Кто считает кадастровую стоимость дома
Схема из закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» такая:
- ГБУ субъекта РФ определяет стоимость всех объектов из перечня и составляет проект отчёта. Привлекать сторонних оценщиков к этой работе ГБУ не вправе.
- Росреестр проверяет проект отчёта на соответствие требованиям, но стоимость не утверждает.
- Уполномоченный орган региона (обычно министерство или комитет имущественных отношений) утверждает результаты своим актом.
Кадастровый инженер в этой цепочке не участвует. Он описывает дом в техническом плане: площадь, этажность, материал стен, год постройки. Но именно эти сведения потом попадают в ЕГРН и в расчёт, поэтому ошибка в техплане может обернуться завышенной стоимостью.
Как устроена оценка в целом, с турами, сроками и подходами, разобрано в отдельной статье «Как формируется кадастровая стоимость». Здесь только то, что касается частного дома.
Что влияет на стоимость дома
Закон прямо перечисляет факторы, которые ГБУ обязано проверить для каждого здания: местоположение, год постройки, материал стен, нахождение в ветхом или аварийном состоянии, нахождение в зоне с особыми условиями использования территории. Остальные ценообразующие факторы задают методические указания о государственной кадастровой оценке, утверждённые Росреестром.
| Фактор | Откуда берут сведения | Как влияет |
|---|---|---|
| Площадь | ЕГРН (из техплана) | Чем больше площадь, тем выше стоимость. Ошибка в площади сразу меняет итог |
| Местоположение | Адрес и кадастровый квартал | Дом в городе или рядом с ним обычно стоит дороже такого же в отдалённой деревне |
| Год постройки | ЕГРН | Старый дом оценивают с учётом износа |
| Материал стен | ЕГРН | Кирпич, блоки, брус, каркас дают разную стоимость |
| Ветхость, аварийность | Официальные документы о состоянии | Снижает стоимость, если сведения есть у ГБУ |
| Зоны с особыми условиями (ЗОУИТ) | ЕГРН | Охранные и санитарные зоны могут снижать стоимость |
| Рынок в районе | Сделки из ЕГРН, объявления | Результаты сверяют с ценами реальных сделок |
Методические указания (п. 26.3) требуют обязательно рассмотреть местоположение, год постройки, материал стен, ветхость и зоны с особыми условиями, но не говорят, в какую сторону и насколько каждый фактор двигает цену. Это решает модель ГБУ для группы похожих домов, поэтому колонка «Как влияет» описывает типичную картину, а не правило.
Ремонт, мебель, «вид из окна» в расчёт не попадают, а баня, если она поставлена на учёт отдельно, получает свою стоимость. ГБУ работает со сведениями ЕГРН и официальных источников, поэтому чего нет в документах, того нет и в оценке.
Отсюда практический вывод. Если в ЕГРН у вашего дома завышена площадь, указан кирпич вместо бруса или год постройки поздний, стоимость будет выше, чем должна. Проверьте характеристики в выписке до того, как спорить с оценкой.
Стоимость нового дома после постановки на учёт
Только что построенный дом не ждёт очередного тура оценки. После кадастрового учёта ГБУ определяет его стоимость по той же модели, что действует в регионе для похожих домов. Такая стоимость применяется с даты постановки дома на учёт. То же происходит, если изменились характеристики уже учтённого дома, например после реконструкции и нового техплана.
Садовый дом считают по тем же правилам, о нём отдельно в статье «Кадастровая стоимость садового, дачного дома».
Как узнать кадастровую стоимость своего дома
| Способ | Что получите | Плата |
|---|---|---|
| Выписка ЕГРН о кадастровой стоимости (Госуслуги, сайт Росреестра, МФЦ) | Официальный документ: стоимость, дата, на которую она определена, дата начала применения | Бесплатно для любого заявителя |
| Публичная кадастровая карта на портале НСПД | Стоимость для справки, без документа | Бесплатно |
| Налоговое уведомление или личный кабинет налогоплательщика | Стоимость, с которой посчитан налог | Бесплатно |
| Фонд данных государственной кадастровой оценки | Отчёт об оценке и сведения о том, как считали | Бесплатно |
Пошагово поиск по кадастровому номеру описан в статье «Как узнать кадастровую стоимость по кадастровому номеру». Если нужно понять, почему стоимость именно такая, подайте в ГБУ обращение о разъяснениях: ответ дают в течение 30 дней.
Как от стоимости зависит налог на дом
Налог на жилой дом считают от кадастровой стоимости. Налоговый кодекс уменьшает базу на стоимость 50 кв. м общей площади дома. Многодетным положен дополнительный вычет: ещё 7 кв. м на каждого ребёнка. Базовая ставка для жилых домов 0,1%. Муниципалитет может снизить её до нуля или повысить, но не больше чем в три раза.
Пример расчёта. Дом 120 кв. м с кадастровой стоимостью 3 600 000 руб., то есть 30 000 руб. за метр. Вычет: 50 × 30 000 = 1 500 000 руб. База: 2 100 000 руб. При ставке 0,1% налог за год составит 2 100 руб. Цифры условные, ваши ставку и льготы смотрите на сайте ФНС для своего муниципалитета.
Если после новой оценки стоимость резко выросла, налог растёт плавно: по общему правилу сумма налога не может превышать прошлогоднюю больше чем на 10% (коэффициент 1,1).
Что делать, если стоимость завышена
- Проверьте характеристики дома в ЕГРН. Неверную площадь или материал стен исправляют через Росреестр: это техническая или реестровая ошибка.
- Если характеристики верные, но стоимость не сходится с соседними такими же домами, подайте в ГБУ заявление об исправлении ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости.
- Если ошибок нет, но рынок явно ниже, закажите отчёт о рыночной стоимости и подайте в ГБУ заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.
Подробно о сроках, документах и суде в статье «Снижение кадастровой стоимости». Региональные ставки налога и льготы отличаются, а при споре о стоимости лучше показать документы юристу или оценщику.
Частые вопросы
Может ли кадастровая стоимость дома быть выше рыночной?
Бывает. Оценка массовая, и модель не всегда точно попадает в цену конкретного дома. Для этого и есть процедура установления кадастровой стоимости в размере рыночной.
Как часто меняется кадастровая стоимость дома?
Очередную оценку зданий проводят через четыре года после предыдущей. По закону в 2023 году её должны были провести во всех регионах (ч. 6 ст. 6 закона № 269-ФЗ), так что следующая по общему правилу в 2027 году (ч. 4 ст. 11 закона № 237-ФЗ). Точный график публикует регион, смотрите сайт своего ГБУ. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе регион может проводить оценку раз в два года. Между турами стоимость меняется, если изменились характеристики дома, исправлена ошибка или установлена рыночная стоимость.
Влияет ли стоимость земли на стоимость дома?
Участок и дом стоят в ЕГРН как разные объекты. У каждого своя кадастровая стоимость, и налоги считают отдельно: земельный налог за участок, налог на имущество за дом.
Почему у соседнего такого же дома стоимость ниже?
Обычно из-за разницы в сведениях ЕГРН: другой год постройки, материал стен, площадь. Сравните выписки. Если характеристики одинаковые, это повод подать в ГБУ заявление об исправлении ошибки.
Источники
- Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (ред. от 28.12.2025): ст. 14, ст. 15, ст. 18, ст. 20, ст. 11.
- Налоговый кодекс РФ (ред. от 04.08.2026): ст. 403, ст. 406, ст. 408.
- Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ, ст. 63 (бесплатная выписка о кадастровой стоимости).
- Методические указания о государственной кадастровой оценке, утверждены приказом Росреестра от 04.08.2021 № П/0336 (ред. от 15.09.2025), п. 26.3.
Комментарии