Таким образом, принятие указанного Закона города Москвы должно, прежде всего, уравнять в правах собственников и арендаторов земельных участков в городе Москве, установив для них одинаковые административные процедуры и платежи при принятии решения о строительстве на земельных участках новых объектов, а также решить целый комплекс стоящих перед городом задач, направленных на повышение качества жизни и комфортности проживания жителей, обеспечение их всей необходимой социальной инфраструктурой.
Вместе с тем с учетом сложности применения со стороны государства мер экономического воздействия, стимулирования принятия собственниками и арендаторами решений о фактическом использовании земельных участков рассмотрение и анализ механизмов регулирования правоотношений в сфере землепользования в городе Москве будут продолжены.
Имущественная поддержка субъектов малого и среднего предпринимательства
Тема имущественной поддержки малых и средних предпринимателей имеет длительную историю рассмотрения экспертным советом комиссии по государственной собственности и землепользованию - начиная с июня 2010 года.
Ранее город в вопросе предоставления права выкупа арендуемых помещений занимал "защитную, охранительную" позицию. Во-первых, в первоначальном тексте Закона N 66 предельное значение площади, которую можно было выкупить, составляло 100 кв. метров. Во-вторых, большинство помещений было занесено в список, утвержденный постановлением Правительства Москвы от 16 декабря 2008 года N 1140-ПП "Об утверждении Перечня государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства", и не подлежало отчуждению. Это постановление и сейчас является действующим, но содержание списка уполномоченными органами исполнительной власти постоянно пересматривается.
Руководствуясь пожеланиями предпринимателей, их общественных объединений, комиссия по государственной собственности и землепользованию неоднократно поднимала вопрос об имущественной поддержке субъектов малого и среднего предпринимательства, в частности о преимущественном праве выкупа арендуемых помещений. В результате в апреле 2011 года совместное с Департаментом имущества города Москвы обсуждение позволило прийти к компромиссному варианту - повысить ограничение площади со 100 до 300 кв. метров. Эта цифра была определена исходя из статистики обращений по поводу выкупа помещений. Однако по вопросу увеличения рассрочки платежа за выкуп помещений компромиссное решение на тот момент не было найдено, и соответствующая норма была сохранена без изменений.
По результатам обобщения и анализа сложившейся за прошедшие два года практики выкупа арендуемых помещений Правительство Москвы приняло решение изменить подход к поддержке субъектов малого и среднего предпринимательства. С одной стороны, с 1 октября 2013 года повышена льготная ставка по арендной плате (с 1800 до 3500 рублей за кв. метр) и установлен ограниченный круг субъектов, имеющих право пользоваться данной мерой поддержки. Это субъекты малого предпринимательства:
арендующие объекты нежилого фонда площадью до 300 кв. метров, находящиеся в имущественной казне города Москвы, по действующим договорам аренды, заключенным без проведения торгов;
осуществляющие деятельность в области здравоохранения или образования, имеющие лицензию на осуществление такой деятельности и арендующие объекты нежилого фонда площадью свыше 300 кв. метров, находящиеся в имущественной казне города Москвы, по действующим договорам аренды, заключенным без проведения торгов;
арендующие объекты нежилого фонда площадью свыше 300 кв. метров, находящиеся в имущественной казне города Москвы, по действующим договорам аренды, заключенным без проведения торгов, в случае, если такие субъекты малого предпринимательства соответствуют одному из следующих условий:
используют указанные объекты нежилого фонда для осуществления деятельности в области торговли (при условии получения статуса социального магазина); социального питания (при условии прохождения аккредитации); бытового обслуживания; физической культуры и спорта; культуры; производства; ремесленной деятельности (при условии соответствия критериям субъектов ремесленничества, имеющих приоритетное право на получение поддержки со стороны органов государственной власти города Москвы, определенным Законом города Москвы от 16 июня 1999 года N 25 "О ремесленной деятельности в городе Москве");
используют труд инвалидов при условии, что среднесписочная численность инвалидов среди их работников за налоговый и (или) отчетный периоды составляет не менее 50%, а их доля в фонде оплаты труда - не менее 25%.
При этом в настоящее время Департаментом науки, промышленной политики и предпринимательства города Москвы прорабатывается вопрос о замене такой меры поддержки, как льготная ставка арендной платы, на субсидии для предприятий, занимающихся социально значимыми для города Москвы видами деятельности.
С другой стороны, город предоставил субъектам малого и среднего предпринимательства максимально широкие возможности по выкупу арендуемых ими помещений в порядке, установленном Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).
С этой целью был принят Закон города Москвы 5 июня 2013 года N 30 "О внесении изменений в Закон города Москвы от 17 декабря 2008 года N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы" (далее - Закон N 30). Первоначально в проекте этого Закона предлагалось увеличить предельное значение площади арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства имущества, которое может быть ими выкуплено, до 1000 кв. метров, а срок рассрочки установить до 3 лет. То есть за основу были взяты цифры, определенные постановлением Правительства РФ от 18 декабря 2008 года N 961 "О предельных значениях и сроке рассрочки оплаты находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства имущества, применяемых при реализации ими преимущественного права на приобретение такого имущества".
Однако обсуждение законопроекта на заседании Думы показало, что в Москве всего 156 объектов, превышающих по площади 1000 кв. метров (из них 50 имеют площадь более 3000 кв. метров, а остальные не превышают 3000 кв. метров).
То есть число таких помещений и занимающих их субъектов малого и среднего предпринимательства, во-первых, ограничено, а во-вторых, незначительно. Поэтому Дума пришла к выводу, что ограничивать их в праве выкупа нецелесообразно. Тем более что с учетом повышения ставки арендной платы экономическая ситуация для данных предприятий существенно меняется и это может привести к прекращению существования многих из них.
В результате совместной работы комиссии по государственной собственности и землепользованию и Департамента имущества города Москвы для обсуждения на заседании Думы была предложена формулировка, согласно которой предельное значение площади недвижимого имущества города Москвы, на которое распространяется преимущественное право выкупа арендующими его субъектами малого и среднего предпринимательства, равно площади, арендуемой субъектами малого и среднего предпринимательства непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ. При этом решение о приватизации арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства недвижимого имущества площадью до 1000 кв. метров принимает уполномоченный орган, а свыше 1000 кв. метров - Правительство Москвы.
Вывод о разграничении уровня принятия решений о приватизации был сделан исходя из социальной и экономической значимости выкупаемых объектов. Крупные объекты, арендуемые субъектами малого и среднего предпринимательства, сами по себе уникальны и могут быть интересны для представителей значительно более крупного бизнеса. При этом очевидно, что найти необходимую сумму для выкупа помещения площадью 3000 кв. метров малому предприятию будет гораздо сложнее, чем для выкупа помещения в 300 кв. метров, что вполне может быть использовано для "захвата" таких помещений теми, кто к малому бизнесу не имеет никакого отношения. Поэтому для исключения подобных ситуаций решения по таким объектам должны приниматься на более высоком уровне.
В законопроекте нашел отражение еще один вопрос, в течение продолжительного времени являвшийся предметом проработки и обсуждения экспертным советом комиссии по государственной собственности и землепользованию - это ограничения по выкупу субъектами малого и среднего предпринимательства помещений, расположенных в ОКН.
Так, в статье 9 Закона N 66 содержатся нормы об особенностях приватизации ОКН и, в частности, требование о том, что приватизации подлежит только весь объект в целом. Но обсуждения показали, что имеется множество случаев, когда в объекте недвижимости - памятнике есть уже выкупленные помещения и помещения, арендуемые у города, и "довыкуп" последних невозможен даже при условии фактического исполнения охранных обязательств. Глубокий юридический анализ показал, что установленное в Законе N 66 ограничение нарушает права субъектов малого и среднего предпринимательства, предоставленные им Федеральным законом N 159-ФЗ, и может быть оспорено в судах, в связи с чем предлагались варианты изменения этого требования.
В результате обсуждения данного вопроса на заседании Думы редактор проекта - заместитель Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Н.А. Сергунина предложила для рассмотрения поправку, отменяющую ограничение на приватизацию части объекта нежилого фонда (здания, строения, сооружения), отнесенного к ОКН (памятнику истории и культуры), если другая часть такого объекта не является собственностью города Москвы. Эта поправка была поддержана Думой при принятии Закона N 30.
Однако менее чем через месяц после его принятия был принят Федеральный закон от 2 июля 2013 года N 144-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", которым положения Федерального закона N 159-ФЗ были значительно либерализированы, а права субъектов малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого имущества - расширены.
В частности, этот Федеральный закон дополняет перечень объектов, составляющих инфраструктуру поддержки малого и среднего предпринимательства.
Органам власти субъектов РФ и муниципальных образований дается право предоставлять льготы по аренде субъектам малого и среднего предпринимательства, занимающимся не только социально значимыми, но и иными приоритетными видами деятельности.
Право выкупа предоставляется субъектам малого и среднего предпринимательства, арендующим помещения в течение двух и более лет по состоянию на 1 июля 2013 года.
Снимается ограничение на максимальный размер площади арендуемых помещений в целях реализации преимущественного права выкупа и устанавливается минимальный срок рассрочки оплаты стоимости имущества - 3 года.
Субъектам малого и среднего предпринимательства предоставляется право оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки и, соответственно, в этом случае приостанавливается срок, определенный для подписания договора купли-продажи.
Закрепляется норма, согласно которой объекты недвижимости, включенные в перечень имущества, предназначенного для поддержки малого и среднего предпринимательства, могут выкупаться арендаторами, которые вправе в уведомительном порядке подать заявление о выкупе арендуемых помещений, если они по состоянию на 1 сентября 2012 года арендуют соответствующее имущество не менее 5 лет и такое имущество не менее 5 лет включено в перечень имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.
Срок льготной приватизации продлевается до 1 июля 2015 года.
Таким образом, принятие данного Федерального закона вновь сделало актуальным внесение изменений как в Закон N 66, так и в Закон города Москвы от 26 ноября 2008 года N 60 "О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства в городе Москве".
Кроме того, на сегодняшний день законодательно нерешенной остается еще одна ключевая проблема, зачастую не позволяющая субъектам малого и среднего предпринимательства реализовать свое право на выкуп арендуемого ими имущества.
Так, в соответствии со статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ). Этот Федеральный закон в статье 14 закрепляет право оценщика применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки, а в статье 19 относит утверждение стандартов оценки к функциям уполномоченных федеральных органов.
Согласно этим нормам приказами Минэкономразвития России утверждены федеральные стандарты оценки. Однако даже точное соблюдение данных стандартов с учетом нормы статьи 14 Федерального закона N 135-ФЗ позволяет оценщикам в значительной степени варьировать итоговую цену предмета оценки, то есть создает условия для недобросовестного использования ими своих обязанностей по проведению оценки государственного имущества, в том числе имущества, на которое распространяется преимущественное право выкупа субъектами малого и среднего предпринимательства. В результате зачастую возникают ситуации, когда помещение в ЦАО города Москвы, схожее по своим характеристикам с помещением, расположенным в отдаленном спальном районе, оказывается оценено в несколько раз дешевле. Такие ситуации вынуждают Департамент имущества города Москвы заказывать дополнительные экспертизы СРО на представленные результаты оценки, а в ряде случаев даже обжаловать их в суд.
Такое право предоставлено статьей 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ, согласно которой под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов СРО в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной СРО, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на:
соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона N 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;
подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами СРО.
В связи с изложенным представляется целесообразным включить в законодательство, в частности в Закон N 66, норму об обязательном проведении экспертизы, направленной на подтверждение стоимости объекта оценки, при приватизации имущества города, в том числе при его выкупе субъектами малого и среднего предпринимательства.
Еще одним вариантом решения данной проблемы могло бы стать создание единого и общедоступного "рейтинга" оценщиков, составленного, например, по данным всех СРО (включающего информацию о количестве данных ими оценок, получивших отрицательные заключения СРО, о количестве отмененных через суд результатов оценок, о применявшихся в отношении оценщиков мерах ответственности в рамках СРО и т.д.), и закрепление на уровне федерального законодательства нормы о том, что к выполнению работ по оценке государственного и муниципального имущества могут привлекаться только оценщики, имеющие "положительный рейтинг".
Законодательное обеспечение развития торговой деятельности в городе Москве
В последние годы органами государственной власти города Москвы принят ряд мер, направленных на то, чтобы мелкорозничная торговля, осуществляемая через нестационарную сеть, в городе Москве стала функционировать по принципу системного подхода к размещению объектов с учетом минимального давления на городскую инфраструктуру при одновременном выполнении социальных задач (приближение товаров и услуг к потребителям). Именно этот принцип был заложен в основу Порядка разработки и утверждения схемы размещения нестационарных торговых объектов, а также Порядка размещения нестационарных торговых объектов на территориях пешеходных зон, которые регулируются постановлением Правительства Москвы от 3 февраля 2011 года N 26-ПП "О размещении нестационарных торговых объектов, расположенных в городе Москве на земельных участках, в зданиях, строениях и сооружениях, находящихся в государственной собственности".
Системный подход позволил решить важнейшую задачу по освобождению от хаотически размещенных неформатных объектов мест, обеспечивающих жителям города доступность транспорта (подходы и подъезды к транспортно-пересадочным узлам, вылетные магистрали и пр.). Впервые были введены новые аукционные процедуры взамен прежних, признанных коррупционными, по размещению торговых объектов, значительная часть которых размещалась на основании краткосрочных (до одного года) договоров аренды, заключаемых на основании мнимых конкурсов и без оплаты, поступающей в бюджет. Сегодня в городе внедрен принцип безусловно возмездного размещения объектов согласно ценам, определяемым по результатам открытых аукционов.
Мелкой рознице был придан новый цивилизованный внешний облик путем внедрения типовых архитектурных решений и требований. Перестройка (модернизация) сохраняющихся объектов также должна производиться по согласованным проектам, исходя из общей логики создания нормального внешнего облика торговли.
Создана более прозрачная правовая основа регулирования договоров аренды взамен краткосрочных договоров либо разрешений, введен порядок заключения договоров на размещение объектов сроком на 3 года. Установлен принцип специализации торговых объектов - принцип социально обусловленного развития мелкой розницы в случае, когда город через узкую товарную специализацию предоставляет долгосрочный ориентир развитию мелкорозничного торгового бизнеса.
Заложены основы принципа взаимной ответственности города, получающего весьма серьезные платежи от предпринимателей, и предпринимателей, получающих от города места для размещения торговых объектов на четко зафиксированных условиях. Это позволяет развивать принципы и институты саморегулирования и разделения ответственности.
При этом схема размещения нестационарных торговых объектов разрабатывается на основании предложений жителей с учетом мнения органов местного самоуправления соответствующих муниципальных образований. Законом города Москвы от 11 июля 2012 года N 39 советы депутатов наделены полномочиями по согласованию схемы размещения нестационарных торговых объектов и сезонных кафе. Таким образом, органы власти города Москвы предлагают самим жителям определить, какие потребности в товарах повседневного спроса не удовлетворены и в каких местах не хватает соответствующих торговых объектов.
В результате проведенной работы в новую схему размещения нестационарных торговых объектов включено 8552 круглогодичных и 1842 сезонных объекта.
Одним из полномочий органов власти субъектов РФ в соответствии с Федеральным законом N 381-ФЗ является урегулирование вопросов организации ярмарок. Ярмарки организуются органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями.
Организатор ярмарки разрабатывает и утверждает план мероприятий по организации ярмарки и продажи товаров на ней, а также определяет режим работы, порядок организации ярмарки, порядок предоставления мест на ярмарке.