Как рассчитать арендную плату за нежилое помещение

Арендную плату за нежилое помещение частный собственник устанавливает сам, по договорённости с арендатором. На практике её считают так: рыночная ставка за 1 м² в месяц, умноженная на площадь, плюс или минус коммунальные и эксплуатационные расходы, в зависимости от того, кто их платит. Размер платы обязательно записывают в договоре письменно, а пересматривать его можно не чаще раза в год, если договор не говорит иного (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Для государственных и муниципальных помещений действуют торги, оценка и местные методики с коэффициентами.

Аренда нежилого и наём жилого помещения

Квартиру или дом для проживания сдают по договору найма жилого помещения (ст. 671 ГК РФ). Офис, магазин, склад, кабинет сдают по договору аренды (ст. 606 ГК РФ). Арендатором нежилого помещения может быть и компания, и ИП, и обычный гражданин.

Как определить ставку аренды

Государственной формулы для частных помещений нет. Ставку определяет рынок, и посчитать её можно тремя способами.

1. Сравнение с похожими объектами. Соберите 5-10 объявлений о помещениях того же типа в вашем районе: офис к офису, стрит-ритейл к стрит-ритейлу. Посчитайте ставку за 1 м² в месяц, возьмите среднее и поправьте на свои плюсы и минусы.
2. Поправки на характеристики. Цену поднимают отдельный вход с улицы, первый этаж, витрины, пешеходный трафик, парковка, свежий ремонт, выделенная электрическая мощность. Снижают цокольный этаж, вход со двора, плохое состояние, отсутствие отопления.
3. Отчёт оценщика. Нужен, если арендатор государственная организация, если ставка понадобится в суде или помещение принадлежит государству либо муниципалитету.

Проверьте ставку на окупаемость: годовая арендная плата за вычетом ваших расходов (налог на имущество, капремонт, простой между арендаторами) должна давать приемлемый для вас доход относительно стоимости помещения.

Из чего складывается арендная плата

Обычно плату делят на две части.

Закон разрешает разные формы платы: твёрдые платежи, доля продукции или доходов, услуги арендатора, передача вещи, затраты арендатора на улучшение помещения, а также их сочетание (п. 2 ст. 614 ГК РФ). Например, можно договориться, что арендатор делает ремонт в счёт нескольких месяцев аренды.

По умолчанию капитальный ремонт делает арендодатель, а текущий ремонт и расходы на содержание несёт арендатор (ст. 616 ГК РФ). Договор может распределить их иначе, и это влияет на ставку.

Пример расчёта

Цифры условные, только чтобы показать порядок расчёта.

Помещение 60 м² на первом этаже. Похожие помещения рядом сдаются в среднем по 1 000 рублей за 1 м² в месяц. У вашего отдельный вход с улицы, вы закладываете надбавку 10%: ставка 1 100 рублей за 1 м².

• Базовая плата: 60 × 1 100 = 66 000 рублей в месяц.
• Коммунальные платежи арендатор возмещает отдельно по счётчикам.
• Годовая индексация по договору, например на фиксированный процент или по инфляции.

Если коммунальные услуги вы решили включить в ставку, прибавьте к ней среднемесячные расходы за прошлый год на 1 м², с небольшим запасом.

Что про плату записать в договоре

• Размер платы и что в неё входит: коммунальные услуги, эксплуатация, НДС для арендодателей, которые его платят.
• Сроки и порядок оплаты: ежемесячно до определённого числа, авансом за первый месяц.
• Обеспечительный платёж на случай долгов или порчи имущества.
• Изменение платы. Без иного условия договора размер можно менять по соглашению сторон не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Формулу индексации лучше прописать заранее.
• Если плата за м². Для аренды зданий и сооружений при ставке на единицу площади плату считают по фактическому размеру переданного объекта (п. 3 ст. 654 ГК РФ), поэтому площадь лучше подтвердить техническим паспортом или выпиской ЕГРН.

Если хотя бы одна сторона юрлицо, договор заключают письменно независимо от срока (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Договор аренды здания или сооружения на срок не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Это правило применяют и к аренде части здания или помещения на срок год и более (п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73). Чтобы не регистрировать договор, его часто заключают на срок меньше года с правом продления.

Правила зависят от вида помещения и условий конкретного договора, поэтому при крупной или долгосрочной сделке стоит показать договор юристу.

Аренда муниципального помещения

С государственным и муниципальным имуществом действуют другие правила.

• Договор аренды заключают, как правило, только по результатам конкурса или аукциона (ст. 17.1 закона № 135-ФЗ «О защите конкуренции»). Исключения перечислены в законе.
• Начальную цену определяет оценщик: оценка обязательна при передаче государственного и муниципального имущества в аренду, если размер платы не установлен по другим федеральным законам (ст. 8 закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности»).
• Во многих муниципалитетах для отдельных случаев действуют свои методики расчёта с базовой ставкой и коэффициентами: зона, тип помещения, износ, вид деятельности. Их утверждает местный совет депутатов или администрация, и в каждом городе они свои.

Налоги арендодателя

• Гражданин без статуса ИП платит НДФЛ с арендной платы и подаёт декларацию.
• Самозанятый сдавать нежилое помещение на налоге на профессиональный доход не может: доходы от передачи прав на недвижимость, кроме аренды жилья, под этот режим не подпадают (п. 3 ч. 2 ст. 6 закона № 422-ФЗ).
• ИП может применять упрощённую систему или патент, если регион его ввёл для сдачи нежилых помещений.
• Налог на имущество собственник платит в любом случае, обычно от кадастровой стоимости помещения.

Налоги удобно заранее заложить в ставку, иначе доход от аренды окажется ниже ожидаемого.

Частые вопросы

Можно ли не указывать размер арендной платы в договоре?

Для аренды зданий и сооружений нельзя: без письменно согласованного размера договор считается незаключённым (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Для остального имущества такого прямого правила нет, но без суммы в договоре спор о цене почти неизбежен.

Как часто можно поднимать арендную плату?

Если в договоре нет других условий, по соглашению сторон и не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Может ли арендатор потребовать снизить плату?

Да, если по причинам, за которые он не отвечает, условия пользования или состояние помещения существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ).

Входит ли плата за землю в аренду помещения?

При аренде здания или сооружения плата включает пользование участком под ним, если закон или договор не говорит иное (п. 2 ст. 654 ГК РФ).

Источники

• Гражданский кодекс РФ, часть вторая (ред. от 24.06.2025): ст. 606, ст. 609, ст. 614, ст. 616, ст. 651, ст. 654, ст. 671.
• Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», ст. 17.1 (ред. от 08.03.2026).
• Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст. 8 (ред. от 04.08.2026).
• Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (ред. от 25.12.2013).
• Федеральный закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ, ст. 6.

Читайте по теме

• Как посчитать площадь жилого и нежилого здания
• Как узаконить перепланировку в нежилом помещении
• Перевод земли из ИЖС в коммерческую
• Выкуп земельного участка из аренды