Как строить и реконструировать частные и садовые дома по закону

Если раньше для проведения строительства и реконструкции, а также после окончания работ граждан обязывали направлять уведомление в местный орган власти, сегодня законодательством введён упрощённый порядок - дачная амнистия.

Изменения коснулись не только отмены обязательности уведомления, но и ввода в эксплуатацию недвижимых объектов ИЖС и СНТ.

Закон о строительстве частного дома и закон о строительстве домов в СНТ: как было и как стало

До начала действия упрощённого порядка строительства (до 1 сентября 2006 года) строительство частных и садовых домов допускалось только после получения соответствующего согласия со стороны муниципалитета. Завершив работы, собственник также уведомлял местную администрацию об окончании строительства, дожидался одобрения готового объекта, и если нормы возведения частного дома соблюдены, регистрировал объект недвижимости, после чего становился собственником жилой постройки.

Реконструкцией признаются переделки, меняющие параметры дома (высоту, объём, этажность, площадь).

Например, Иванов И.И. решил пристроить веранду к дому или третий этаж к существующим двум, тогда и происходит реконструкция.

Процедура подразумевает изменения в технической документации недвижимого жилого объекта.

Сегодня для проведения работ уведомление о планируемой реконструкции объекта ИЖС или садового дома также не требуется, как и для строительства указанных объектов, в том числе и завершения перечисленных работ (Закон № 404-ФЗ, ч. 12 ст. 70 Федерального Закона № 218-ФЗ: «для целей выполнения кадастровых работ подготовки технического плана объекта индивидуального жилищного строительства, садового дома, осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав на указанные объекты до 01.03.2026 года не требуется наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, а также об окончании таких работ»).

Граждане строят и реконструируют частные и садовые дома самостоятельно. После окончания работ, согласно законодательству, владельцы предоставляют в Росреестр:

• выписку из ЕГРН о праве собственности на участок после строительства дома или на жилой объект, если проводилась реконструкция,
• технический план частного или садового дома, заверенный кадастровым инженером,
• декларацию на основании сведений технического плана,
• квитанцию об оплате госпошлины.

Такой порядок будет действовать до 01 марта 2026 года. Следовательно, если Иванов И.И. захочет заняться строительством или реконструкцией после указанной даты, ему придётся соблюдать ранее действующие требования и следовать нормам ст.51.1 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ).

Отметим, что граждане могут выбирать удобный для себя способ: использовать порядок с подачей уведомлений в местную администрацию, либо применить правила дачной амнистии.

Несмотря на упрощённую процедуру, сохранились требования относительно соблюдения норм строительства для ИЖС (частных домов), а также норм строительства дома в СНТ в 2021 году, предусмотренных сводом правил СНиП 30-02-97, среди которых высота недвижимого объекта, этажность, общая площадь, выполнение санитарно-гигиенических указаний, отсутствие ограничений относительно размеров построек.
Чтобы избежать наказаний, следует придерживаться перечисленных выше правил.

Дачная амнистия: какие объекты недвижимости не нуждаются в уведомлении

Упрощённый порядок, подразумевающий отсутствие обязательности для подачи уведомления на проведение строительства и реконструкции объектов недвижимости распространяется на:

• Объекты ИЖС.
• Гаражи, построенные на участках земли, которые граждане получили для целей, не подразумевающих коммерческие виды деятельности.
• Жилые и садовые дома, хозяйственные постройки в виде бань, сараев, теплиц, находящихся на земельных наделах.

Подтверждением тому выступают:

• ч.1. 2 ст. 49 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ,
• п.2 и 3 ст.3, ч.7, 9 и 11 ст. 54 Федерального закона «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29.07.2017 г. № 217-ФЗ.
• ч.15 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ. 

Разве садовые дома считаются жилыми?

Такой вопрос задают собственники, ориентируясь на п.2 ст. 3 Федерального закона от 29.07.2017 г. 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», согласно которому, садовыми домами признаются здания для сезонного (временного) использования, где граждане удовлетворяют бытовые нужды и другие виды потребностей. И если обратиться к ст. 16 Жилищного кодекса РФ, такие дома не оформляются как жилые постройки на территориях СНТ.

Например, в коттедже Иванов И.И. может жить и зимой, и летом, а в садовом доме только в тёплое время года, так как в таких объектах не хватает необходимых коммуникаций (систем отопления, газа и т.д.) для постоянного пребывания.

Однако, согласно указанному выше Закону, садовый дом может быть признан жилым при условии, что собственник докажет соответствие требованиям, предусмотренным для зданий и сооружений относительно их надёжности и безопасности.

Когда частный или садовый дом не поставлен на кадастровый учёт, то есть возведён, но не зарегистрирован как объект недвижимости, здание признаётся самовольной постройкой, что грозит наказанием для владельца в виде штрафов и снесения постройки.

После завершения строительства и перед началом реконструкции жилых объектов ИЖС и в СНТ необходимо обратиться к кадастровому инженеру, а затем сведения подать в Росреестр и зарегистрировать частный или садовый дом.

Сделать это можно также в упрощённом порядке, если объекты недвижимости подходят под требования дачной амнистии.

Подводя итог, отметим, что с помощью упрощённой процедуры строительства, реконструкции и регистрации частных и садовых домов граждане значительно экономят время и оперативнее становятся законными владельцами недвижимых объектов. Но выбор способа проведения перечисленных работ остаётся за каждым. 

Для того, чтобы узнать стоимость изготовления технического плана жилого/садового дома, а также цены на другие кадастровые работы воспользуйтесь нашим бесплатным сервисом расчета кадастровых услуг.