составление и корректировку экологических паспортов действующих предприятий.
Подбор необходимой инженерно-консультационной организации для заказчика целесообразно осуществлять на самой ранней стадии подготовки и проведения подрядных торгов, так как этой организации после завершения работы над проектированием и утверждением проекта можно поручить выполнение целого комплекса работ, определенных статьей 29 Земельного кодекса РСФСР: "После утверждения проекта и включения объекта в план строительства предприятие, учреждение, организация обращается в Совет народных депутатов, обладающий в соответствии со статьей 23 настоящего кодекса правом изъятия и предоставления земельных участков, с ходатайством об изъятии предварительно согласованного земельного участка и предоставления его для строительства объекта. При уточнении места расположения объекта или увеличения площади участка предприятие, учреждение, организация проводит дополнительные согласования с собственником земли, землевладельцем, землепользователем, арендатором".
В соответствии с этим инженерно-консультационной организации можно дополнительно поручить выполнение следующих работ:
подготовку необходимых материалов для получения решения об изъятии и предоставлении земельного участка;
участие в получении разрешения;
подготовку материалов для согласования и уточнения места расположения объекта или увеличения площади участка;
получение согласования по уточнению места или размеров предоставляемого участка.
4.3. Кроме вышеперечисленных вопросов, связанных с предоставлением земельных участков под строительство, привлекаемая организация может оказать помощь в работе по разработке схем районной планировки, генеральных планов городов, промзон, объемно-планировочных решений по инвестируемым объектам, являющимся предметом торгов, и согласованию этих решений с Главным управлением архитектуры и градостроительства субъекта федерации, на территории которого планируется строительство объектов.
Из вышеперечисленного следует важность подбора для заказчика к проведению подрядных торгов наиболее компетентной инженерно-консультационной организации. На взгляд авторов настоящей работы в качестве такой организации наиболее целесообразно привлекать одну из существующих проектных организаций, имеющую опыт деятельности в сфере интересов заказчика. Это целесообразно и с той точки зрения, что сеть проектных организаций существует достаточно длительное время и по результатам их деятельности в прошлом можно оценить необходимость их привлечения для выполнения работ в рамках организации и проведения торгов.
При этом в качестве критериев отбора такой организации могут служить:
существующий уровень квалификации и наличие работников в проектной организации;
возможность материально-технической базы проектных институтов;
изменение в условиях функционирования проектных организаций при переходе их к рыночным механизмам управления;
хозяйственная самостоятельность;
престижность для проектной организации участия в подготовке материалов и других инжиниринговых работ при подготовке и проведении торгов;
новый порядок планирования и финансирования работ и т.п.
4.4. Следующим комплексом проблем, которые необходимо решить заказчику до объявления торгов, является разработка концепции будущих договорных отношений между заказчиком и победителем торгов. Суть концепции выражается в степени ответственности всех субъектов инвестиционной деятельности. Степень ответственности определяется организацией взаимоотношений заказчика и исполнителя работ (подрядчика).
Наиболее развитой формой отношений между заказчиком и исполнителем в нашей стране и за рубежом является подбор генерального исполнителя (генподрядчика), которому поручается выполнение всех работ, связанных с сооружением объекта, включая проектирование. Степень ответственности за выполнение работ определяется на основе контракта, заключаемого между генподрядчиком и заказчиком.
На основе этих контрактных отношений генподрядчик подбирал для выполнения специальных видов работ субподрядчиков, которым поручал те или иные виды работ.
Субподрядчик, не имея прямых контрактных отношений с заказчиком, заключал контракт с генподрядчиком, по которому за выполнение работ отвечал непосредственно перед ним.
Такая форма освобождает заказчика от управления проектом, так как генподрядчик несет полную ответственность перед заказчиком за выполнение проекта в срок, за соблюдение заранее обусловленной стоимости и заданного уровня качества.
В современных условиях в странах с рыночной экономикой наблюдается стремление заказчика использовать преимущества разделения ответственности между членами объединения подрядчиков. Это позволяет выбрать оптимальные виды оборудования и технологические процессы, создать более требовательную обстановку, обязывающую каждого из участников временного объединения точно выполнять свои обязательства и осуществлять более объективный контроль за ходом строительства.
Нагрузка на заказчика увеличивается, так как в этом случае ему приходится принимать функции управления проектом на себя или поручить их выполнение одной из специализированных организаций на контрактной основе.
5. Разработка условий инвестора (заказчика) при подготовке и объявлении подрядных торгов
5.1. При выполнении условий, перечисленных в предыдущем разделе, т.е. при наличии материальных средств и необходимой разрешительной документации, одной из первых проблем, которую необходимо решить заказчику, является определение и назначение организатора торгов.
В самом деле, принятие решения о назначении и времени проведения подрядных торгов осуществляется заказчиком, который, являясь собственником объекта или обладая правом распоряжения собственностью (средствами) или оперативного управления (ведения), принимает решение об организации и проведении подрядных торгов путем издания официального распорядительного документа в форме, принятой в организации заказчика, например, приказ, постановление, распоряжение и т.д. В этом документе заказчик определяет в его организации подразделение, которому он поручает выполнение функций организатора торгов, и назначает лицо, ответственное за эту работу.
Функции организатора торгов заказчик может поручить одной из специализированных фирм, имеющей лицензию на этот вид деятельности. В этом случае заказчик заключает договор (контракт) с организацией, которой он поручает выполнение функций организатора торгов. В нем определяются права и обязанности договаривающихся сторон, условия выполнения ими предмета договора.
В общем случае можно рекомендовать, как это в настоящее время осуществлено в ряде регионов России, приказом главы администрации определить фирму, которой поручается работа по подготовке, организации проведения и регулирования последствий торгов на всей территории данного субъекта Федерации. Аналогично можно рекомендовать и для отраслевых министерств и ведомств России.
Финансовые взаимоотношения между заказчиком и организатором торгов регулируются распорядительным документом по организации заказчика, а в случае привлечения специализированной фирмы, соответствующим разделом договора (контракта).
Организатор торгов осуществляет оплату всех финансовых расходов деятельности тендерного комитета по подготовке и проведению торгов, а также несет ответственность по всем видам расходов.
Необходимыми условиями успешной работы организатора торгов и его сотрудников является четкое понимание ими условий заказчика и возможный выигрыш или экономические потери в результате непонимания или ненадлежащего выполнения ими задач, реализующих условия заказчика.
Выполнение условий заказчика обеспечивается как нормативными законодательными актами государства, так и теми полномочиями, которыми он наделяет организатора торгов. В соответствии с этим организатор торгов обладает следующими правами.
Организатор торгов является официальным юридическим лицом, от имени которого проводятся торги.
Организатор торгов выполняет следующие функции:
формирует и утверждает состав тендерного комитета;
готовит документы для объявления торгов, осуществляет публикацию объявления или рассылку предложений.
Организует:
разработку тендерной документации;
распространение тендерной документации;
разработку документации для предварительной квалификации претендентов и ее распространение;
подготовку и распространение другой необходимой для проведения торгов документации.
Кроме этого организатор торгов:
утверждает результаты торгов;
рассматривает апелляции на решение тендерного комитета;
ликвидирует тендерный комитет.
Полномочия организатора торгов подтверждаются распорядительным документом заказчика или соответствующим договором в зависимости от статуса обоих юридических лиц. Организатор торгов имеет право делегировать часть своих полномочий тендерному комитету.
Организатор торгов осуществляет покрытие всех финансовых и ресурсных издержек по подготовке и проведению торгов, а также несет ответственность по всем видам рисков.
В зависимости от объекта или предмета торгов заказчик (или организатор торгов) самостоятельно формирует тендерный комитет.
Тендерный комитет - постоянный или временный орган. По своей сути он коллегиальный орган, сформированный организатором торгов из своих представителей, представителей инвестора (заказчика), а также представителей местной (региональной) администрации, сотрудников архитектурно-проектных управлений, санитарно-эпидемиологических служб, пожарной охраны, а также экспертных и консультационных организаций. В состав тендерного комитета могут привлекаться представители Министерства строительства Российской Федерации и Межведомственной комиссии.
В соответствии со своим назначением тендерный комитет выполняет следующие основные функции: