Из чего состоит и как формируется кадастровая стоимость частного, жилого дома

Расчет кадастровой стоимости - сложный и многоэтапный процесс, а получаемую в итоге величину формирует масса факторов и показателей (и не верьте тем, кто утверждает обратное). Будем с вами честны, в данной статье мы упрощенно и сжато опишем из чего состоит и как формируется кадастровая стоимость частного, жилого дома. В противном случае пришлось бы публиковать массивный отчет об оценке, где простому смертному сложно оценить степень значимости всего написанного (да и вопрос, нужно ли).

Кто рассчитывает кадастровую стоимость частного, жилого дома?

Начнем с того, что сразу объясним, кто же все-таки рассчитывает кадастровую стоимость частного, жилого дома.
В интернете можно наткнуться на массу противоречащих друг другу утверждений на этот счет: одни пишут, что кадастровую стоимость недвижимости устанавливает кадастровый инженер, другие что Росреестр и т.д. Эти утверждения не имеют ничего общего с реальным положением дел, а лишь вводят в заблуждение людей вне данной системы.
Кадастровый инженер лишь описывает ваш объект недвижимости должным образом (в соответствии с действующим законодательством) и готовит пакет документов, на основании которых Росреестр произведет кадастровый учет и регистрацию.
На расчет же кадастровой стоимости уполномочены государственные бюджетные учреждения (далее – «ГБУ»), которые в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ, созданы в каждом субъекте РФ при исполнительном органе государственной власти (например, в Московской области это Минимущество) или, в исключительных случаях, при органе местного самоуправления.
Теперь именно ГБУ осуществляют всю необходимую калькуляцию, а Росреестр ее проверяет, но не утверждает. На последнее уполномочен исполнительный орган гос.власти или местного самоуправления.

Как формируется кадастровая стоимость частного, жилого дома

Кадастровая стоимость частных, жилых домов, устанавливается в результате проведения государственного кадастровой оценки в субъекте, которая осуществляется каждые 3-5 лет.
Такая оценка производится в отношении многочисленных групп объектов на установленной территории, т.е. формирование кадастровой стоимости конкретного частного, жилого дома будет осуществляться с применением массового метода оценки, индивидуальный используется крайне редко и при исключительных обстоятельствах. Стоит понимать, что оценивать каждый дом в отдельности просто невыполнимая задача в масштабах региона, за индивидуальной оценкой обращаются к частному независимому оценщику, который произведет всю необходимую калькуляцию, правда не за символическую плату.
По сему главным принципом формирования кадастровой стоимости является сегментация и группировка объектов.
Так объекты с аналогичными характеристиками объединяют в группы (подгруппы) с учетом сегментации рынка, в нашем случае это сегмент "Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка".
Также объекты разделяются по принципу их территориального расположения: в крупных, средних, сельских и пр. населенных пунктах.
Сами же частные жилые дома разбиваются на следующие функциональные группы в зависимости от вида их использования:

• дома жилые блокированной застройки (таунхаусы);
• дома индивидуальные;
• дома индивидуальные с бытовыми пристройками;
• коттеджи (индивидуальные дома повышенной комфортности, из качественных материалов, большой площади, обеспеченные инженерными коммуникациями (как локальными, так и централизованными), расположенные в престижных местах).

Каждый объект может быть отнесен только к одной группе или подгруппе. Кстати, объекты завершенного и незавершенного строительства составляют различные группы и не могут быть определены в одну.

Из чего состоит кадастровая стоимость частного, жилого дома

В соответствии с методическими указаниями, утвержденными Приказом Минэкономразвития от 12.05.2017 № 226, для расчета кадастровой стоимости частного, жилого дома наиболее приемлемо применение затратного подхода оценки.
Принцип затратного подхода заключается в определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства или замещения конкретного объекта. При данном подходе используются актуальные данные, которые оценщик (сотрудник ГБУ) получает из достоверных источников и подтверждает документально. Также оценщик имеет право запрашивать дополнительную информацию у исполнительного органа государственной власти, органов местного самоуправления, Росреестра, градостроительства, земельных отношений, охраны природных ресурсов и пр.
И так, кадастровую стоимость частного, жилого дома будут составлять следующие показатели:

• назначение строения;
• площадь;
• количество этажей дома (наземных и подземных);
• капитальность объекта. Существует 6 (шесть) групп капитальности объектов. В сегменте частных, жилых домов как правило используется либо III, либо IV группы, где: группа III – строения из облегченных каменных материалов и (или) специально обработанной древесины (клееный брус), а группа IV - объект, выполненный из легких каменных блоков и (или) древесины, включая рубленные брусовые и утепленные каркасно-щитовые дома;
• планировка, которая может быть: анфиладная (проходные комнаты), коридорная, зальная и иная;
• материал основных несущих конструкций;
• год ввода объекта в эксплуатацию или завершения строительства (если дом не достроен - год получения разрешения на строительство);
• физический износ дома в зависимости от типа несущих и ограждающих конструкций;
• наличие обременений;
• линия застройки;
• расположение земельного участка относительно: автомобильных и железных (причем с учетом их типа и значения), линий электропередач, водных объектов, лесов, парков, заповедников и т.д.;
• обеспеченность инженерной инфраструктурой;
• платежеспособность района;
• наличие в населенном пункте инфраструктуры;
• плотность застройки земельного участка (отношение площади застройки к площади земельного участка);
• срок экономической жизни дома.

Это основной список факторов, из которых складывается кадастровая стоимость частных, жилых домов, но далеко не исчерпывающий. Оценщик (сотрудник ГБУ) вправе вводить в формулы расчета различные коэффициенты (обоснованно), которые также могут влиять на величину кадастровой стоимости объекта.
Однако при обширности оцениваемых критериев, стоит понимать, что кадастровая стоимость имеет принципиальное отличие от рыночной и по закону не должна превышать последнюю (об отличиях кадастровой стоимости от рыночной, подробнее читайте здесь). Ведь основная задача кадастровой стоимости объектов недвижимости - это формирование налога на имущество, которым пока еще не облагаются элементы декора и прочее «украшательство».

Как узнать кадастровую стоимость частного, жилого дома

Кадастровая стоимость объектов недвижимости – открытая информация, узнать которую можно несколькими способами, в зависимости от того, в каком виде вам требуется предоставление информации.
Когда нужен официальный подтверждающий документ, необходимо заказать выписку из Единого Государственного Реестра Недвижимости о кадастровой стоимости дома. Если хотите получить еще и описание всей методологии расчетов, придется обратиться в ГБУ за предоставлением разъяснений.
Если же официальный документ не требуется, то информацию о кадастровой стоимости частного, жилого дома можно получить, воспользовавшись сервисами Росреестра: публичной кадастровой картой, справочной информацией или фондом данных государственной кадастровой оценки (пошаговая инструкция, как это сделать, здесь).

При всем вышеописанном, главным критерием мониторинга кадастровой стоимости частных, жилых домов для их собственников остается тот факт, что она не должна превышать рыночную. В противном случае придется оспаривать и пересчитывать кадастровую стоимость имущества, а это уже совсем другая история, которая подробно описана в нашей статье: «Можно ли и как оспорить кадастровую стоимость?».