Как определяется кадастровая стоимость

О том, что налог на имущество рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, общественно известный факт, но то, как определяется кадастровая стоимость, для многих остается загадкой. В нашей статье, мы постараемся доходчиво и без лишних профессионализмов раскрыть эту «непостижимую» тему.

Кто определяет кадастровую стоимость объектов недвижимости?

Начнем с того, что кратко разъясним, кто же занимается определением кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Кадастровая стоимость – это стоимость объекта недвижимости, определенная в результате проведения государственной кадастровой оценки.

В свою очередь, процесс государственной кадастровой оценки состоит из четырех процедур, которые выполняют различные органы власти и гос.учреждения:

1. Решение о проведении государственной кадастровой оценки принимает уполномоченный на то орган субъекта РФ (например, в Московской области это Минимущество субъекта);
2. Непосредственно расчет кадастровой стоимости производит государственное бюджетное учреждение (далее – «ГБУ») при исполнительном органе государственной власти субъекта РФ;
3. Проверку и контроль расчетов кадастровой стоимости осуществляет Росреестр;
4. Утверждает результаты кадастровой оценки исполнительный орган государственной власти субъекта РФ.

Из чего можно сделать вывод, что, хоть в государственной кадастровой оценке и задействован целый альянс, фактическую калькуляцию осуществляет все же ГБУ. Т.е. формально именно ГБУ определяет кадастровую стоимость объектов недвижимости (более подробно о ГБУ написано здесь).

Для чего определяется кадастровая стоимость объектов недвижимости?

Также, считаем необходимым отметить, что кадастровая стоимость определяется не только для целей налогообложения.
На основании величины кадастровой стоимости объекта недвижимости формируются ставка арендной платы, государственные пошлины при наследовании или сделке, а также осуществляется выкуп объекта у государства.
Причем нынешняя максимальная приближенность кадастровой стоимости к рыночной, обусловлена исключением махинаций по ее искусственному занижению при осуществлении различных сделок с недвижимостью.

Как определяется кадастровая стоимость объектов недвижимости?

Учитывая цели определения кадастровой стоимости, естественно, что региональная экономика оказывает на ее формирование большее влияние, нежели состояние рынка.
Процесс и методология расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости подробно описаны на 145 страницах методических указаний, утвержденных Приказом Минэкономразвития от 12.05.2017 № 226 (далее – «Указания»).
Однако стоит выделить основные моменты того, как определяется кадастровая стоимость объектов недвижимости.

Метод и подходы определения кадастровой стоимости

Ключевым фактором расчета кадастровой стоимости является использование метода массовый оценки, при которой выбирается любой из подходов (затратный, доходный, сравнительный).
При методе массовой оценки объекты с аналогичными характеристиками оцениваются группами (подгруппами), котором присваиваются определенные коды. Перечень кодов представлен в Указаниях, что помогает определить методологию оценки объекта, относящегося к той или иной группе (подгруппе).

Ценообразующие факторы

Также при определении кадастровой стоимости очерчивается круг ценообразующих факторов, устанавливаются их значения, которые впоследствии используются непосредственно в расчетах.
В свою очередь ценообразующие факторы подразделяются на три группы: характеризующие внешнюю среду, характеризующие окружение и сегмент рынка и характеризующие объект недвижимости. Их объемный (но не исчерпывающий) перечень представлен в Указаниях, перечислим самые значимые из них:

• физические свойства объекта (возраст, материал, износостойкость и т.д.);
• технические и эксплуатационные характеристики объекта;
• наличие (или отсутствие) инженерной и транспортной инфраструктуры;
• характеристики близлежащих территорий (их степень освоения);
• наличие рельефа (земельного участка), который может влиять на стоимость;
• неотъемлемое внутреннее оборудование, без которого невозможна или затруднена эксплуатация объекта, с учетом вида его использования (для объектов капитального строительства);
• региональная экономика, экология и пр.

Сбор и анализ рыночной информации

Сбор рыночной информации для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости осуществляется как по каждому сегменту рынка в отдельности, так и по рынку в целом. Помимо информации об экономических, экологических, социальных и прочих факторах, влияющих на стоимость недвижимости, собираются сведения о ценах сделок следующих типов: купля, продажа, купля-продажа, аренда.
Также для обзора рынка анализируется: порядок цен в строительной отрасли, особенности кредитования рынка недвижимости, тарифы за пользование инженерно-техническими коммуникациями или же затраты на их подключение.

Выбор модели оценки для определения кадастровой стоимости

На основании полученных значений исходных данных (группа (подгруппа) объектов недвижимости, ценообразующие факторы и пр.) осуществляется выбор модели оценки, анализ ее качества и, непосредственно, расчет кадастровой стоимости объекта.
Расчет осуществляется с применением специализированных формул, в которые при необходимости вводятся коэффициенты и поправочные (понижающие) коэффициенты.

Применение той или иной методологии расчетов при определении кадастровой стоимости объекта, использование коэффициентов и определенных ценообразующих факторов не осуществляется огульно, а сопровождается описанием и обоснованием оценщика, производящего калькуляцию.

Результат определения кадастровой стоимости объектов недвижимости

Результатом определения кадастровой стоимости объекта, является отчет, разрабатываемый ГБУ. Отчет по определению кадастровой стоимости направляется в Росреестр на проверку, а далее в исполнительный орган государственной власти субъекта РФ на утверждение.
В момент проверки отчета Росреестром, свои замечания к определению кадастровой стоимости и ее величине имеет право направить каждое заинтересованное лицо. Для этих целей полная версия отчета размещается для ознакомления на официальном сайте ГБУ, о чем Росреестр и уполномоченный орган субъекта РФ информирует, посредством размещения уведомления на своих сайтах, а также на информационных щитах органов местного самоуправления.

На основании вышеизложенного, можно смело сделать вывод, что определить кадастровую стоимость, не имея на то должных навыков и знаний, практически невозможно, уж слишком это сложный и «многослойный» процесс. Однако лакмусовой бумажкой является факт превышения кадастровой стоимости над рыночной, что дает владельцам законное право оспорить результаты «неадекватной» оценки (о том, как это сделать, читайте здесь), тем самым снизив налог на имущество.