Кадастровая стоимость частного (жилого) дома - что это?

При получении выписки из ЕГРН на свой объект недвижимости, многие недоумевают, что это за цена, которая указана в сие документе? От куда она взялась, и кто ее установил? Поскольку данная тема требует особого внимания и понимания со стороны владельца, мы решили развернуто и без кривотолков ответить на вопрос: «кадастровая стоимость частного (жилого) дома - что это?»

Кадастровая стоимость частного (жилого) дома - что это?

Кадастровая стоимость частного (жилого) дома – это величина, определенная в ходе государственной кадастровой оценки, в целях:

• начисления налога на имущество;
• формирования ставки арендной платы;
• определения государственных пошлин при наследовании или сделке;
• расчета стоимости при выкупе объекта у государства или государством и т.д.

Т.е. налог на имущество будет рассчитываться на основании кадастровой стоимости конкретного частного (жилого) дома, так же, как и в случае, если этот дом попадает под изъятие для государственных нужд (например, строительство социально-значимого или федерального объекта), при выкупе будут ориентироваться на величину его кадастровой стоимости.
Не путать с инвентаризационной стоимостью (рассчитывалась БТИ), которая ранее использовалась в аналогичных целях, ведь сие понятие кануло в Лету, ввиду объединения сразу нескольких систем (регистрация, кадастр, геодезия, картография и тех. инвентаризация) в единую службу Росреестр.
При этом кадастровая стоимость имеет принципиальные отличия и от рыночной (о данной дифференциации более развернуто читайте в нашей статье), не смотря на взятый государством курс по сближению данных величин.

Кто устанавливает кадастровую стоимость частного (жилого) дома?

То, что кадастровая стоимость частного (жилого) дома устанавливается государством, звучит слишком размыто и требует разъяснения.
Государственная оценка, в ходе которой и устанавливается кадастровая стоимость объекта недвижимости, процесс многоэтапный и выглядит следующим образом:
Сначала исполнительным органом государственной власти субъекта (например, в Московской области это Минимущество) или органом местного самоуправления (в исключительных случаях), принимается решение о проведении государственной кадастровой оценки на вверенной им территории, он же впоследствии и утверждает полученные результаты.
Далее Росреестр подготавливает список объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых подлежит определению. Также Росреестр осуществляет надзорную функцию и проверку результатов всех расчетов.
Непосредственный же расчет кадастровой стоимости объектов недвижимости производит государственное бюджетное учреждение (далее – «ГБУ»), вопреки расхожему мнению, что этим занимается кадастровый инженер, оформляющий ваш жилой дом. Также ГБУ уполномочено на предоставление разъяснений и рассмотрение споров, касающихся результатов определения, так что в случае возникновения соответствующих вопросов, вам следует обращаться именно к ним.

Как определяется и формируется кадастровая стоимость частного (жилого) дома?

Первое что стоит прояснить, так это то, государственная кадастровая оценка не осуществляется индивидуальным методом (возможно только в исключительных случаях, что большая редкость), а преимущественно массовым.
Т.е. установление кадастровой стоимости конкретного частного (жилого) дома осуществляется в пределах группы (подгруппы) объектов, обладающих аналогичными характеристиками.
Подход оценки (затратный, сравнительный или доходный) выбирается наиболее предпочтительный для конкретной группы (подгруппы) на усмотрение оценщика (сотрудника ГБУ), что сопровождается его обоснованием.
Частный (жилой) дом характеризуется его типом, разрешенным (фактическим) использованием и назначением.
При этом земельный участок и жилой дом, расположенный на нем, оцениваются по отдельности.
Определение кадастровой стоимости частного (жилого) дома осуществляется с учетом внутренней экономики и экологии региона, а также ряда ценообразующих факторов, таких как:

• физические свойства объекта (возраст, материал, износостойкость и т.д.);
• технические и эксплуатационные характеристики объекта;
• наличие (или отсутствие) инженерной и транспортной инфраструктуры;
• неотъемлемое внутреннее оборудование, без которого невозможна или затруднена эксплуатация объекта, с учетом вида его использования и пр.

В формировании кадастровой стоимости частного (жилого) дома НЕ участвуют:

• движимое имущество;
• объекты, расположенные за внешними границами дома (или его опорных частей);
• предметы декора;
• прочие объекты, влияющие на стоимость дома, но не относящиеся к его неотделимым улучшениям.

Формулы и методология расчета, каждого из подходов, а также различные коэффициенты, вводимые в расчет кадастровой стоимости частного (жилого) дома, регламентированы методическими указаниями, утвержденными Приказом Минэкономразвития от 12.05.2017 г. №226.
После завершения всей калькуляции, оценщиком (сотрудником ГБУ) составляется отчет и направляется в Росреестр, который в свою очередь обеспечивает не только его проверку, но и информирование заинтересованных лиц о результатах проведения государственной кадастровой оценки, с целью получения замечаний к ним.

Оспаривание и изменение кадастровой стоимости частного (жилого) дома

Если же собственник частного (жилого) дома не успел выразить свое несогласие относительно кадастровой стоимости своего имущества в период гос.оценки, или вообще узнал о ней при получении налогового уведомления, не беда. Кадастровую стоимость дома можно оспорить, причем такая возможность закреплена за владельцем на законодательном уровне.
Существует два пути изменения результатов гос.оценки: административный или судебный.
В первом случае необходимо обратиться в ГБУ субъекта с соответствующим заявлением, которое будет рассмотрено комиссией в течении 30 дней.
Если кадастровая стоимость частного (жилого) дома превышает его рыночную стоимость (что по закону является недопустимым) и это не связано с допущенными техническими или методологическими ошибками в расчетах (были использованы неверные характеристики объекта или формулы), то к заявлению потребуется приложить отчет об оценке рыночной стоимости объекта с экспертным заключением на такой отчет (разрабатывает независимый оценщик на платной основе).
Во втором случае оспаривать кадастровую стоимость частного (жилого) дома придется в суде. Причем физическое лицо может изначально избрать такой путь, миновав этап обращения в комиссию (юридические же лица априори обязаны обратиться в ГБУ). В суде, в качестве доказательной базы, также потребуется отчет об оценке, но в случае удовлетворения требований истца об изменении кадастровой стоимости дома, судебные издержки будут взысканы с ответчика. Правда сроки рассмотрения подобных дел в суде не менее 2-3 месяцев.
Более подробно о процедуре оспаривания кадастровой стоимости читайте в нашей статье: «Можно ли и как оспорить кадастровую стоимость?».

Мониторинг кадастровой стоимости частного (жилого) дома по его кадастровому номеру

Государственная кадастровая оценка провидится с периодичностью не менее чем раз в 5 лет, но и не более чем раз в 3 года (городах федерального значения – 2 года). В ходе ее проведения осуществляется пересчет кадастровой стоимости объектов недвижимости в субъекте. И все же это достаточно ощутимый срок, в течении которого вы можете оплачивать налог на имущество, кадастровая стоимость которого определена ошибочно.
Ситуация, когда люди все пять лет оплачивают налог на имущество «не глядя», а потом однажды спохватившись понимают, что платали не за 2-х этажный коттедж, а как минимум за замок в Шотландии., не редкость. Поэтому мы настоятельно рекомендуем периодически проверять кадастровую стоимость своего имущества по его кадастровому номеру (или адресу), тем более, что с учетом современных сервисов это можно сделать сидя дома на диване, да еще и бесплатно (подробный пошаговый обзор о том, как узнать кадастровую стоимость по кадастровому номеру объекта, читайте здесь).