Можно ли и как оспорить кадастровую стоимость на садовый, дачный дом

На основании 237-ФЗ от 03.07.2016 г. налог на садовые, дачные дома теперь рассчитывается не по их инвентаризационной стоимости (которую ранее рассчитывало БТИ), а по кадастровой. С последней собственник не всегда готов смириться, ведь мало того, что она ощутимо выше инвентаризационной, так порой превышает даже рыночную. Тогда возникает резонный вопрос: «Можно ли и как оспорить кадастровую стоимость на садовый, дачный дом?», который мы и разберем в данной статье.

Что такое кадастровая стоимость садового, дачного дома?

Все объекты недвижимости, в том числе и садовые, дачные дома, прошедшие процедуру кадастрового учета в Росреестре, имеют установленную кадастровую стоимость.

В соответствии с Налоговым Кодексом РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость объекта.

Т.е. кадастровая стоимость садовых, дачных домов устанавливается государством в целях налогообложения.
Все непосредственные расчеты осуществляют государственные бюджетные учреждения (далее – «ГБУ») при исполнительном органе государственной власти субъекта РФ (например, в Московской области это Минимущество). Росреестр же исполняет роль арбитра - контролирует процесс определения кадастровой стоимости и транслирует полученные результаты на утверждение.
При этом стоит отметить, что кадастровая стоимость садовых, дачных домов определяется в результате проведения государственной кадастровой оценки на территории субъекта, а не по индивидуальному принципу.
Соответственно, когда такое количество объектов, подлежит оценке, большую роль имеют их правильная сегментация и разумная группировка. Это позволяет, при использовании массового метода оценки, получать адекватные цифры (более подробно, читайте в нашей статье: «Из чего состоит и как формируется кадастровая стоимость садового, дачного дома»).
Правда ввиду того, что институт государственных оценщиков относительно молодой (ранее калькуляцию осуществляли независимые оценщики по найму), а также накопившихся ошибок за длительное время отсутствия единого подхода в оценке на территории страны, вокруг кадастровой стоимости объектов недвижимости возникают многочисленные споры.

Можно ли оспорить кадастровую стоимость на садовый, дачный дом?

Зачастую, прения вокруг кадастровой стоимости на садовые, дачные дома, вполне себе обоснованные, объясним почему.
Так, в соответствии с действующим законодательством, кадастровая стоимость садового, дачного дома не должна превышать его рыночную стоимость. Именно данное обстоятельство является основным маркером того, что государство совершило ошибку в расчетах. Понять это несложно, даже если вы не в курсе примерной цены домов в округе, за помощью всегда можно обратиться к председателю СНТ или же проанализировать сайты купли-продажи недвижимости (естественно при адекватном аналогичном сравнении).
В случае, если вы отчетливо понимаете, что кадастровая стоимость вашего садового, дачного дома существенно завышена, что приводит к оплате непомерных налогов на имущество, стоит обратиться в местное ГБУ за разъяснениями.
Если в разъяснениях ГБУ не прослеживается наличие ошибок в расчетах (технических или методологических), то завышенную кадастровую стоимость садового, дачного дома можно и даже нужно оспорить. Данное право за владельцами недвижимости закреплено законодательно, поскольку оплачивать из своего кармана огрехи органов власти граждане не обязаны.

Как оспорить кадастровую стоимость на садовый, дачный дом?

Оспорить кадастровую стоимость садового, дачного дома можно двумя способами: административным или судебным.

Административный порядок

Чтобы оспорить кадастровую стоимость садового, дачного дома в административном порядке, необходимо обраться с соответствующим заявлением в местное отделение МФЦ или же напрямую в комиссию по рассмотрению споров, касающихся определения кадастровой стоимости (далее – «Комиссия»).
Комиссии создаются исполнительным органом государственной власти в каждом субъекте РФ. Список с актуальным составом Комиссии по регионам, размещается на сайте Росреестра.
К заявлению об оспаривании кадастровой стоимости садового, дачного дома должны быть приложены документы, подтверждающие обоснованность вашего обращения, а именно:

• выписка о кадастровой стоимости объекта (можно получить в МФЦ или через Росреестр);
• копия свидетельства на объект (постановления, решения суда и пр.);
• отчет об оценке рыночной стоимости объекта вместе с положительным экспертным заключением на такой отчет (разрабатывает независимый оценщик, услуга платная).

Преимущества административного порядка оспаривания кадастровой стоимости заключаются в следующем:

1. Рассмотрение спора в течении одного месяца;
2. Отсутствие сторонних расходов (дополнительных экспертиз, госпошлин и пр.);
3. Если решение комиссии вас не удовлетворяет, его можно оспорить в суде.

Справедливости ради, стоит предупредить и о существенном минусе административного порядка оспаривания кадастровой стоимости садовых, дачных домов:

Даже если Комиссия удовлетворила ваши требования и кадастровую стоимость садового, дачного дома установили в размере рыночной (которая указана в прилагаемом отчете об оценке), местный муниципалитет имеет право оспорить решение комиссии в суде, поскольку таким решением могут быть затронуты его права и легитимные интересы, в частности связанные с поступлениями налогов в местный бюджет (ст. 22 ч. 22.1 ФЗ от 03.07.2016 г. № 237).

Судебный порядок

Если по каким-то причинам административный порядок оспаривания вам не подходит или в пересмотре кадастровой стоимости садового, дачного дома Комиссией было отказано, существует альтернативное решение: поход в суд.
В последнем варианте отказ Комиссии будет служить основанием для подачи иска, однако пойти в суд допустимо и минуя этап обращения в Комиссию. Т.е. собственник вправе сам выбирать изначальный порядок оспаривания кадастровой стоимости своего садового, дачного дома (актуально только для физических лиц).
К иску, помимо документов, прилагаемых к административному исковому заявлению (ст. 126 КАС РФ), прикладывается пакет документов, аналогичный тому, что подается в Комиссию, при административном оспаривании кадастровой стоимости (статья 246 КАС РФ). Дополнительно можно приложить прочие документы, которые помогут сформировать доказательную базу.

Среди существенных минусов судебного порядка оспаривания кадастровой стоимости садового, дачного дома можно выделить следующие обстоятельства:

• в ходе судебного процесса может возникнуть необходимость проведения дополнительной экспертизы или разработки нового отчета об оценке рыночной стоимости дома (дополнительные временные и денежные затраты на плечи истца);
• срок рассмотрения подобных дел составляет минимум два месяца, при возможном продлении еще на месяц из-за сложности дела.

Правда при удовлетворении требований истца (т.е. собственника), все судебные расходы взыскиваются с ответчика, что соответственно частично исключает первый пункт.

Возврат денежных средств за переплату налога

Если требование в пересмотре кадастровой стоимости садового, дачного дома (вне зависимости от выбранного порядка оспаривания) в соответствии с рыночной было удовлетворено, то собственник вправе требовать и возмещения денежных средств за переплату налога на имущество в период использования ошибочной кадастровой стоимости.
Правда возвращать свои «кровные» априори придется через суд. Причем объединять данное требование в одно судопроизводство с оспариванием кадастровой стоимости, нельзя. Т.е. сначала оспаривается кадастровая стоимость садового, дачного дома, и только после удовлетворения данных требований, подается новый иск в суд, но уже о возмещении переплаты по налоговым сборам.