Важнейшим направлением является разделение полномочий между городом и районами. Администрации районов должны получить реальные права для осуществления закрепленных за ними полномочий, в том числе законодательно закрепленную собственную доходную базу и право самостоятельно распределять и расходовать средства под контролем представительных органов города и местного самоуправления. Это позволит отказаться от затратного финансирования, нацелить интересы районов на эффективное хозяйствование, увеличение объемов поступающих в их распоряжение финансовых средств.
Ряд мер в этом направлении планируется осуществить в ближайшее время. С 1997 г. в Санкт-Петербурге вводится двухуровневая система бюджетов. Формирование районных бюджетов позволит экономически заинтересовать администрации районов в увеличении доходной части их бюджетов за счет контроля за полнотой поступления налоговых платежей и неналоговых сборов. По многим видам неналоговых сборов объем их поступления в бюджет полностью зависит от деятельности районных администраций (например, штрафы за нарушения правил торговли, благоустройства и т.д.). Вместе с тем, передавая городским районам дополнительные права для решения оперативных и среднесрочных вопросов социально-экономического развития, необходимо четко определить стратегическую роль каждого района в народнохозяйственном комплексе Санкт-Петербурга.
Проведенное в 1994 г. изменение районного деления Санкт-Петербурга привело к укрупнению районов, они стали более равноценными по территории, численности населения и экономическому потенциалу. Однако при введении в Санкт-Петербурге системы местного самоуправления территориальное деление города может быть уточнено. Изменившиеся экономические условия развития города, введение местного самоуправления требуют внесения существенных корректив в Генеральный план Санкт-Петербурга как по существу, так и по вопросам его правового обеспечения.
Конкретные предложения районных администраций в стабилизационную программу приведены в Приложениях, а также в районных программах.
4.10. Жилищная политика
Общая площадь жилищного фонда Санкт-Петербурга превышает 90 млн.кв.м (около 19 кв.м площади на одного жителя).
Имеющееся в городе жилье крайне неравномерно распределено среди населения. Характерная черта Санкт-Петербурга - высокая доля коммунального заселения: из 1,5 млн.городских квартир 13,7% являются коммунальными (в них проживает 23,8% всех горожан). 345 тыс.человек проживает в общежитиях, общая площадь которых составляет 5,5 млн.кв.м или 6% жилищного фонда города. Городская очередь на получение жилья составляет 318,8 тыс.семей или 800,8 тыс.человек, из которых 42,0% составляют льготные категории граждан.
Около четверти (23,5%) квартир приватизировано, остальные находятся в государственной собственности и сдаются по договору найма.
Особенностью жилищного фонда города является наличие значительного количества зданий постройки до 1917 года - 18,5 млн.кв.м. По техническому состоянию 15 млн.кв.м площади жилищного фонда города нуждаются в капитальном ремонте, в том числе 10 млн.кв.м - в центре, кроме того 2,8 млн.кв.м жилья расположены в санитарно-защитных зонах и 390 тыс.кв.м составляет ветхий и аварийных фонд, требующий расселения. Более 20% жилья непригодно для нормального проживания, быстро идет ветшание фасадов. В хорошем состоянии находится только 20% жилищного фонда, в удовлетворительном - 48%, а 32% - в неудовлетворительном состоянии.
Более половины жилищного фонда города составляют здания, не прошедшие модернизацию, а значительная часть зданий современной постройки (особенно панельные здания 60 - 70-х годов постройки) имеет крайне низкие функционально-потребительские характеристики. Материалы с низкими нормативными сроками действия, из которых сделаны инженерные коммуникации, мягкая кровля, являются причиной постоянного ремонта и замены. Материалы стен и панелей домов не "держат" тепло, технология прокладки сетей, их изоляции приводит к отоплению окружающей среды.
Новое строительство сдерживается отсутствием инженерно-подготовленных территорий, недостатком средств у населения, сокращением бюджетного финансирования муниципального жилья. Остро не хватает специализированного жилья - домов престарелых, инвалидов, ночлежек, домов ребенка.
Жилищное строительство в городе находится в состоянии стагнации по сравнению с 80-ми годами, когда ввод составлял - 2000 тыс.кв.м в год.
Доля бюджетных ассигнований по вводу нового жилья снизилась за последние 4 года на 26%, в абсолютном значении ввод жилья за счет бюджета города уменьшился на 143 тыс.кв.м. Снижение ввода муниципального жилья в некоторой степени компенсируется за счет ввода домов ЖСК.
Основная часть нового жилья вводится за счет средств инвесторов (предприятий и организаций) и составляет около 75% от общего количества строящегося жилья.
Ввод жилья после реконструкции производился до 1994 года практически только за счет бюджетных ассигнований. Однако и здесь произошли значительные перемены: внебюджетные средств все больше становятся основным источником финансирования жилищного строительства. Заказчики (предприятия и организации различных форм собственности) при строительстве жилых домов на основании Закона об инвестиционной деятельности РФ на договорной основе привлекают дольщиков (в т.ч. физических лиц).
В городе сложился и действует рынок жилья. В 1996 г. средняя цена предлагаемого к продаже жилья колебалась от 2,2 до 3,2 млн.рублей за 1 кв.м, в зависимости от качества и месторасположения. Себестоимость строительства жилья на 10 - 30% ниже, но в условиях инфляции и падения производства имеет тенденцию к приближению к рыночной цене. Необходима разработка соответствующих мероприятий по снижению стоимости строительства.
В целях привлечения инвестиций руководством города проводится политика предоставления льгот инвесторам, вкладывающим средства в строительство. Коэффициент отчислений на развитие городской инфраструктуры с 1,86 снижен до 1,5, для государственных предприятий - 1,2. В настоящее время рассматривается вопрос его дальнейшего понижения.
Освоение новых территорий для строительства жилья требует больших капитальных вложений на их инженерную подготовку и создание социальной инфраструктуры. В ближайшее время из-за ограниченности средств бюджета города возможно снижение объема развития новых территорий (привлечение же средств инвесторов на развитие инфраструктуры увеличивает себестоимость строительства).
В настоящее время в городе прорабатываются варианты по уплотнению сложившейся застройки, использованию недостроенных инженерно-подготовленных территорий.
До настоящего времени строительство нового жилья осуществляется на основе Генерального плана развития города, разработанного в 1987 году.
В основном осваиваются новые территории массового жилищного строительства: Приморский район (35,9%), Невский (12,9%), Калининский (8,4%), Выборгский (7,8%), Красногвардейский (5,2%) и Кировский (4,3%) районы.
На 1996 - 2000 годы поставлена задача обеспечить рост объемов инвестиций в строительстве не менее 6 - 10% в год, одновременно с этим снижая стоимость кв.м жилья. В связи с наметившейся тенденцией снижения доли бюджетного финансирования до 8% от общего объема, основными источниками финансирования капитального строительства будут собственные или заемные средства инвесторов. Предусматривается шире использовать средства населения, жилищные сертификаты (муниципальный жилищный займ), ипотеку, кредиты банков и другие нетрадиционные источники финансирования.
При разработке проекта бюджетов Санкт-Петербурга на 1997 - 2000 годы необходимо предусматривать финансирование строительства жилья для обеспечения городских очередников льготных категорий и решения неотложных городских проблем.
За счет средств бюджета города необходимо построить до 250 тыс.кв.м общей площади, которая будет направлена на следующие цели:
* погашение задолженности по планам прошлых лет;
* обеспечение граждан, получивших льготу после 1991 г.;
* обеспечение больных с открытой формой туберкулеза;
* расселение аварийного фонда;
* обеспечение жильем чернобыльцев ("ликвидаторов");
* обеспечение граждан "социальным жильем";
* строительство жилья по безвозмездным субсидиям.
За счет средств федерального бюджета намечается строительство до 140 тыс.кв.м общей площади для обеспечения:
* военнослужащих, уволенных в запас;
* чернобыльцев ("ликвидаторов");
* работников таможенных и судебных органов;
* строительства жилья по субсидиям.
Предусматривается (постановление Правительства Санкт-Петербурга от 13.05.96 N 34) значительное увеличение объемов жилищного строительства с помощью безвозмездных субсидий - до 50 тыс.кв.м в год.
О строительстве компенсационных домов ЖСК.
В настоящее время в условиях дефицита бюджетных средств возникла острая необходимость в пересмотре политики города по финансированию компенсационных домов ЖСК.
В соответствии с постановлениями Правительства РФ от 06.03.92 N 140 и от 22.06.94 N 743 "О государственной поддержке кооперативного жилищного строительства" осуществляется компенсация удорожания стоимости строительства кооперативных жилых домов, начатых в 1990 - 1993 годах. На территории Санкт-Петербурга с привлечением компенсационных средств местного и федерального бюджетов в 1994 - 1995 годах построено 28 домов, общей площадью 300 тыс.кв.м.
Адресная программа строительства компенсационных домов ЖСК на 1996 г. предусматривает 31 объект общей площадью 274 тыс.кв.м, из них ЖСК, сформированные:
* до 01.01.91 г. - 7 домов общей площадью - 52,2 тыс.кв.м
* до 01.01.92 г. - 23 дома общей площадью - 209,3 тыс.кв.м
* в 1992 г. - 1 дом общей площадью - 12,8 тыс.кв.м
Средняя продолжительность жилищного строительства на территории Санкт-Петербурга составляет 33 - 35 месяцев. Нестабильность финансирования, хроническая задолженность федерального бюджета, обязанного выделять средства в размере 35% от общей суммы компенсации, привела к увеличению сроков строительства. Из 31 объекта, числящегося в адресной программе ЖСК, в 1996 г. фактически введено 6 корпусов (общей площадью 59,8 тыс.кв.м), остальные 25 корпусов находятся в стадии завершения монтажа (кладки).
При существующем дефиците бюджета в 1996 году погашение кредитов банка и процентов за их использование может частично переходить на 1997 год, тем самым будут занижены возможности бюджета планируемого года, оплата процентов за выданный банковский кредит увеличивает соответственно стоимость строительства ЖСК для города.
Сегодня необходимо использовать внутренний резерв пополнения бюджетных средств, направляемых на завершение компенсационных домов, повысить контрольные функции Администрации города, ее комитетов за использованием средств. До момента ввода домов в эксплуатацию происходит изменение в составе ЖСК по решению правления, а не городской администрации: отдельным пайщикам ЖСК предоставляются квартиры большей площади в связи с изменением состава их семьи. При этом стоимость разницы площади при получении квартир с большей площадью пайщиком ЖСК не оплачивается. Расчет компенсации удорожания стоимости строительства в домах ЖСК на 1 пайщика кооператива произведен, исходя из оплаты первого паевого взноса, не проиндексированного государством. В случае улучшения жилищных условий пайщика внутри кооператива доплата за дополнительную площадь, оформленную в период строительства, осуществляется за счет бюджета.
Согласно постановлению Правительства РФ от 14.12.91 N 40 "Об увеличении объемов жилищного строительства с привлечением средств населения, предприятий и организаций" до 10% площади жилья, построенной в домах ЖСК, разрешается продавать по себестоимости строителям. Отсутствие зафиксированных данных по количеству квартир, финансируемых за счет средств строителей, приводит к негативным явлениям по финансированию домов ЖСК.
Учитывая кредиторскую задолженность федерального бюджета, необходимо провести взаимозачеты по компенсации удорожания стоимости строительства домов ЖСК. Задолженность федерального бюджета может быть частично погашена путем проведения налоговых зачетов с подрядными организациями, имеющими обязательства перед федеральным бюджетом и ведущими строительство домов ЖСК, с которыми город не расплатился за выполненные работы.
В дальнейшем необходимо запретить оформлять банковские кредиты на строительство компенсационных домов ЖСК, т.к. высокие проценты за пользование кредитом приводят к удорожанию стоимости строительства и ложатся тяжелым бременем на налогоплательщиков.