственностью 3/5 лет.

Нюансы продажи долевой собственности в квартире

Продажа доли в квартире — дело не столь легкое, как кажется. Посторонние люди редко заинтересованы в подобного рода сделке, потому что не смогут быть полноценными хозяевами. А те, у кого есть преимущественное право покупки, не всегда располагают финансами.

Основные нюансы, которые важно учитывать при продаже долевой собственности в квартире:

• Выделить натуральную долю в однокомнатной квартире невозможно. Собственник может продать только долю, указанную в дробном соотношении — 1/2, например. Все собственники однокомнатной квартиры пользуются помещениями в равном объеме;
• Выделять долю вообще необязательно, этим всегда может заняться новый долевой собственник;
• Нельзя продать долю меньше минимальной. В Москве доля в квартире на одного человека не может составлять менее 10 м², в других регионах — 12 м². Росреестр не зарегистрирует сделку, если кв. метров будет меньше 10 и 12;
• Если один из долевых собственников — несовершеннолетний, понадобится разрешение органов опеки и попечительства. Также ребенку должны быть предоставлены условия проживания, не хуже предыдущих;
• Владелец, который состоит в браке и желает продать долю в квартире, должен получить согласие супруга на проведение сделки. Это актуально, если недвижимость приобреталась на совместные деньги;
• Продать можно и часть доли, если квартира большая и много кв. метров, а собственник хочет сохранить право прописки и право на недвижимость. Например, вы владеете 1/2 доли в квартире. Делим долю на 2 равные, продаем 1/4 и оставляем себе 1/4.

За сколько можно продать долю в квартире — сложно ответить. В любом случае, придется подождать ответа совладельцев и только потом предложить посторонним лицам.