Отличие кадастровой стоимости земельного участка от рыночной цены

Помимо рыночной стоимости, ту которую вы оплатили при сделке, земельный участок имеет еще и кадастровую. В отношении последней возникающих вопросов, как правило больше, так давайте разберемся, в чем же отличие кадастровой стоимости земельного участка от его рыночной цены?

Рыночная стоимость земельного участка

Несмотря на то, что большинство прекрасно понимают, что такое рыночная стоимость земельного участка, считаем необходимым тезисно раскрыть данное понятие.

Рыночная стоимость земельного участка — это ничто иное, как его наиболее вероятная цена при продаже на открытом рынке в условиях реальной конкуренции.

Рыночная стоимость земельного участка может быть договорной между продавцом и покупателем, а может быть установлена риелтором или независимым оценщиком (все зависит от ситуации).
Формирование рыночной стоимости осуществляется индивидуально и может включать в себя порой не самые очевидные факторы, например такие как: вид на поле (если оно возделывается, можно представить количество удобрений для его обработки), милые и бдительные соседи (которые, за еле уловимый звук музыки с вашего участка, вызовут наряд ОМОНа) и отсутствие нормальной транспортной доступности (зато тишина то какая). Поэтому рыночная цена, установленная продавцом (без привлечения профильных специалистов), величина относительная и порой крайне необъективная, но на то он и рынок, что на каждый товар найдется свой купец и сделке быть.
При этом стоит не забывать, что налог при продаже земельного участка будет взиматься именно с суммы сделки, т.е. стоимости, указанной в договоре, но, если она меньше кадастровой, налог будет рассчитан по последней.

Кадастровая стоимость земельного участка, что это такое?

Так что же это такое, кадастровая стоимость земельного участка?

В законодательстве кадастровая стоимость определена как стоимость объекта недвижимости, рассчитанная и установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки.

Возникает резонный вопрос, что такое государственная кадастровая оценка и для чего проводится?
Из одного только названия становится понятным, что кадастровая оценка объектов недвижимости осуществляется государством, но кем конкретно?
Иерархия определения кадастровой стоимости выглядит следующим образом:
Так решение о проведении государственной кадастровой оценки принимает уполномоченный на то орган субъекта РФ (например, в Московской области это Минимущество субъекта). После чего Росреестр формирует списки объектов, подлежащие государственной кадастровой оценки и передает их в государственное бюджетное учреждение (далее – «ГБУ») при исполнительном органе государственной власти субъекта РФ. Именно ГБУ производит всю необходимую калькуляцию по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Результаты расчетов ГБУ направляет в Росреестр на проверку, после чего они утверждаются исполнительным органом государственной власти субъекта РФ.
Целями определения кадастровой стоимости объектов недвижимости являются: налогообложение, формирование ставки арендной платы, определение государственных пошлин при наследовании или сделке, а также расчет стоимости при выкупе объекта у государства и т.д.

Из чего состоит и как формируется кадастровая стоимость земельного участка?

Первое, что стоит отметить, при рассмотрении темы формирования кадастровой стоимости земельных участков, так это то, что для ее расчета, как правило, используется метод массовой оценки и лишь изредка (когда иное невозможно) индивидуальной.
При таком подходе оценки объекты недвижимости разбиваются на группы по аналогичным признакам и характеристикам. Для группы аналогичных объектов выбирается единая модель оценки.
Так земельные участки разбиваются на группы в зависимости от целевого назначения (категории земель), вида разрешенного использования и осуществляемой деятельности.
Кадастровую стоимость земельного участка составляют следующие факторы и величины:

• обеспеченность участка инженерной инфраструктурой. Участок считается обеспеченным инженерной инфраструктурой, если коммуникации подведены к его границе и возможна их эксплуатация. В таком случае в кадастровую стоимость включается стоимость подключения. Если же использовать коммуникации без дополнительного подключения нельзя, участок не считается инженерно-обеспеченным;
• обеспеченность участка транспортной инфраструктурой. При этом учитываются вид, классы и категории подъездных путей;
• обеспеченность участка социальной инфраструктурой;
• характеристики близлежащих территорий (степень их освоения);
• рельеф земельного участка (если его наличие влияет на стоимость);
• ограничение прав на землю (в том числе установление зон с особыми условиями использования);
• региональная экономика, экология и пр.

С более подробным перечнем ценообразующих факторов земельного участка можно ознакомиться в методических указаниях, утвержденных Приказом Минэкономразвития от 12.05.2017 № 226.
Также, при расчете кадастровой стоимости земельного участка, оценщиком (сотрудником ГБУ) могут вводиться различные коэффициенты, однако данное действие должно быть обосновано.

Отличие кадастровой стоимости земельного участка от рыночной цены

Как вы могли заметить, при расчете кадастровой стоимости земельного участка никак не учитывается степень его благоустройства и улучшения, что является маркером кардинального отличия кадастровой стоимости земельного участка от рыночной. Аргументация сего факта плавно перетекает в объяснение причины этой дифференциации.
Основное и главное отличие кадастровой стоимости земельного участка от рыночной, заключается в области их применения: так кадастровая стоимость используется для налогообложения, а рыночная для осуществления сделки. Сразу становится понятным, почему никакое «украшательство» не участвует в формировании кадастровой стоимости земельного участка, ведь платить налог за «живописный вид» не очень логично.
Но отличия кадастровой стоимости земельного участка от рыночной цены этим не ограничиваются: так на рыночную стоимость влияют курс валюты, спрос, сезонность и пр., тогда как государственная кадастровая оценка в большей степени ориентирована на региональную экономику.
Также не забываем про исполнителей: кадастровую стоимость земельного участка рассчитывает оценщик - сотрудник ГБУ по запросу государства, а рыночную – на коммерческой основе независимый оценщик (при наличии СРО), по запросу любого заинтересованного лица.
От себя рекомендуем учесть одно очень строгое правило:

Кадастровая стоимость земельного участка ни при каких условиях не должна превышать его рыночную цену, поскольку это прямое нарушение действующего законодательства.

В случае возникновения подобной ситуации вы можете на законных основаниях оспорить кадастровую стоимость земельного участка, тем самым снизив размер уплачиваемого земельного налога (о том, как оспорить кадастровую стоимость, читайте в нашей статье).
Проверить кадастровую стоимость своего надела можно по его кадастровому номеру, причем способов это сделать несколько, с которыми можно ознакомиться в нашей статье: «Как узнать кадастровую стоимость по кадастровому номеру».