Из 8 148 существовавших на 2010 год, но неработающих ТСЖ в Москве осталось 2 945 ТСЖ, которые действительно хотят научиться управлять своими домами, 947 из них управляют домами самостоятельно.
В 2012 году претензии предъявлялись и к управляющим компаниям: за нераскрытие информации оштрафовано 82 управляющие компании на 300 тыс. рублей каждая, их руководители - на 50 тыс. рублей. При этом руководители четырех компаний были дисквалифицированы*(30).
Несмотря на некоторые положительные результаты в части укрепления платежной дисциплины, вопрос неплатежей в коммунальной сфере остается актуальным, в том числе и в Москве. Поэтому целесообразно, дополнительно изучив все стороны вопроса, разработать предложения по внесению изменений в федеральные законы по таким вопросам, как:
введение новых механизмов стимулирования платежной дисциплины поставщиков коммунальных ресурсов, УО, ТСЖ, ЖСК, СПК, ЖК и потребителей;
внедрение законодательных механизмов в части ответственности за несвоевременную оплату коммунальных услуг без уважительных причин для собственников жилых помещений, например: ограничение прав в распоряжении жильем, возможность переселения, выселения в жилые помещения меньшей площади, когда разница в площади могла бы с учетом рыночной оценки стоимости квадратного метра жилого помещения рассматриваться как погашение задолженности по оплате за коммунальные услуги, и др. Такой механизм мог бы решить проблему в случае невозможности взыскания задолженности при отсутствии дохода у потребителя;
предоставление мер социальной поддержки гражданам, имеющим объективные основания образования задолженности за коммунальные услуги. В этой связи актуальным является рассмотрение возможности введения дифференцированного размера пени за нарушение потребителями сроков оплаты коммунальных услуг в зависимости от периода накопленной задолженности (чем больше период накопленной задолженности, тем выше ставка) и др.
Не последнюю роль в укреплении платежной дисциплины со стороны жителей города играет развитие удобных, современных, мобильных, оперативных способов оплаты коммунальных услуг потребителями (например, оплата через Интернет, система "личных кабинетов", автоматы для оплаты услуг и т.п.), а также оснащение счетчиками учета расхода воды, электроэнергии и тепла всех жилых помещений.
Например, по сообщениям пресс-службы Департамента информационных технологий города Москвы, на сегодняшний день счетчиками учета расхода горячей и холодной воды оборудовано порядка 65% московских квартир*(31) и уже сейчас жители города Москвы могут передавать показания приборов учета воды с помощью мобильного приложения "ЖКХ Москвы".
Исполнительная власть города Москвы постоянно принимает меры для совершенствования способов оплаты коммунальных услуг, развития новой системы сбора коммунальных платежей. Еще в 2012 году было заявлено о начале работы по переводу большинства платежей на безналичный расчет в электронном виде.
Для этого, несмотря на большую сеть платежных терминалов, банковских офисов и банкоматов, городу необходимы дополнительные точки, где можно не только оплатить коммунальные услуги, но и внести плату за детский сад, оплатить штрафы за нарушение ПДД и прочее. При Правительстве Москвы создана специальная комиссия, которая занимается этими вопросами. Ее первым шагом стало решение увеличить число платежных терминалов в городе до 20 тысяч (в детских садах, школах, поликлиниках, библиотеках). Также одной из важных задач, требующих решения, комиссия признает установление единого размера комиссии, взимаемой за платеж*(32).
Вместе с тем Москва уже сегодня выгодно отличается от многих городов России как доступностью Интернета, так и возможностью общения с представителями органов исполнительной власти через интерактивные сервисы Портала государственных и муниципальных услуг (функций) города Москвы.
Жилищное законодательство
Закон города Москвы от 19 июня 2013 года N 31 "О внесении изменений в Закон города Москвы от 14 июня 2006 года N 29 "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения" и статьи 25 и 27.2 Закона города Москвы от 27 января 2010 года N 2 "Основы жилищной политики города Москвы" был разработан и принят в связи с вступлением в силу с 1 января 2013 года новых редакций статей 52, 54 и 56 ЖК РФ*(33).
В данном Законе города Москвы предусматривается, что прием заявлений от заявителей о признании их нуждающимися в жилых помещениях, выдача заявителям решений о признании их нуждающимися в жилых помещениях, принятие на жилищный учет или отказ в этом могут осуществляться как уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы, так и через многофункциональные центры предоставления государственных услуг (далее - МФЦ), а также закрепляется возможность заявителей обращаться по вопросам о признании их нуждающимися в жилых помещениях, по вопросам приватизации занимаемых ими по договорам социального найма жилых помещений не только в Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, но также и в МФЦ причем не только по месту жительства, но и с соблюдением принципа экстерриториальности*(34).
В 2013 году органы власти города Москвы были особенно активны: реализуются административная реформа и реформа предоставления государственных и муниципальных услуг, что позволяет сделать жизнь москвичей более комфортной, а взаимодействие граждан и органов государственной власти, в том числе в сфере жилищной политики, которая затрагивает интересы большинства москвичей и московских семей, более продуктивным.
Еще одним важным примером тесного взаимодействия Правительства Москвы, Думы и москвичей стал Закон города Москвы от 29 мая 2013 года N 28 "О внесении изменений в отдельные законы города Москвы в целях защиты жилищных прав граждан".
В феврале 2013 года в Думу был внесен законопроект "О внесении изменений в статьи 6 и 16 Закона города Москвы от 31 мая 2006 года N 21 "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве" и статьи 21 и 22 Закона города Москвы от 14 июня 2006 года N 29 "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения".
Внесение данного законопроекта стало следствием реализации жителями города Москвы права, предоставленного им Законом города Москвы "О гражданской законодательной инициативе в городе Москве", который в соответствии с Уставом города Москвы и Законом города Москвы "О законах города Москвы и постановлениях Московской городской Думы" регулирует отношения, связанные с реализацией в Думе права гражданской законодательной инициативы.
Содержание законопроекта составляли отдельные статьи из проекта гражданской инициативы, которая ранее была рассмотрена на заседании комиссии по городскому хозяйству и жилищной политике.
Первоначально инициатива граждан подверглась критике и со стороны депутатов Думы, и со стороны представителей исполнительной власти за некомпетентность, невозможность принятия, так как учитывала частные интересы и давала возможность для роста коррупции. Тем не менее депутаты Думы признали актуальность отдельных предложений жителей Москвы и в целях их законодательной реализации был подготовлен данный законопроект.
На день его рассмотрения во втором чтении в Думу поступило 8 поправок*(35), из которых, как отмечалось в ходе рассмотрения вопроса, самые значимые внес Мэр Москвы. Надо отметить, что поправки, внесенные Мэром Москвы, стали своеобразным откликом на специальное обращение к нему инициативной группы от имени жителей города по ключевым вопросам.
В результате совместной работы депутатов Думы, Мэра Москвы и инициативной группы жителей города был принят Закон города Москвы от 29 мая 2013 года N 28 "О внесении изменений в отдельные законы города Москвы в целях защиты жилищных прав граждан", в соответствии с которым:
при переселении не допускается предоставление гражданам комнат в коммунальных квартирах взамен изымаемых;
информирование граждан, освобождающих жилые помещения (жилые дома), об их правах и обязанностях осуществляется в письменной форме в порядке и в сроки, установленные частью 6 статьи 4 Закона города Москвы от 31 мая 2006 года N 21 "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве", а заключение договора мены с собственником происходит только по его письменному заявлению;
уточнена процедура принятия решения о предоставлении в пользование либо приобретении в собственность жилых помещений с помощью города. Вместо действовавшей ранее неоднозначной формулировки "предлагается не более трех жилых помещений"*(36), позволявшей предложить и одно жилое помещение, введена новая - "предлагается три жилых помещения", в соответствии с которой граждане смогут осуществить полноценный выбор варианта изменения жилищных условий с учетом их потребностей;
собственникам, членам их семей, гражданам, занимающим жилые помещения по договорам социального найма, найма, безвозмездного пользования, которые состоят на жилищном учете и освобождают занимаемые ими жилые помещения, расположенные в пятиэтажном жилищном фонде, относящемся к первому периоду индустриального домостроения, подлежащем сносу в соответствии с утвержденными до 1 мая 2013 года в установленном порядке программами и адресными перечнями, предоставляется возможность улучшить свои жилищные условия при переселении без учета даты постановки их на жилищный учет.
В целях приведения законодательства города Москвы в соответствие с Федеральным законом от 29 февраля 2012 года N 15-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части обеспечения жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей" Думой 6 ноября 2013 года принят Закон города Москвы N 60 "О внесении изменений в отдельные законы города Москвы в части обеспечения жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из их числа" (далее - Закон N 60).
Законом N 60 предусмотрено предоставление жилых помещений детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из их числа по договорам найма специализированных жилых помещений, а не по договорам безвозмездного пользования, как это было предусмотрено ранее.
Законом N 60 сохраняется действующая в настоящее время гарантия освобождения детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из их числа от обязательств по оплате жилого помещения и коммунальных услуг на время их пребывания в организациях для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, нахождения на воспитании в семье, а также на время обучения по очной форме в образовательных учреждениях начального, среднего и высшего профессионального образования (за исключением случаев сдачи указанными лицами или их законными представителями жилого помещения в поднаем).
Законом N 60 в качестве дополнительных гарантий прав на имущество и жилое помещение детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из их числа предусматривается освобождение указанной категории граждан от внесения платы за пользование жилым помещением по договору найма специализированного жилого помещения в случае признания их в установленном Правительством Москвы порядке малоимущими.
Кроме того, Законом N 60 по сравнению с федеральным законодательством расширен перечень оснований, дающих право детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из их числа претендовать на получение жилых помещений в случае, если их проживание в ранее занимаемых жилых помещениях невозможно.
2.2. Состояние законодательства в сфере имущественно-земельных отношений
Повышение эффективности использования земельных ресурсов в городе Москве
Важной темой, ставшей в 2013 году предметом рассмотрения комиссии по государственной собственности и землепользованию, является обеспечение равенства правового положения собственников и арендаторов земельных участков в городе Москве, а также реализация статьи 22 Федерального закона от 5 апреля 2013 года N 43-ФЗ "Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 43-ФЗ). В соответствии со статьей 22 данного Федерального закона решение об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка, расположенного в границах города Москвы и находящегося в собственности физического лица или юридического лица, на другой вид такого использования, предусматривающий строительство и (или) реконструкцию объекта капитального строительства, принимается на основании заявления этого лица при условии внесения им платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка, определяемой в порядке, установленном нормативным правовым актом города Москвы, с учетом разницы между кадастровой стоимостью земельного участка с установленным на дату подачи указанного заявления видом разрешенного использования и кадастровой стоимостью земельного участка с измененным видом разрешенного использования. Такая плата подлежит зачислению в бюджет города Москвы.
Плата за изменение вида разрешенного использования земельного участка не взимается при условии, что вид разрешенного использования земельного участка изменяется на вид разрешенного использования, указанный в градостроительном плане земельного участка, утвержденном до дня вступления в силу рассматриваемого Федерального закона, а также в случаях, предусмотренных законом города Москвы. Условия и порядок внесения собственниками земельных участков платы за изменение видов разрешенного использования устанавливаются законом города Москвы.
Следует отметить, что согласно постановлению Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" в целях более точного отражения стоимости земельного участка в сложившейся ситуации был осуществлен переход на новые принципы исчисления арендной платы за землю в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с целевым (функциональным и разрешенным) использованием земельного участка и наличием дополнительных условий его использования, установленных для решения социальных задач и задач развития города.
Указанное постановление Правительства Москвы установило, что в случае принятия по заявлению арендатора земельного участка решения об изменении цели предоставления земельного участка, если такие изменения предусматривают проектирование и строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства, ставки арендной платы и сроки ее уплаты определяются в особом порядке, предусматривающем дополнительную единовременную плату в бюджет города Москвы определенной суммы, рассчитываемой в зависимости от стоимости земельного участка. При этом размер арендной платы будет зависеть от того, какой объект планируется возвести на земельном участке.
Введение такой дополнительной платы обусловлено тем, что в результате нового строительства резко увеличивается нагрузка на социальную, коммунальную и инженерную инфраструктуру города, которую приходится компенсировать за счет средств городского бюджета. В частности, по данным Департамента экономической политики и развития города Москвы, средняя стоимость затрат на строительство социальной инфраструктуры, приходящаяся на 1 кв. метр жилья, составляет 11,8 тыс. рублей. Для соблюдения нормативов обеспеченности дорожной инфраструктурой приходится осуществлять затраты, равные 11,2 тыс. рублей на 1 кв. метр жилья, а для строительства метро - 13,1 тыс. рублей.
Именно на компенсацию этих расходов и идут средства, получаемые за счет указанных платежей.
На присоединенных к городу Москве территориях большинство земельных участков находится в частной собственности и применение механизма взимания платежей в случаях осуществления собственниками земельных участков массового жилищного и иного коммерческого строительства (по аналогии с платежами арендаторов земельных участков) невозможно. Кроме того, государство не вправе обязать этих собственников одновременно с коммерчески привлекательными объектами возводить детские сады, школы, поликлиники, строить дороги и коммунальную инфраструктуру. Такое положение может крайне негативно сказаться на качестве жизни в новых жилых микрорайонах на присоединенных территориях.
С учетом изложенного принятие Федерального закона N 43-ФЗ имеет важное позитивное значение для сбалансированного развития всей Москвы, включая присоединенные территории.
В связи с этим 10 июля 2013 года Думой был принят Закон города Москвы N 42 "О внесении изменений в Закон города Москвы от 19 декабря 2007 года N 48 "О землепользовании в городе Москве".
Закон города Москвы о землепользовании был дополнен главой 2.1 "Изменение вида разрешенного использования земельных участков, находящихся в собственности физических лиц или юридических лиц", в которой определяется порядок и условия изменения вида разрешенного использования земельных участков, находящихся в частной собственности, в случаях, если их собственники планируют осуществить строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства.
Кроме того, закрепляются условия внесения собственниками земельных участков платы за изменение видов разрешенного использования таких земельных участков в случаях, если они намерены осуществить на них строительство и (или) реконструкцию капитальных объектов.
В частности, устанавливается, что решение об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в собственности физического лица или юридического лица, на другой вид такого использования, предусматривающий строительство и (или) реконструкцию объекта капитального строительства, принимается уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы на основании заявления данного лица при условии внесения им платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка.
Размер платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка будет определяться на основании решения уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы в соответствии с порядком, установленным Правительством Москвы.
Также предусматривается освобождение физических лиц и юридических лиц от внесения платы за изменение вида разрешенного использования земельных участков в ряде случаев.
Помимо установленных Федеральным законом N 43-ФЗ случаев плата не взимается с собственника земельного участка, в отношении которого был установлен запрет на строительство и (или) реконструкцию зданий, строений, сооружений и на дату подачи собственником земельного участка заявления об изменении вида разрешенного использования указанный запрет не снят. Исключение обусловлено тем, что действующим законодательством города Москвы установлен иной порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка при снятии запрета на строительство зданий, строений, сооружений.
Плата за изменение вида разрешенного использования земельного участка не будет взиматься в случае, если значение кадастровой стоимости земельного участка с установленным на день подачи заявления собственником земельного участка видом разрешенного использования превышает значение кадастровой стоимости земельного участка с измененным видом разрешенного использования, поскольку разница между кадастровыми стоимостями земельного участка, с учетом которой должен определяться размер указанной платы, будет отрицательной.
Одновременно с этим закрепляется возможность освобождения от внесения платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка в случае строительства на нем объектов капитального строительства, имеющих важное социально-экономическое значение для города Москвы. Перечень видов таких объектов будет утверждаться Правительством Москвы по аналогии с уже действующим перечнем, установленным постановлением Правительства Москвы N 273-ПП.