В первом базовом блоке (Глава 1) дана методология подхода к проведению оценки затрат, связанных с разработкой и созданием договорноправовых механизмов перебазирования, реформирования, ликвидации предприятий, организаций, отдельных производств и затрат необходимых для освобождения предприятием, организацией или отдельным производством занимаемой территории, присущая всем вышеуказанным вариантам перебазирования, реформирования, ликвидации предприятий, организаций и отдельных производств.
Во втором базовом блоке (Главы 2 - 5) дана методология подхода к проведению оценки затрат, связанных, с необходимостью проведения подготовительных работ на территории, на которую будет производится перебазирование предприятия, организации, отдельного производства и оценка затрат, связанных с подготовкой территории освобождаемой предприятием, организацией, отдельным производством к дальнейшему использованию, в том числе после проведения инвестиционного конкурса (конкурса по продаже права долгосрочной аренды освобождаемого земельного участка).
Каждый раздел Методики содержит максимально полный обобщенный перечень этапов проведения работ связанных с перебазированием, реформированием, ликвидацией предприятий, организаций и отдельных производств и реабилитацией освобождаемых территорий.
При перебазировании, реформировании, ликвидации каждого конкретного предприятия (организации, отдельного производства) следует применять те разделы настоящей Методики, которые необходимы исходя из избранной организационно-правовой схемы перебазирования, реформирования или ликвидации этого предприятия (организации, отдельного производства) и реабилитации освобождаемой в результате этого территории.
При проведении расчетов оценки стоимости работ связанных с перебазированием, реформированием, ликвидацией предприятий, организаций и отдельных производств, следует исходить из того, что стоимостные данные, используемые при проведении расчетов по позициям разделов, в максимальной степени должны основываться на действующих нормативных правовых актах и инструкциях, а в случае их отсутствия - на принципах рыночной оценки указанных данных, исходя из методов используемых в оценочной деятельности.
Настоящей Методикой должны руководствоваться профессиональные оценщики, специализированные организации, осуществляющие комплекс работ по организации процесса реформирования предприятий, организаций и отдельных производств и контроль за отдельными этапами указанных в настоящей методике работ, а также специализированные организации, осуществляющие выполнение работ в рамках каждого из этапов.
Методика может быть использована как основа при постановке технического задания специализированной организации на проведение оценки работ, связанных с перебазированием, реформированием, ликвидацией конкретного предприятия, организации или отдельного производства и реабилитации освобождаемой территории.
Методика составлена по состоянию на 01.09.98 г. При пользовании необходимо учитывать изменения законодательных и нормативных актов, применяемых при разработке мероприятий, связанных с перебазированием, реформированием, ликвидацией предприятий и организаций на территории г. Москвы.
Методика предназначена для сотрудников органов Московской городской администрации, принимающих участие в осуществлении мероприятий по перебазированию, реформированию, ликвидации предприятий и организаций, расположенных на территории города Москвы и реабилитации освобождаемых территорий, а также для широкого круга специалистов занимающихся оценкой недвижимости, риэлтерской деятельностью, инвестированием в строительство и иных юридических и физических лиц - участников инвестиционного процесса.
Глава 1. Перебазирование (вывод) предприятия, организации, отдельного производства и арендаторов с занимаемой территории
Раздел I. Подготовительный этап
1. Составление паспортов предприятий, организаций - собственников и арендаторов недвижимого имущества и учет их особенностей на основе имеющихся правоустанавливающих документов и иных данных.
Оценке подлежат затраты на оплату работ специализированных организаций, осуществляющих составление паспорта конкретного предприятия, организации.
В состав этих затрат входит оплата труда специалистов, осуществляющих обследование с выездом на место земельно-имущественного комплекса предприятия, организации, отдельного производства и прилегающей территории, выявления незарегистрированных и смежных землепользователей, собственников и арендаторов строений, помещений, зданий и сооружений, сбор фактических данных о производственно-хозяйственной деятельности предприятия, их анализ, изучение бухгалтерских и иных документов, характеризующих финансово-экономическое состояние и организационно-правовую форму предприятия, организации, его имущественные и неимущественные права.
Указанные затраты подлежат учету с коэффициентом, учитывающим необходимость составления паспортов на все предприятия, организации при том условии, что процедура перебазирования, реформирования, ликвидации может быть осуществлена в последующем только для части из них.
2. Оценка возможности застройки территории, занимаемой предприятием, организацией, отдельным производством, исходя из градостроительного заключения.
Оценке подлежат затраты на оплату работ специализированных организаций, осуществляющих оценку возможности застройки территории, занимаемой предприятием, организацией, отдельным производством, исходя из градостроительного заключения.
Указанные затраты устанавливаются в соответствии со сложившимися расценками специализированных организаций на проведение подобного вида работ в зависимости от количества и квалификации привлеченных экспертов, полноты имеющейся информации, сложности объекта оценки.
3. Анализ потенциальной привлекательности территории, занимаемой предприятием, организацией, отдельным производством.
Оценке подлежат затраты на оплату работ специализированных организаций, осуществляющих:
1) расчет стоимости выкупа права долгосрочной аренды занимаемого земельного участка в случае реформирования, ликвидации, перебазирования (вывода) с него предприятия, организации, отдельного производства на основе вариантов предполагаемого строительства (реконструкции) исходя из градостроительного заключения,
2) предварительную оценку величины затрат на проведение работ по реформированию, ликвидации, перебазированию (выводу) предприятия, организации, отдельного производства,
3) оценку, на основе вышепроведенных оценок, потенциальной привлекательности занимаемой предприятием, организацией, отдельным производством территории в случае проведения инвестиционного конкурса (конкурса по продаже права долгосрочной аренды освобождаемого земельного участка) исходя из ситуации на рынке.
Указанные затраты устанавливаются в соответствии со сложившимися расценками специализированных организаций на проведение подобного вида работ в зависимости от количества и квалификации привлеченных экспертов, полноты имеющейся информации, сложности объекта оценки.
4. Разработка вариантов организационно-финансовых схем реформирования, перебазирования (вывода), ликвидации предприятия, организации, отдельного производства и проектов необходимых распорядительных и нормативных документов для создания организационно-правового механизма, обеспечивающего возможность перебазирования (вывода) предприятия, организации, отдельного производства с занимаемой территории, а в необходимых случаях и его ликвидации.
Оценке подлежат затраты на оплату работ и интеллектуальной собственности специализированных организаций, осуществляющих разработку предварительных вариантов схем вывода предприятия, организации, отдельного производства и проектов необходимых распорядительных и нормативных документов для создания организационно-правового механизма, обеспечивающего возможность перебазирования (вывода), конкретного предприятия организации, отдельного производства с занимаемой территории или ее части.
Указанные затраты устанавливаются в соответствии со сложившимися расценками специализированных организаций на проведение подобного вида работ в зависимости из количества и квалификации привлеченных экспертов, полноты имеющейся информации, сложности объекта оценки.
Оценка интеллектуальной собственности в каждом отдельном случае осуществляется индивидуально.
5. Разработка технического задания на проведение оценки комплекса работ, связанных с перебазированием, реформированием, ликвидацией предприятия, организации, отдельного производства.
Оценке подлежат затраты на разработку технического задания на проведение оценки затрат, связанных с выполнением всего комплекса работ связанных с перебазированием, реформированием, ликвидацией предприятия, организации, отдельного производства.
Работы по подготовке технического задания могут осуществляться непосредственно заказчиком или по его поручению специализированной организацией.
Затраты на оплату работ специализированной организации рассчитываются исходя из расценок специализированных организаций на подобного вида работы.
6. Проведение оценки величины затрат на проведение комплекса работ связанных с перебазированием, реформированием, ликвидацией предприятий, организаций, отдельных производств.
Оценке подлежит стоимость работ по проведению оценки величины затрат на проведение комплекса работ, связанных с перебазированием, реформированием, ликвидацией предприятий, организаций, отдельных производств.
Указанные работы выполняются специализированными уполномоченными организациями. Затраты на оплату этих работ определяются исходя из расценок специализированных организаций на подобного вида работы.
Раздел II. Реформирование, перебазирование (вывод), ликвидация предприятия, организации, отдельного производства
1. Инвентаризация основных средств предприятия, организации.
Инвентаризация основных средств предприятия, организации проводится в соответствии с действующими инструктивными документами (см. "Методические указания о инвентаризации имущества и финансовых обязательств", утвержденных приказом Министерства финансов РФ от 13.06.95 N 49).
Инвентаризацию осуществляют комиссии, состоящие на паритетной основе из работников реформируемого, перебазируемого (выводимого), ликвидируемого предприятия, организации и организации, осуществляющей контроль за осуществлением работ по реформированию, перебазированию (выводу), ликвидации предприятия, организации или работниками специализированной организации, осуществляющей указанные функции по договору с ней.
Оценке подлежат затраты на оплату работ по проведению инвентаризации специализированной организации, осуществляющей координацию и контроль за реформированием, перебазированием (выводом), ликвидацией предприятия, организации в соответствии со сложившимися расценками на проведение таких работ.
Оплата труда работников предприятия, организации, проводящих инвентаризацию осуществляется, исходя из действующих на предприятии, организации расценок.
В случае если к проведению работ по инвентаризации привлекаются специализированные организации, то затраты на оплату этих работ определяются исходя из расценок специализированных организаций на подобного вида работы.
Инвентаризации подлежит имущество, находящееся на освобождаемой территории:
1) подлежащее перебазированию (вывозу) в том числе и на свалку;
2) не подлежащее демонтажу и, соответственно, перебазированию на новую территорию.
Отдельно, по согласованию с Вторым управлением Правительства Москвы, проводится инвентаризация имущества, имеющего двойное назначение, мобилизационных мощностей, и иных мобилизационных объектов, находящихся на территории реформируемого, ликвидируемого или перебазируемого (выводимого) предприятия, организации, отдельного производства.
2. Оценка остаточной стоимости внеоборотных активов предприятия, организации.
Оценке подлежат:
1) остаточная стоимость внеоборотных активов предприятия, организации по итогам проведенной инвентаризации;
2) затраты на оплату работ специализированных организаций, осуществляющих такие виды работ.