Аукцион или без торгов
Общее правило записано в п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ: договор аренды государственной или муниципальной земли заключают на торгах в форме аукциона. Исключения перечислены в п. 2 той же статьи, частному человеку из них пригождаются несколько, они в таблице ниже. Если вашего случая в списке нет, остаётся аукцион. Его, кстати, можно запустить самому: подготовить схему участка и попросить администрацию выставить землю на торги (п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ).
| Параметр | Аукцион | Без торгов |
|---|---|---|
| Кому подходит | Гражданину или компании без особых оснований | Только тем, у кого есть основание из п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ |
| Размер платы | Определяется ставками на торгах | По правилам, которые утвердили Правительство, регион или муниципалитет |
| Где проходит | В электронной форме (ст. 39.13 ЗК РФ) | Заявление в администрацию или орган, который распоряжается землёй |
| Главный риск | Цена вырастет из-за конкурентов | Отказ по одному из оснований ст. 39.16 ЗК РФ |
Упрощённые правила 2022 года, когда землю раздавали без торгов по антисанкционному постановлению Правительства № 629, больше не работают. Постановление и ст. 8 закона № 58-ФЗ действовали до 31 декабря 2024 года, срок записан прямо в названии постановления.
Как узнать, чей участок и свободен ли он
Типичная история: вы гуляете за деревней и видите заросший пустырь между крайним домом и лесополосой. Забора нет, никто не косит. Первое, что нужно сделать дома, это открыть кадастровую карту и посмотреть, что там на этом месте.
Вариантов три. Если на карте есть участок с номером, закажите выписку из ЕГРН: в ней видно, чей участок: государства, муниципалитета или частного лица (имя гражданина без его согласия не покажут), и нет ли уже аренды. Если участок принадлежит частному лицу, у государства его не взять. Если правообладатель муниципалитет или регион, можно подавать заявление на уже готовый участок. Третий вариант: на карте пусто. Значит, это земли, из которых участок ещё не образован, и чаще всего государственная собственность на них не разграничена. Распоряжается ими обычно администрация района или городского округа.
Сразу проверьте зону по правилам землепользования и застройки. Если место попадает в зону сельхозугодий или рекреации, жилой дом там, как правило, не разрешён, проверьте регламент зоны. Как найти участок и его границы, рассказано в статье как узнать координаты участка на кадастровой карте.
Кто получает землю в аренду без торгов
Из длинного перечня п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ гражданам чаще всего пригождаются эти основания.
| Кто | Условие | Норма |
|---|---|---|
| Собственник дома, гаража, другого здания на участке | Здание стоит на государственной земле и зарегистрировано в ЕГРН | пп. 9 п. 2 ст. 39.6, ст. 39.20 |
| Собственник недостроя | Однократно, чтобы завершить строительство | пп. 10 п. 2 и п. 5 ст. 39.6 |
| Гражданин под ИЖС, ЛПХ в границах населённого пункта, садоводство | После извещения не поступило других заявлений | пп. 15 п. 2 ст. 39.6, ст. 39.18 |
| Гражданин под сенокос, выпас, огород, ЛПХ за границей населённого пункта | Без застройки (для огорода и сенокоса) | пп. 19 п. 2 ст. 39.6 |
| Крестьянское (фермерское) хозяйство | В случаях из закона об обороте земель сельхозназначения | пп. 12 п. 2 ст. 39.6 |
| Льготники с правом первоочередного или внеочередного получения | Право дано федеральным или региональным законом | пп. 14 п. 2 ст. 39.6 |
| Член СНТ | Садовый участок образован из земли товарищества | пп. 7 п. 2 ст. 39.6 |
Многодетным семьям землю дают в собственность бесплатно в порядке, который устанавливает регион (пп. 6 ст. 39.5 ЗК РФ). Региональные правила по земле вообще сильно различаются, поэтому порядок, ставки и перечень документов сверяйте на сайте своей администрации.
Как получить участок под ИЖС без аукциона
Для обычного человека без льгот это главная дорога к земле без аукциона. Работает она по ст. 39.18 ЗК РФ так. Вы подаёте заявление о предварительном согласовании (если участок нужно образовать) или о предоставлении участка (если он уже на учёте). Администрация в течение 20 дней публикует извещение на своём сайте и на официальном сайте торгов либо отказывает.
После публикации 30 дней другие граждане могут заявить, что тоже хотят этот участок. Если никто не откликнулся, администрация не позднее чем через 10 дней готовит вам договор аренды или решение о предварительном согласовании. Если откликнулся хотя бы один человек, вам откажут в предоставлении без торгов, и участок уйдёт на аукцион. Права подать заявку на участие в нём вас никто не лишает.
Поэтому выигрышнее просить неприметный участок на окраине. Ровный кусок у реки с асфальтом до калитки почти наверняка заметят и другие.
Как оформить участок по шагам
Если участок ещё не образован, путь выглядит так. Сроки указаны по Земельному кодексу, на практике к ним добавляется время на работу кадастрового инженера и регистрацию.
- Схема расположения участка. Её готовит кадастровый инженер на кадастровом плане территории, если нет утверждённого проекта межевания. Подробнее о том, как она выглядит, в статье схема расположения земельного участка на кадастровом плане.
- Заявление о предварительном согласовании. Подаётся в администрацию лично, через МФЦ или в электронном виде, к нему прикладывают схему. В заявлении указывают основание из п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ и цель использования. Администрация может вернуть заявление в течение 10 дней, если не хватает документов, и рассматривает его до 20 дней (п. 3 и 7 ст. 39.15 ЗК РФ). Если схему нужно согласовывать с другим органом, срок продлевают до 35 дней. Для ИЖС и ЛПХ в этот момент включается процедура с извещением из предыдущего раздела.
- Межевание. Получив решение о предварительном согласовании, вы за свой счёт заказываете межевой план у кадастрового инженера: кадастровые работы обеспечивает заявитель (п. 15 ст. 39.15 ЗК РФ). Решение действует один год (п. 14 ст. 39.15 ЗК РФ), в отдельных случаях два. Не затягивайте.
- Кадастровый учёт. По межевому плану участок ставят на учёт, у него появляется кадастровый номер. В решении о предварительном согласовании указывают право заявителя или кадастрового инженера подать заявление на учёт без доверенности (пп. 12 п. 9 ст. 39.15 ЗК РФ). Порядок описан в статье постановка участка на кадастровый учёт.
- Заявление о предоставлении участка. Теперь просите уже конкретный участок по номеру. Срок рассмотрения до 20 дней (п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ).
- Договор. Администрация присылает подписанный проект договора аренды. Вам нужно подписать его и вернуть не позднее 30 дней со дня получения. Договор на срок от года регистрируют в ЕГРН: без регистрации обходятся только договоры аренды на срок менее года (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).
Если участок уже стоит на учёте, первые четыре шага отпадают, и всё начинается с заявления о предоставлении.
Как проходит аукцион на право аренды
Аукционы на право аренды государственной и муниципальной земли проводят в электронной форме (п. 1 ст. 39.13 ЗК РФ). Извещение публикуют на официальном сайте торгов torgi.gov.ru (его определило постановление Правительства РФ от 10.09.2012 № 909) и на сайте администрации не позднее чем за 10 рабочих дней до аукциона (п. 19 ст. 39.11 ЗК РФ).
Предмет торгов здесь не цена земли, а размер ежегодной арендной платы или первого платежа. Начальную цену администрация ставит по рыночной оценке или не ниже 1,5% кадастровой стоимости участка (п. 14 ст. 39.11). «Шаг аукциона» не может превышать 3% начальной цены. Для участия подают заявку и вносят задаток. Проигравшим задаток возвращают в течение трёх рабочих дней после протокола, победителю его засчитывают в оплату.
Если заявка оказалась единственной, аукцион признают несостоявшимся, но договор заключают с этим человеком по начальной цене (п. 13 и 14 ст. 39.12, п. 2 ст. 39.7 ЗК РФ). Победителю администрация высылает проект договора, и подписать его нужно в течение 10 рабочих дней. Иначе договор предложат участнику, который сделал предпоследнюю ставку.
На сколько лет заключают договор
Срок не выбирают по желанию, его задаёт п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ в зависимости от цели.
| Цель | Срок | Норма |
|---|---|---|
| ИЖС гражданину; ЛПХ в границах населённого пункта | 20 лет | пп. 3 п. 8 ст. 39.8 |
| Строительство и реконструкция зданий (общий случай) | от 3 до 10 лет | пп. 1 п. 8 ст. 39.8 |
| Аукцион на участок под застройку (кроме аукционов по ст. 39.18) | Двойной нормативный срок изысканий, проектирования и строительства | п. 9 ст. 39.8 |
| Завершение недостроя | до 3 лет | пп. 6 п. 8 ст. 39.8 |
| Сельскохозяйственное производство | от 3 до 49 лет | пп. 11 п. 8 ст. 39.8 |
| Сенокос, выпас, огород | не более 5 лет | пп. 12 п. 8 ст. 39.8 |
| Собственнику здания на участке | до 49 лет | пп. 17 п. 8 ст. 39.8 |
С 1 марта 2026 года в договоре обязательно указывают категорию земель и вид разрешённого использования (п. 1.1 ст. 39.8, введён законом от 31.07.2025 № 295-ФЗ).
Сколько стоит аренда
Одной ставки на всю страну нет. По аукциону плата равна последней ставке победителя. Без торгов её считают по правилам, которые для федеральной земли утверждает Правительство, для региональной и неразграниченной земли регион, для муниципальной местная власть (п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ).
С 2026 года закон прямо говорит, что арендную плату определяют на основании кадастровой стоимости участка (п. 7 ст. 39.7, применяется к договорам, заключённым после 1 января 2026 года). Отсюда практический вывод: перед подачей заявления посмотрите кадастровую стоимость соседних участков и найдите региональный или муниципальный акт со ставками. Ставку умножаете на кадастровую стоимость и получаете примерную годовую сумму.
Для части арендаторов плата ограничена сверху размером земельного налога. Среди них граждане с правом первоочередного или внеочередного получения земли (пп. 3 п. 5 ст. 39.7).
Можно ли построить дом на арендованной земле
Можно, если вид разрешённого использования это допускает: ИЖС, ЛПХ в границах населённого пункта (приусадебный участок) или садоводство. Договор аренды подтверждает ваше право на землю. В уведомлении о планируемом строительстве указывают именно сведения о праве застройщика на участок (ч. 1 ст. 51.1 Градостроительного кодекса), так что арендатор подаёт его наравне с собственником, а потом регистрирует дом. На участке под огород, сенокос или ЛПХ за чертой деревни капитальный дом не построишь.
Двадцать лет на ИЖС звучит как много, но прочтите п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ: у арендатора государственной земли нет преимущественного права заключить договор на новый срок без торгов. Новый договор без аукциона дают только по п. 3 и 4 ст. 39.6: если первый договор заключали без торгов, заявление подано до истечения срока, договор не расторгали за нарушения и основание для аренды без торгов сохранилось. Тот, кто взял участок с аукциона и ничего не построил, после окончания срока может остаться без земли. Если же стройка не закончена, есть отдельная возможность однократно получить участок для завершения недостроя (п. 5 ст. 39.6), но с условиями.
Так что дом лучше достроить и зарегистрировать, пока действует договор. Зарегистрированное здание даёт право на выкуп, о нём ниже.
Когда арендованный участок можно выкупить
Как только дом или другое здание на участке зарегистрированы на вас, появляется исключительное право купить землю без торгов (пп. 6 п. 2 ст. 39.3 и ст. 39.20 ЗК РФ). Цену выкупа без торгов устанавливает Правительство, регион или муниципалитет в зависимости от того, чья земля, и она не может превышать кадастровую стоимость участка (п. 2 и 3 ст. 39.4 ЗК РФ). Для сельхозземли есть своё основание: арендатор может выкупить участок по истечении трёх лет аренды, если использует его по назначению и без нарушений (пп. 9 п. 2 ст. 39.3).
Подробно процедура, документы и цена разобраны в статье выкуп земельного участка из аренды.
Частые вопросы
Можно ли взять в аренду землю у государства бесплатно?
Аренда платная, но для отдельных категорий плата не выше земельного налога (п. 5 ст. 39.7 ЗК РФ). Бесплатно в собственность землю дают только тем, кто назван в ст. 39.5 ЗК РФ и в законах, на которые она ссылается.
Можно ли передать арендованный участок другому человеку?
Если договор заключён больше чем на пять лет, арендатор вправе передать права по нему третьему лицу без согласия арендодателя, достаточно его уведомить (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). Исключение: победитель торгов, если договор можно было заключить только на торгах, уступать права не вправе (п. 7 ст. 448 ГК РФ). Порядок разобран в статье переуступка права аренды земельного участка.
Что делать, если администрация отказала?
Отказ должен быть обоснованным и перечислять каждое основание (п. 17 ст. 39.15 ЗК РФ). Если основание формальное, его можно устранить и подать заявление снова или обжаловать отказ в суде.
Кто платит за схему и межевание?
Заявитель. После решения о предварительном согласовании кадастровые работы для образования участка обеспечивает тот, кто его просит (п. 15 ст. 39.15 ЗК РФ). Если участок уже стоит на учёте, эти расходы не нужны.
Источники
- Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 04.08.2026), consultant.ru: ст. 22, ст. 26, ст. 39.3, ст. 39.4, ст. 39.5, ст. 39.6, ст. 39.7, ст. 39.8, ст. 39.11, ст. 39.12, ст. 39.13, ст. 39.15, ст. 39.17, ст. 39.18, ст. 39.20.
- Градостроительный кодекс РФ (ред. от 04.08.2026), ст. 51.1.
- Гражданский кодекс РФ, часть первая, ст. 448.
- Федеральный закон от 31.07.2025 № 295-ФЗ (п. 1.1 ст. 39.8 ЗК РФ, действует с 1 марта 2026 года).
- Федеральный закон от 14.03.2022 № 58-ФЗ, ст. 8, и постановление Правительства РФ от 09.04.2022 № 629 «Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022-2024 годах».
- Постановление Правительства РФ от 10.09.2012 № 909 (официальный сайт торгов torgi.gov.ru), ред. от 01.07.2026.
Читайте по теме
Комментарии