5.1.2Служба эксплуатации состоит:
из инженерного состава, включающего инженерно-технических работников по направлениям: общестроительные работы, энергетика, водоснабжение, водоотведение, отопление, вентиляция и кондиционирование. По каждому направлению приказом руководителя должен быть назначен ответственный специалист;
- дежурной службы;
- ремонтной бригады СЭ.
5.1.3 Служба эксплуатации осуществляет свою деятельность в соответствии с требованиями:
- законодательных актов Российской Федерации;
- нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти Российской Федерации;
- национальных стандартов Российской Федерации;
- межгосударственных стандартов;
- сводов правил, строительных норм и правил;
- санитарно-эпидемиологических правил и нормативов.
5.1.4 Контроль качества выполнения работ по обслуживанию и ремонту строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения и оборудования многоквартирных жилых зданий, а также планирование и организационную подготовку ремонтов для каждого направления осуществляют специалисты, ответственные за соответствующее направление.
5.2 Основные функции службы эксплуатации
Сотрудники СЭ осуществляют:
- участие в инвентаризации зданий, помещений, инженерного оборудования;
- контроль исправности систем инженерно-технического обеспечения и оборудования;
- контроль технического состояния строительных конструкций;
- обслуживание строительных конструкций, систем инженерно-
технического обеспечения и оборудования многоквартирного жилого здания;
- планирование текущих и капитальных ремонтов;
- организацию ремонта строительных конструкций, систем инженерно-
технического обеспечения и оборудования многоквартирного жилого здания;
- контроль качества выполнения ремонтных работ;
- оформление документов на проведение работ и оказание услуг подрядными организациями;
проведение разъяснительной работы среди жильцов, направленной на обеспечение сохранности и содержание в исправном состоянии зданий и помещений, оборудования и экономное использование материальных и энергетических ресурсов;
- проведение противопожарных мероприятий.
5.3 Организационные основы эксплуатационного контроля, технического обслуживания и ремонта
5.3.1 Для обеспечения безопасности эксплуатации здания СЭ должна располагать необходимой технической документацией долговременного хранения в соответствии с СП 255.1325800.2016 (раздел 18).
5.3.2 При смене эксплуатирующей организации техническую документацию долговременного хранения ей обязана передать ранее действовавшая эксплуатирующая организация.
5.3.3 В случаях, когда для эксплуатируемых зданий не разработан раздел проектной документации «Требования к безопасной эксплуатации объекта капитального строительства» или не разработана Инструкция по эксплуатации многоквартирного дома, требования по разработке которой приведены в [9], необходимо обеспечить разработку данной инструкции.
5.3.4 В целях оценки возможности дальнейшей безаварийной эксплуатации многоквартирного жилого здания или при необходимости восстановления и усиления конструкций следует осуществлять ээксплуатационный контроль технического состояния здания.
5.3.5 Эксплуатационный контроль технического состояния здания следует осуществлять при проведении текущих, сезонных и внеочередных осмотров.
5.3.6 Текущие, сезонные, внеочередные осмотры, техническое обследование и ремонты общедомовых помещений многоквартирных жилых зданий, систем инженерно-технического обеспечения и оборудования осуществляют по разработанной специалистами СЭ программе, которая в соответствии с [4] должна быть направлена на обеспечение следующих требований:
- безопасные условия проживания и пребывания в зданиях;
- энергетическая эффективность здания.
5.3.7 Эксплуатирующей организации следует организовать проведение обследования в соответствии с пунктами 4.3 и 4.4 ГОСТ 31937–2011.
5.3.8 В случаях, предусмотренных пунктом 4.4 ГОСТ 31937–2011 проводят мониторинг технического состояния, отражающий текущие технические параметры состояния систем инженерно-технического обеспечения и оборудования, несущих конструкций, фундамента и кровли.
5.3.9 Техническое обслуживание многоквартирного жилого здания включает комплекс работ по поддержанию заданных параметров, режимов работы и исправного состояния систем инженерно-технического обеспечения и оборудования, строительных конструкций и их элементов.
5.3.10 При подготовке многоквартирного жилого здания к эксплуатации в зимний период должны быть устранены неисправности: стен, фасадов, крыш, перекрытий (чердачных, технических подполий (подвалов), проездов), оконных и дверных заполнений, а также газоходов, внутренних систем тепло-, водо- и электроснабжения и установок с газовыми нагревателями.
5.3.11 Плановые и аварийные ремонты строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения и оборудования в соответствии с [4] должны быть направлены на устранение неисправностей элементов здания в целях восстановления работоспособности элементов и поддержания его эксплуатационных показателей.
5.3.12 Периодичность капитального ремонта (замены) отдельных строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения следует предусматривать в соответствии с расчетными сроками их службы, если иное не обосновано результатами обследований технического состояния конструкций, оснований, систем инженерно-технического обеспечения зданий.
5.3.13 Правила организации технического обслуживания многоквартирных жилых зданий, включая текущий и капитальный ремонты, функционирование диспетчерской и аварийно-ремонтной служб, приведены в [9].
5.3.14 Для осуществления контроля за ходом работ по ремонту и их приемке рекомендуется разработать систему управления качеством работ, предусматривающую регламентацию производственных взаимоотношений, ответственность подразделений и конкретных специалистов эксплуатирующей организации и подрядных (субподрядных) организаций за качество работ на всех этапах производства работ.
Показатели системы управления качеством работ следует фиксировать в договоре подряда. Порядок оценки качества ремонтных работ приведен в приложении А.
5.4 Эксплуатационный контроль, техническое обслуживание и ремонт систем инженерно-технического обеспечения и оборудования
5.4.1 Эксплуатационный контроль систем инженерно-технического обеспечения и оборудования в многоквартирном жилом здании следует проводить в соответствии с требованиями безопасности, установленными СП 50.13330, СП 60.13330, СП 61.13330, СП 73.13330, инструкциями предприятий – изготовителей оборудования, а также в соответствии с СанПиН 2.1.4.1074.
5.4.2 Эксплуатационный контроль систем инженерно-технического обеспечения и оборудования должен включать регулярную поверку приборов учета водо- и энергоресурсов, за организацию и проведение которой в части общедомовых приборов учета отвечает СЭ. Эксплуатационный контроль систем внутреннего холодного и горячего водоснабжения следует осуществлять в соответствии с СП 30.13330 и СП 73.13330.
5.4.3 Эксплуатационный контроль систем холодного и горячего водоснабжения включает проведение специалистами эксплуатирующей организации инструментальных измерений давления в подающих трубопроводах на узле ввода, а также свободного напора у водоразборных кранов в помещениях верхнего этажа, наиболее удаленных от ввода.
5.4.4 При эксплуатационном контроле технического состояния систем холодного и горячего водоснабжения при проведении осмотров специалистам эксплуатирующей организации необходимо проверять:
вводы в здание – для выявления повреждений раструбных и сварных соединений чугунных и стальных трубопроводов под действием изгибающих усилий из-за неравномерной осадки;