Как узаконить реконструкцию дома на собственной земле без разрешения

Для того чтобы узаконить реконструкцию жилого дома, - а именно, сообщить об изменении его параметров, следует провести ряд мероприятий, иначе реконструкцию могут признать незаконной.

Кому и для чего нужно легализовать реконструкцию дома

Жилые дома стоят на кадастровом учете. Это значит, что сведения о них (в том числе, площадь, этажность, материалы стен, месторасположение) содержатся в едином реестре недвижимости государства (ЕГРН).

Если мы меняем конфигурацию и параметры дома, то значит ранее представленные сведения о нем не соответствуют действительности.

На что это влияет:

• власти могут не досчитаться налога, и признать вас недобросовестным плательщиком;
• новые параметры дома могут нарушать градостроительные, пожарные нормы, а также правила отступа от забора – что обязывает Вас устранить нарушения;
• при продаже недвижимости возникают сложности из-за несоответствия фактических и документальных данных.

Легализовать все что построено (или реконструировано) должен собственник земельного участка, так как он несет ответственность за постройки.

Как узаконить реконструкцию дома на собственной земле рассмотрим более детально.

Уведомление о реконструкции дома – порядок обращения

В идеале, прежде чем приступить к глобальным перестройкам своего жилища об этом надо уведомить органы местной власти.
Но на практике чаще всего сталкиваются с узакониванием уже сделанной реконструкции.

Как должно быть по правилам:

• подаем уведомление о реконструкции дома в администрацию (форма, порядок подачи установлены Приказом Минстроя России от 19.09.2018 N 591/пр);
• получаем добро от местной власти;
• приступаем к реконструкции;
• сообщаем о завершении работ + подтверждаем новые параметры дома техпланом;
• получаем бумагу от администрации, что дом соответствует принятым параметрам;
• подаем сведения о реконструкции в Росреестр;
• получаем выписку ЕГРН где уже указаны новые параметры.

Для того, чтобы обычный работающий гражданин занимался этими делами самостоятельно – он должен обладать массой свободного времени. Ведь надо выяснить, какое именно заявление заполнить и в какой отдел в вашей местной власти подать, затем еще собрать и заполнить нужные документы и заявления. Кроме того, при реконструкции дома обязательно надо обратиться в кадастровую организацию для того, чтобы заказать технический план на дом – а это доп. затраты. (Узнать, сколько стоит подготовить техплан в вашем регионе можно здесь).

В каждом отдельном регионе страны есть свои местные правила относительно расположения и конфигурации жилых построек. Кроме того, в зависимости от категории земель и вида разрешенного использования могут быть установлены те или иные ограничения. Так, например, реконструкцию домов, расположенных на участках для садоводства, можно оформить в упрощенном порядке (по дачной амнистии).

Поэтому, в конкретном случае для узаконивания реконструкции могут быть затребованы дополнительные документы и разрешения.

Как узаконить реконструкцию дома на собственной земле без разрешения

В нашей стране, как показывает практика, сначала делается реконструкция, а ее документальное оформление откладывается на потом. Авось никто и не заметит.

Но каждый понимает, что рано или поздно реконструкцию дома придется узаконить, дабы избежать проблем в будущем.

Можно ли легализовать уже проведенную реконструкцию дома во внесудебном порядке

Итак, если реконструкция уже сделана, то для ее оформления существуют два пути:

1. Мы также можем обратиться в администрацию и пройти процедуру, описанную выше – как должно быть по правилам. Но здесь надо быть уверенным, что реконструкция соответствует всем установленным градостроительным нормам. Иначе, в любой момент администрация может отказать в выдаче разрешающих документов.
2. Судебный порядок.

Реконструкция дома через суд

Чаще всего Решение суда – единственный выход для оформления самовольной постройки или реконструкции. Однако, стоит понимать, что не все дома можно поставить на кадастровый учет через суд.

Судья, чаще всего назначает экспертизу, и выносит решение на основании заключения эксперта. Например, вы сделали капитальную пристройку к дому, но она расположена близко к забору – с несоблюдением положенных отступов от границ. Суд посчитает такую пристройку незаконной. Но если вы сможете доказать, что на момент реконструкции, вы добросовестно соблюдали действующие нормы, и на руках есть согласие соседей на реконструкцию дома, тогда судья примет Вашу сторону.

В любом случае, для оформления документов через суд, лучше обратиться за профессиональной помощью к специалистам по земельным вопросам.

Как и куда подается иск

Исковое заявление подает собственник в районный суд по подведомственности (по месту нахождения) земельного участка.

Документы для суда:

• паспорт;
• правоустанавливающие документы на земельный участок и дом (выписки ЕГРН, свидетельство);
• технический план дома;
• имеющиеся договоры со строительными организациями или подрядчиками, выполняющими работы по реконструкции;
• разрешительные документы (например, от Росавиации, Роснедра и др.);
• акты коммунальных служб (при наличии подключения к общим коммуникациям);
• подтверждение уплаты Госпошлины;
• прочие документы, подтверждающие обращение в администрацию о регистрации реконструкции дома.

Помимо всего прочего, суд назначит экспертизу, чтобы подтвердить, что вами соблюдены противопожарные нормы и градостроительные правила.

Как узаконить дом, построенный с нарушением отступов

Существует ошибочное мнение, что если дом построен с нарушением отступов от границ, то его нельзя поставить на кадастровый учет. На самом деле, суд может вынести решение в пользу собственника, даже если градостроительные нормы не соблюдены. Но при этом надо постараться и собрать доказательную базу – подтверждение того, что сохранение постройки не нарушает права, охраняемые законом интересы других лиц, и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

На практике случается, что на момент проведения реконструкции – действовали одни правила, которые разрешали пристройку/надстройку, а на момент оформления документации, например, по истечении десятков лет, оказалось, что изменение параметров дома произошли с нарушением. Каждый случай индивидуально рассматривается в суде.

Реконструкция частного дома без разрешения - последствия

А что будет, если перестроить дом и документально не оформлять?

На самом деле, многие так и делают, более того, даже не задумываются о том, что о реконструкции надо уведомлять и живут десятилетиями.

Надо понимать, что если местные власти проявят интерес к строению, которое не соответствует заявленным параметрам, или «доброжелательные» соседи обратятся с жалобой – то в самый неподходящий момент органы власти выпишут предписание о приведении дома в первоначальный вид.