СТО СМК Методологическая инструкция «Инструкция по созданию Учетной политики» стр. 16

Операции, связанные со строительством объектов, Общество отражает на счете 08.03 «Строительство объектов основных средств» в разрезе объектов строительства и видов расходов.

На счете 08.03 «Строительство объектов основных средств» отражаются расходы на строительство объекта с начала его строительства до окончания (или до получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если оно требуется).

Вариант

Наименование варианта

Формулировка текста

В соответствии с Планом счетов, на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы" Общество отражает операции, связанные со строительством объектов.

К счету 08 "Вложения во внеоборотные активы" открыты субсчета:

08.03 «Строительство объектов основных средств»,

08.10 «Завершенные объекты строительства»,

08.11 «Завершенные объекты строительства после завершения ДУ».

На счете 08.03 «Строительство объектов основных средств» отражаются расходы на строительство дома (объекта) с начала его строительства до получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

На счете 08.10 «Завершенные объекты строительства» отражается стоимость объектов, по которым получено Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Если объект подлежит передачи дольщикам (инвесторам), то такая передача отражается с использованием счета 98.08 "Доходы, полученные в счет будущих периодов". Если объект предназначен для перепродажи, то он списывается со счета 08.10 "Завершенные объекты строительства" на счет 41.05 "Квартиры" (41.06 "Нежилые помещения").

Остаток по счету 08.10 "Завершенные объекты строительства" отражает стоимость не переданных объектов строительства дольщикам (инвесторам) по стоимости, сформированной на дату получения Разрешения на ввод в эксплуатацию.

На счете 08.11 «Завершенные объекты строительства, после завершения ДДУ» учитываются затраты, понесенные после получения Разрешения на ввод в эксплуатацию. К таким затратам относятся: сезонные работы (благоустройство территорий, устройство придомовых дорог); некоторые виды отделки и т.п.

Дебетовый оборот по счету 08.11 «Завершенные объекты строительства, после завершения ДДУ» в конце каждого месяца распределяется пропорционального площади:

по объектам переданным дольщикам (инвесторам) затраты со счета 08.11 «Завершенные объекты строительства, после завершения ДДУ» списываются на счет 98.08

по объектам, учтенным в составе товаров – увеличивается себестоимость, путем до списания затрат на счет 41.05 "Квартиры" (41.06 "Нежилые помещения"),

по проданным объектам списывается на счет 90.02 (если объекты были проданы в предыдущем году - 91.02)

остаток по счету 08.11 «Завершенные объекты строительства, после завершения ДДУ» отражает дополнительные затраты не переданных объектов, которые числятся на счете 08.10 "Завершенные объекты строительства"

Учет расходов на строительство объектов недвижимости производится на счет 08.03 «Строительство объектов недвижимости» в разрезе объекта строительства - жилого дома, нежилого здания и т.п. и видов расходов. При индивидуальном проектировании отдельных элементов объектов строительства (квартир, нежилых помещений и т.п.) затраты на их возведение выделяются в отдельные объекты учета для формирования достоверной себестоимости по строительству таких объектов. Общие расходы распределяются пропорционально площади всех объектов.

Если в течение строительства не произведено вымежевывание земельных участков, то расходы по ним учитываются как отдельный объект, в последующем при вымежевании расходы распределяются между объектами, которые расположены на данных участках пропорционально площади.

При регистрации объекта строительства в учетной системе консалтинговая организация на основе представленных данных от Общества по каждому объекту регистрирует объемы застройки (количество предполагаемой площади жилых и нежилых помещений) и периметр застройки (площадь земельного участка), с указанием общих объемов и периметра. Данные сведения используются для распределения расходов на строительство, которые относятся к нескольким объектам строительства. Если в течение строительства изменяется количество предполагаемой площади жилых и нежилых помещений, то Общество доводит указанную информацию до консалтинговой организации.

При строительстве жилого объекта сумма НДС по товарам (работам, услугам), принятым в качестве расхода по объекту, учитывается на счете 08.03 отдельной статьей расходов.

Дополнительные расходы, которые возникают после передачи части или полностью объектов строительства собственникам, учитываются на счете 08.03. Сумма дополнительных расходов должна быть предусмотрена Акт об освоении инвестиций/средств долевого участия в строительстве на момент передачи объекта инвестору/участнику долевого строительства. Дополнительные расходы по мере возникновения корректируют доходы от экономии застройщика, рассчитанные в порядке, установленном в п. 1.2.1. Сумма скорректированных доходов от экономии застройщика является основанием для корректировки суммы исчисленного НДС с доходов от экономии застройщика.

Открытие объекта строительства на счете 08.03 производится консалтинговой организацией на основании Уведомления о начале проекта (согласно СТО СМК Методологическая инструкция «Уведомление Консалтинговой организации о начале строительства нового объекта и о завершении его строительства»), в котором указывается рабочее название объекта строительство (при наличии Разрешения на строительства аналогично названию, указанному в нем). Уведомление о начале проекта представляется Обществом после заключения контракта и получения правоустанавливающих документов на земельный участок, если планируется строительство объекта недвижимости. Изменение наименование объекта строительства допустимо в последующем только при получении в дальнейшем Разрешения на строительства с отличным названием или внесения изменений в иные документы, регламентирующие различные характеристики объекта.

Отнесение конкретных расходов к конкретным объектам производится на основании договора, спецификации, Акт сдачи-приемки услуг (работ) и приложений к нему (расшифровкам по услугам/работам), а также иных документов, которые подтверждают направленность произведенных расходов.

Если какие-то расходы невозможно прямо отнести к конкретному объекту строительства в целях включения в стоимость внеоборотных активов, то они в течение месяца накапливаются на отдельном субконто счета 08.03, по окончании месяца они распределяются между объектами следующим образом:

- расходы по уплате земельного налога и сумма арендной платы за землю - пропорционально площади, которые относятся к каждому объекту (т.е. по периметру).

- иные общемикрорайонные расходы, расходы на подготовку площадки для строительства, устройство общих сетей и коммуникаций и т.п. - пропорционально планируемых объемов.

Указанный порядок применяется в случае отсутствия производственных особенностей, технологических особенностей строительства. Если существуют производственные, технологические особенности, то распределение производится с учетом этих особенностей.

Если в течение строительства не произведено вымежевание земельных участков, то расходы по ним (аренда, земельный налог и т.п.) учитываются как отдельный объект, в последующем при вымежевании расходы распределяются между объектами, которые расположены на данных участках пропорционально площади.

При строительстве объектов инфраструктуры, которые в дальнейшем будут переданы вместе с объектом строительства (на них не регистрируется право собственности как на отдельные объекты), они учитываются как отдельные объекты до завершения их строительства, при завершении расходы на их возведение распределяются между объектами строительства пропорционально периметру.

Сдача объектов строительства может происходить до окончания завершения строительства объектов инфраструктуры. В этом случае на дату сдачи основных объектов строительства происходит распределение сформированной суммы расходов на объекты инфраструктуры между сдаваемыми объектами и объектами, строительство которых еще не завершено. Распоряжением ЕИО «Распределение затрат объектов инфраструктуры» утверждается методика распределения расходов, которая применяется в дальнейшем с обоснованием выбранного способа распределения. Обоснованным считается способ, который учитывает производственные особенности и характер затрат. При наличии нескольких способов выбранный способ фиксируется в решении ЕИО и считается обоснованным.

ТМЦ, приобретаемые для строительства объектов, которые организация планирует использовать в составе основных средств или доходных вложений в материальные ценности, учитываются на счете 10.100 «Материалы для строительства для собственных нужд».

НДС по товарам, работам, услугам, приобретённым для строительства объектов, которые организация планирует использовать в составе основных средств или доходных вложений в материальные ценности, учитываются на счете 19.100 «НДС по строительству для собственных нужд». Сумму НДС, предъявленную поставщиками и подрядчиками, Общество принимает к вычету на дату принятия к учету ТМЦ, результатов выполненных работ, оказанных услуг на основании счета-фактуры, оформленного с соблюдением требований, установленных п. п. 5, 6 ст. 169 НК РФ.

Учет расходов по объектам, по которым не принято решение о строительстве (реализации инвестиционного проекта), в т.ч. до получения правоустанавливающих документов на земельный участок, Уведомления о начале проекта осуществляется на счете 97 «Расходы будущих периодов» в разрезе объектов и статей расходов.

После принятия решения о реализации инвестиционного проекта (заключения контракта, получения правоустанавливающих документов на земельный участок), сумма расходов со счета 97 «Расходы будущих периодов» списывается в дебет счета 08.03.

В случае, если по итогам 1-го этапа (ленд-девелопмен) принято решение, что строительство (реализация инвестиционного проекта) нецелесообразно, то расходы подлежат включению в состав прочих расходов: Д 91.02 К 97.03

Построенные силами Общества объекты признаются в бухгалтерском учете как:

- основные средства (при намерении Общества использовать их в течение длительного времени для собственных нужд - производства продукции, выполнения работ, оказания услуг и т.д.) – счет 01 «Основные средства»;

- доходные вложения в материальные ценности (при намерении Общества предоставлять их другим лицам во временное пользование или временное владение и пользование - в аренду, финансовый лизинг, прокат - с целью получения дохода) – счет 03 «Доходные вложения в материальные ценности».

Признание в учете построенных собственными силами объектов отражается по дебету счета 01 или 03 и кредиту счета 08 в размере завершенных капитальных вложений.

Принятие к бухгалтерскому учету построенных объектов производится на основании Акта о приеме-передаче объекта основных средств (кроме зданий, сооружений) или Акта о приеме-передаче здания (сооружения).

При выполнении строительно-монтажных работ для собственного потребления налоговая база по налогу на добавленную стоимость (НДС) определяется как стоимость выполненных работ, исчисленная исходя из всех фактических расходов налогоплательщика на их выполнение. Если строительство объекта ведется смешанным способом (собственными силами с передачей части работ подрядным организациям), то налоговую базу по НДС формируют только те расходы, которые обусловлены выполнением строительно-монтажных работ самой организацией. Стоимость работ, выполненных привлеченными подрядными организациями, стоимость материалов, налоговой базы по НДС не формирует

В бухгалтерском учете начисление НДС на стоимость строительно-монтажных работ, выполняемых для собственного потребления отражается записью по дебету счета 19.21 «НДС по услугам (хозспособом)», и кредиту счета 68.02 "НДС". Основанием для совершения указанной записи является счет-фактура, оформленный Обществом в двух экземплярах на дату определения налоговой базы по НДС, первый из которых регистрируется в книге продаж.

На последнее число соответствующего налогового периода (квартала) второй экземпляр ранее выписанного счета-фактуры следует зарегистрировать в книге покупок. В бухгалтерском учете операция по налоговому вычету суммы "входного" НДС будет сопровождаться записью по дебету счета 68.02 «НДС» и кредиту счета 19.21 «НДС по услугам (хозспособом)».

НДС по материально-производственным запасам (работам, услугам), приобретенным для выполнения строительно-монтажных работ для собственного потребления подлежит отражению на счете 19.100 «НДС по строительству для собственных нужд» и возмещается в соответствии с установленными правилами.

Операции оформляются следующими документами:

Общество оформляет и (или) предоставляет следующие документы для размещения в базе в ИС в базе данных «ПУД»:

Вариант

Наименование варианта

Формулировка текста

- Уведомления о начале проекта

- Акт сдачи-приемки услуг (работ)

Дт 08.03 Кт 60.01

- Товарная накладная

Дт 10.100 Кт 60.01

- Счет-фактура

Дт 19.100 Кт 60.01

Дт 68.02 Кт 19.100

- Счет-фактура

Дт 19.21 Кт 68.02

Дт 68.02 Кт 19.21

- Отчет о ежемесячном использовании материалов по инвестиционному проекту, Требование-накладная, Акт на списание товарно-материальных ценностей

Дт 08.03 Кт 10.100

- Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, Акт о приеме-передаче объекта основных средств (кроме зданий, сооружений), Акт о приеме-передаче здания (сооружения)

Дт 01, 03 Кт 08.03

- Акт сдачи-приемки услуг (работ)

Дт 08.03 Кт 60.01

- Счет-фактура

Дт 08.03 Кт 19.21, 19.83

- Отчет о ежемесячном использовании материалов по инвестиционному проекту, Требование-накладная, Акт на списание товарно-материальных ценностей

- Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

[наименование консалтинговой организации] оформляет и (или) предоставляет следующие документы для размещения в базе в ИС в базе данных «ПУД»

При завершении строительства проводится инвентаризация ТМЦ на предмет выявления экономии по расходу материалов, если выявляются остатки ТМЦ до сдачи объекта и расчета экономии, то сумма их списания восстанавливается методом сторно по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» и кредиту счета учета, с которого ТМЦ были списаны. Если остатки ТМЦ выявляются уже после сдачи объекта, то Общество корректируют доходы от экономии застройщика, рассчитанные в порядке, установленном в п. 1.2.1. Сумма скорректированных доходов от экономии застройщика является основанием для корректировки суммы исчисленного НДС с доходов от экономии застройщика.

Операции оформляются следующими документами:

Общество оформляет и (или) предоставляет следующие документы для размещения в базе в ИС в базе данных «ПУД»

­ Инвентаризационная опись ТМЦ

­ Поручение об отражении результатов инвентаризации

Дт 08 Кт 41, 10 СТОРНО до завершения строительства

Дт 10, 41 Кт 91.03 после завершения строительства

Распределение затрат объектов инфраструктуры

Дт 08.03 Кт 08.03 распределение общих расходов

- Распоряжение руководителя (по списанию расходов будущих периодов)

Дт 08.03 Кт 97.21

Рекламные расходы, а также расходов на выплату агентского вознаграждения (в случае привлечения агента, способствующего как заключения ДДУ, так и ДКП) такие расходы учитываются в составе текущих расходов на счете 44.02 «Коммерческие расходы».

Общество оформляет и (или) предоставляет следующие документы для размещения в базе в ИС в базе данных «ПУД»

­ Акт сдачи-приемки услуг (работ)

Дт 44.02 Кт 60.01

Общество учитывает на счете 41 «Товары» жилые и нежилые помещения, предназначенные к продаже, на соответствующих субсчетах:

41.05 «Квартиры (жилые помещения)»;

41.06 «Нежилые помещения».

Учет товаров ведется по ценам приобретения, либо по стоимости расходов на строительство объектов. Аналитический учет жилых (нежилых) помещений ведется в разрезе каждого объекта, на который зарегистрировано право собственности. При внутреннем перемещении и списании в результате продажи товары оцениваются по стоимости каждой единицы.

Учет земельных участков, предназначенных для продажи, ведется на субсчете 41.05 «Квартиры (жилые помещения)».

При реализации недвижимого имущества Общество обеспечивает отражение таких объектов в регистрах аналитического учета в момент передачи по актам-приема передачи, признание доходов и расходов по таким сделкам осуществляется в день регистрации договора купли-продажи.

Операции оформляются следующими документами:

Общество оформляет и (или) предоставляет следующие документы для размещения в базе в ИС в базе данных «ПУД»

Свидетельство о регистрации права собственности

Расходы, связанные с содержанием и обслуживанием продаваемого имущества осуществленные Обществом в период продажи объектов недвижимости и направленные на поддержание его в надлежащем состоянии (на оплату коммунальных услуг, охрану, уборку помещений, начисление земельного налога по земельным участкам, предназначенным для продажи, и т.п.), а также Агентское вознаграждение, выплачиваемое за реализацию объектов недвижимости включаются в состав текущих расходов того периода, в котором они были совершены и отражаются на счете 44.02 "Коммерческие расходы в организациях, осуществляющих промышленную и иную производственную деятельность", ежемесячно в полном объеме списывается в дебет счета 90.07 "Расходы на продажу".

Операции оформляются следующими документами:

Общество оформляет и (или) предоставляет следующие документы для размещения в базе в ИС в базе данных «ПУД»

- Акт сдачи-приемки услуг (работ)

Дт 44.02 Кт 60.01

- Счет-фактура

Дт 44.02, 19.04 Кт 60.01

- Уведомление на уплату налогов (взносв)

Вариант

Наименование варианта

Формулировка текста

линейным способом.

Сумма амортизационных отчислений определяется исходя из натурального показателя объема продукции (работ) в отчетном периоде и соотношения первоначальной стоимости объекта основных средств и предполагаемого объема продукции (работ) за весь срок полезного использования объекта основных средств.

Вариант

Наименование варианта

Формулировка текста

Не осуществляется переоценка объектов ОС.

Переоценка основных средств производится 1 раз в год по состоянию на 31 декабря с учетом СТО СМК Порядок регистрации и оформления документов в ИС по переоценке основных средств.

Основные средства оцениваются по текущей рыночной стоимости, т.е. по стоимости возможной реализации путем прямого пересчета. Результаты переоценки отражаются путем нетто-оценки, т. е. амортизация, накопленная до переоценки, уменьшает первоначальную стоимость, а остаточная стоимость (нетто-величина) пересчитывается до переоцененной стоимости объекта.

При переоценке основных средств используются следующие источники покрытия потерь от уценки: в первую очередь потери списываются за счет накопленной амортизации, во вторую - если суммы амортизации оказалось недостаточно - за счет резерва (накоплен на счете 83 "Добавочный капитал" в виде кредитового сальдо в отношении переоцениваемого объекта), и в последнюю очередь оставшаяся часть отражается как непокрытые убытки, если такие потери не покрыли первые два источника. Прирост стоимости актива как результат его дооценки, отражается с соблюдением очередности в обратном порядке: сначала покрываются прошлые убытки (если в прошлом проводилась уценка, для покрытия потерь от которой не хватило или вовсе не было резерва в капитале), затем, если сумма дооценки превышает сумму прошлой уценки, разница относится на счет 83 "Добавочный капитал" под будущие переоценки.

Переоценка осуществляется Обществом на основании Решение о проведении переоценки, в котором  устанавливаются сроки проведения переоценки, сроки представления документов в [наименование консалтинговой организации] для отражения результатов переоценки в бухгалтерском учете, а также персональный состав комиссии. Решение о проведении переоценки передается в [наименование консалтинговой организации], которая выдается Обществу на бумажных или машинных накопителях информации с заполненными графами 1-6 Ведомость результатов переоценки Решение о проведении переоценки, комиссия проводит переоценку и заполняет графы 7-10. Затем комиссия передает Ведомость результатов переоценки на утверждение руководителя Общества. После утверждения Ведомость результатов переоценки передается в [наименование консалтинговой организации] для отражения результатов переоценки на счетах БУ.

При проведении переоценки к Ведомости результатов переоценки прикладываются подтверждающие документы. В соответствие п.43 «Методические указания по бухгалтерскому учету основных средств», утвержденные Приказом Минфина РФ от 13.10.2003 N 91н к перечню подтверждающих документов относятся:

- данные на аналогичную продукцию, полученные от организаций-изготовителей;

- сведения об уровне цен, имеющиеся у органов государственной статистики, торговых инспекций и организаций;

- сведения об уровне цен, опубликованные в средствах массовой информации и специальной литературе;

- оценка бюро технической инвентаризации;

- экспертные заключения о текущей (восстановительной) стоимости объектов основных средств (Заключение эксперта об определении рыночной стоимости имущества).

Результаты переоценки объекта основных средств отражаются в Инвентарная карточка учета объекта основных средств.