Основные предложения по дальнейшей жилищной политике предусматривают:
В сфере жилищного строительства и реконструкции жилищного фонда
1. Переход от прямого бюджетного финансирования строительства и реконструкции жилья к всестороннему стимулированию внебюджетных источников финансирования.
В целях активизации инвестиционного процесса изданы распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 04.04.97 N 283-р "Об упорядочении предоставления объектов недвижимости и имущественных прав на них на инвестиционных условиях", которое предусматривает мероприятия по инвестиционным торгам и передаваемым целевым назначением объектам по начальной цене, устанавливаемой на основании их рыночной стоимости, и учитывает все виды выплат, в том числе затраты по техническим условиям инженерных ведомств Санкт-Петербурга.
Дополнительными стимулами привлечения финансов в строительстве должны стать:
- снижение уровня отчислений застройщиков (инвесторов) на развитие городской инфраструктуры в сфере коммерческого строительства жилья и реконструкции старых жилых домов за счет внебюджетных источников в случаях пролонгации сроков строительства, пересмотра инвестиционных условий по ранее вышедшим решениям и распоряжениям с учетом рентабельности проектов и местоположения объектов инвестиций
* предоставление отсрочки перечисления средств застройщика (инвестора) на развитие городской инфраструктуры (а именно, по окончании строительства или, как компромисс, по достижении 70 - 75% готовности объекта);
* обеспечение максимальной налоговой привлекательности муниципальных жилищных займов для владельцев жилищных облигаций, особенно для держателей крупных пакетов этих ценных бумаг;
* содействие развитию ипотечных форм кредитования;
* предоставление безвозмездных субсидий гражданам на приобретение и строительство жилья.
2. Строительство недорогого муниципального жилья для социально неимущих граждан, не подлежащего приватизации (жилье в найм).
3. Усиление градостроительных требований к комфортности и эксплуатационной экономичности жилья и к качеству городской среды.
4. Создание механизма, обеспечивающего сокращение сроков строительства и достройку начатых домов.
5. Проведение инженерной подготовки территорий с последующей продажей инвесторам в рамках проекта Мирового Банка.
В сфере распределения и перераспределения жилья
1. Принятие нового "Жилищного кодекса Санкт-Петербурга" и утверждение новых правил учета и предоставления жилья гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.
2. Отказ от бесплатного предоставления муниципального жилья (за исключением отдельных категорий социально незащищенных граждан) и переход на рыночные основы приобретения жилья при достаточном разнообразии механизмов "рассасывания" городской очереди (в том числе, щадящих для некоторых "очередников").
3. Регулярная перерегистрация городской очереди на улучшение жилищных условий, списка плановых очередников.
Организационным инструментом в реализации наиболее важных задач жилищной политики в Санкт-Петербурге должна стать реализация следующих программ:
* Государственная программа строительства жилья для военнослужащих, уволенных в запас или в отставку.
* Государственная программа обеспечения жильем участников ликвидации аварии на Чернобыльской АЭС.
* Программа, реализуемая за счет кредитов Всемирного банка.
* Программа "Сохранение и развитие исторического центра Санкт-Петербурга".
* Программа малоэтажного строительства.
* Программа реконструкции домов застройки 60-х годов.
4.11. Инвестиционная программа и строительный комплекс
Создание благоприятного инвестиционного климата и привлечение в город иностранного и российского капитала является одной из важнейших задач социально-экономического развития.
Для усиления притока инвестиций в экономику города необходимо:
1. Законодательно оформить приоритетные направления привлечения инвестиций, сопроводив это соответствующими стимулами и льготами.
2. В рамках компетенции субъекта Федерации установить в городе рациональный налоговый климат с учетом выбранных приоритетов развития. Использовать различные элементы поощрительной системы налогообложения для различных категорий инвесторов: гарантии городского бюджета для целевых кредитов под инвестиции, снижение налогооблагаемой базы на величину инвестиций, освобождение от налога инвестируемой прибыли, снижение для инвесторов НДС в части поступления в местный бюджет и пр. Введение льготного налогообложения следует осуществлять на основе использования системы критериев: отрасли и сферы вложения, сроки окупаемости, эффективность проектов.
3. Расширить и упростить процедуру рыночного предложения различных объектов недвижимости, включая земельные участки; рассматривать их в качестве реального залога при кредитовании долгосрочных инвестиций.
4. Способствовать развитию городской рыночной инфраструктуры (системы дальней связи, бизнес-центры, информационная инфраструктура, транспортная инфраструктура для осуществления экспортно-импортных грузовых потоков и т.д.), как фактора повышения деловой активности.
В числе важных направлений городской политики, которые будут содействовать инвестиционному перелому, особое значение в ближайший период должны иметь следующие:
- активная работа по привлечению для инвестиционных целей денежных средств населения, в том числе через систему Сбербанка и других коммерческих банков, страховой сектор с созданием соответствующего механизма со стороны городских властей (стимулы, гарантии, контроль);
- создание подконтрольных администрации инвестиционных рыночных структур (городской инвестиционный банк, 2 - 3 крупных городских инвестиционных фонда, финансово-инвестиционные компании), которые стали бы центрами инвестиционного процесса в городе, восстановили доверие и вновь привлекли средства населения и организаций, содействовали упорядочению деятельности малых и средних инвестиционных фирм, взяли бы на себя инвестиционное финансирование и кредитование приоритетных для города объектов;
- регулирование ситуации с амортизационными отчислениями, их нормированием и целевым использованием, применение принципа ускоренной амортизации по приоритетным для города объектам;
- проведение работы по содействию развития лизинга и селенга в экономике города, в том числе с использованием различных типов городских гарантий;
- проработка вариантов введения специального инвестиционного налога на потребление с юридических и физических лиц (строго дифференцировано, лишь на отдельные виды потребления, прежде всего люкс-товаров, дорогих автомобилей, некоторых импортных товаров и др.).
Инвестиционная программа Санкт-Петербурга
Регулируя инвестиционный процесс, администрации города необходимо совершенствовать уже разработанную и запущенную в действие систему управления недвижимостью и регистрации сделок с ней, а также порядок принятия инвестиционных решений в рамках деятельности специального межведомственного органа - Инвестиционно-тендерной комиссии (ИТК). Практика показала, что, несмотря на определенные успехи, в этой сфере имеются также и недостатки, которые необходимо устранять. В этом плане уже пересмотрены меры, направленные на усиление требовательности к инвесторам, контроля за выполнением условий заключенных договоров об инвестиционной деятельности, проводится работа по созданию единого упрощенного порядка оформления правоустанавливающих документов на вновь предоставляемые и фактически используемые земельные участки. Кроме этого, необходимо разработать нормативные правовые акты, направленные на стимулирование притока инвестиций в экономику города в целом и в отдельные, наиболее приоритетные отрасли, в частности:
- предусматривающие возможность предоставления крупным инвесторам (гарантирующим инвестирование в размере не ниже определенного уровня, например, $ 20 млн.) различных преференций в случае направления этих инвестиций на создание новых производств, увеличение числа рабочих мест, освоение неиспользуемых городских территорий, решение архитектурно-градостроительных проблем, существенное увеличение в будущем поступлений в бюджет города. Подобные законы и постановления, предоставляющие инвесторам льготы по платежам в бюджет, уже приняты в ряде субъектов Российской Федерации;
- определяющие порядок и условия предоставления предприятиям и организациям, реализующим приоритетные инвестиционные проекты, для которых требуется привлечение заемных средств, поручительств Санкт-Петербурга (как субъекта Российской Федерации) под средства городского бюджета;
- регламентирующие процедуру рассмотрения и принятия решений о внесении Санкт-Петербургом (как субъектом Российской Федерации) вкладов в уставные капиталы учреждаемых (или уже существующих) хозяйственных обществ.
Выполнение этой работы позволит привлечь в город крупных инвесторов, направить инвестиционные потоки в наиболее важные сферы городской экономики и, в конечном итоге решить самые актуальные проблемы социально-экономического развития. В 1995 г. 59% всех иностранных инвестиций было направлено в пищевую промышленность, в то же время в машиностроение, переживающее серьезнейший кризис и поэтому остро нуждающееся в финансовых вливаниях, только 18%, а в транспорт и связь - всего 8%.
Серьезным препятствием на пути привлечения инвестиций в город является то, что резервы мощностей инженерной инфраструктуры в настоящее время практически исчерпаны. Поэтому для осуществления проектов в области нового строительства или реконструкции приходится вкладывать большие средства в создание инженерных сетей, что приводит к значительному удорожанию проектов. Решение вопроса строительства жилых домов и реконструкции за счет средств инвесторов предполагает расширенное инвестирование бюджетных средств на инженерно-транспортную и социальную инфраструктуру.
Главным условием в ликвидации отставания проектирования и строительства инженерного обеспечения районов новой застройки, а также районов уплотнения и реконструкции является четкое и полное обоснование включения в текущие планы затрат на развитие инженерно-транспортной инфраструктуры с вводом определенного количества жилой площади и других социальных объектов.
В адресной программе капитального строительства на период до 2000 года заложено строительство важнейших объектов, подготавливающих жилищную застройку:
- очистные сооружения юго-запада;
- продолжение Главного коллектора северной части города;
- Северная и Южная водопроводные станции;