Из чего состоит и как формируется кадастровая стоимость земельного участка

Получили уведомление об уплате земельного налога или выписку ЕГРН на участок и не понятно от куда взялась такая цена за надел? В данной статье мы расскажем откуда берется, из чего состоит и как формируется кадастровая стоимость земельного участка.

Откуда берется кадастровая стоимость земельного участка

Кадастровую стоимость земельного участка всегда устанавливало государство, а именно органы исполнительной власти и подведомственные им учреждения. Иерархия выглядит следующим образом:

• выработкой политики и нормативно-правовым регулированием в сфере кадастровой оценки занимается федеральный орган исполнительной власти, а именно Минэкономразвития РФ;
• решение о проведении государственной кадастровой оценки принимает исполнительный орган государственной власти субъекта (например, в Московской области это Минимущество), а в исключительных случаях, орган местного самоуправления. Они же утверждают результаты оценки;
• формирование списков объектов, подлежащих оценке, проверку результатов оценки, оповещение граждан и надзорную функцию осуществляет Росреестр;
• предоставление разъяснений, рассмотрение споров и непосредственно расчет кадастровой стоимости осуществляет государственное бюджетное учреждение субъекта (далее – «ГБУ»).

То бишь кадастровую стоимость земельных участков определяет ГБУ конкретного субъекта, и соответственно, по всем вопросам, касающихся данного процесса, необходимо обращаться непосредственно в ГБУ, поскольку это их зона ответственности.

Как формируется кадастровая стоимость земельного участка

Формирование кадастровой стоимости земельного участка осуществляется с применением способа массовой оценки с использованием любого из подходов (сравнительный, доходный или затратный).
Т.е. после определения территории, в отношении которой будет производиться государственная кадастровая оценка, объекты недвижимости делятся на группы в зависимости от их вида: земельный участок, объект капитального строительства и т.д.
Группа земельных участков (как и другие группы) также делится на подгруппы, но уже в зависимости от использования, категории, местоположения и иных характеристик, присущих данной группе.
Группам и подгруппам объектов присвоены определенные коды, которые определены в методических указаниях, утвержденных Приказом Минэкономразвития от 12.05.2017 № 226 (далее – «Указания»). С помощью данных кодов и определяется необходимый метод и подход оценки, посредством которого будет формироваться кадастровая стоимость земельного участка, относящегося к конкретной группе (подгруппе).
В формулы, которые используются при расчете кадастровой стоимости земельного участка, при использовании того или иного метода и подхода, могут дополнительно вводиться поправочные (понижающие), корректирующие и иные коэффициенты, предусмотренные Указаниями. Например, существует даже коэффициент протяженности земельного участка.
Также не последнюю роль в формировании кадастровой стоимости земельного участка играет состояние рынка. Помимо сведений об экономических, экологических, социальных и прочих факторов, влияющих на стоимость земли в регионе, при расчете цены учитываются сведения о ценах сделок следующих типов: купля, продажа, купля-продажа, аренда.
Однако, основным критерием кадастровой стоимости земельного участка было и по-прежнему остается то, что она ни в коем случае не должна превышать рыночную. В противном случае придется производить ее пересчет.

Из чего состоит кадастровая стоимость земельного участка

Поскольку определение величины кадастровой стоимости земельного участка ориентировано на условия открытого конкурентного рынка, при ее расчете используются ценообразующие факторы, которые подразделяются на три группы:

1. Характеризующие внешнюю среду;
2. Характеризующие окружение и сегмент рынка;
3. Характеризующие земельный участок.

Примерный перечень ценообразующих факторов представлен в Указаниях, но ими не ограничивается, поскольку оценщик может самостоятельно определять и учитывать в расчетах иные резонные критерии (с условием обоснования, конечно).
Перечислим самые значимые параметры, из которых состоит кадастровая стоимость земельного участка:

• обеспеченность участка инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой;
• показатели окружающей территории;
• характеристики близлежащих территорий (их степень освоения);
• рельеф земельного участка (если его наличие влияет на стоимость);
• ограничение прав на землю (в том числе установление зон с особыми условиями использования);
• региональная экономика, экология и пр.

Однако, считаем необходимым упомянуть и факторы, которые не используются для расчета кадастровой стоимости земельного участка:

• благоустройство территории (внутренние инженерные коммуникации, искусственные покрытия, малые архитектурные решения и т.д.);
• улучшения земельного участка (даже поставленные на кадастровый или бухгалтерский учет);
• озеленение (за исключение сельскохозяйственных и лесных земель);

При этом наличие магистральных инженерных коммуникаций, которые проходят по самому участку или вблизи его границ, не позволяет считать такой надел инженерно-обеспеченным.
А вот обеспеченным подъездными путями земельный участок считается, если дорога подходит к любой из его границ, причем учитывается даже ее вид (автомобильная, ж\д и т.д.), класс (федеральная, местная и т.д.) и категория (скоростные магистрали, пассажирское движение и т.д.).
И все же, справедливости ради стоит отметить, что это достаточно тезисное и усредненное перечисление того из чего состоит кадастровая стоимость земельного участка. Поскольку методология ее определения описана на 145 страницах Указаний со сноской, что в нестандартных ситуациях (а на территории нашей страны их предостаточно), оценщику дозволяется импровизировать (обоснованно, конечно же).

Мы смотрим с надеждой в будущее

Не смотря на всю многосложность и скрупулезность расчета кадастровой стоимости земельных участков, и по сей день оспаривание результатов гос.оценки - явление регулярное (о том как оспорить кадастровую стоимость, читайте в нашей статье).
Во-первых, технические и методологические ошибки, а во-вторых, не лучшим образом проявивший себя существующий ранее подход проведения государственной кадастровой оценки, а именно делегирование калькуляции частным оценочным организациям, что привело к разрозненности применяемых подходов и методологии в целом.
Новый закон «О государственной кадастровой оценке» призван решить накопившиеся оплошности и поддерживает землевладельцев в инициативе отстаивать свои права.