Межевание земель общего пользования СНТ: порядок по 217-ФЗ

Рубрика: Границы и межевание

Чтобы оформить земли общего пользования СНТ (в законе они теперь называются земельными участками общего назначения), товарищество готовит проект межевания территории. Проект планировки для этого не нужен (ч. 1 ст. 24 закона № 217-ФЗ). Проект одобряет общее собрание и утверждает местная администрация без публичных слушаний, затем кадастровый инженер делает межевой план, и участки ставят на учёт. Государственную или муниципальную землю общего назначения передают бесплатно в общую долевую собственность владельцев участков. Федерального срока, к которому это нужно сделать, закон не устанавливает.

Что такое земли общего назначения в СНТ

Территория садоводства состоит из садовых участков и земельных участков общего назначения (ч. 1 ст. 4.1 закона № 217-ФЗ). Старое название «земли общего пользования» до сих пор встречается в документах, а участки общего пользования, образованные до 2019 года, закон прямо признал участками общего назначения (ч. 14 ст. 54).

На таких участках размещают общее имущество: дороги и проезды, сети газа, света и воды, площадки для мусора, пожарные водоёмы, сторожку, правление, детские и спортивные площадки (ч. 7 ст. 24). Ходить и ездить по ним к своим участкам все правообладатели вправе свободно и бесплатно (ч. 5 ст. 24). Подробнее о понятии в статье о землях общего пользования.

Кому они принадлежат сейчас

Старое утверждение «пока не отмежевали, земля муниципальная» верно не всегда. Возможны четыре варианта:

Чья земля общего назначения в СНТ
Ситуация	Что говорит закон
Земля в собственности товарищества	Собрание может безвозмездно передать её в общую долевую собственность владельцев участков пропорционально площади их участков (ч. 3 ст. 25). Вопрос должны были вынести на собрание не позднее 1 января 2024 года (ч. 15 ст. 54)
Земля в коллективной совместной собственности граждан (старые свидетельства 1990-х)	Это право признаётся общей долевой собственностью владельцев участков пропорционально их площади (ч. 16 ст. 54)
Земля государственная или муниципальная, участок не образован	Его образуют по проекту межевания и предоставляют бесплатно в общую долевую собственность владельцев участков (ч. 4 ст. 24, пп. 3 ст. 39.5 Земельного кодекса)
Объекты созданы или куплены после 1 января 2019 года	Принадлежат владельцам участков на праве общей долевой собственности с момента регистрации (ч. 1-2 ст. 25), либо товариществу (ч. 10 ст. 25)

Доля в общей земле следует за садовым участком. Продать её отдельно или выделить в натуре нельзя, а условие договора, по которому участок продают без доли, ничтожно (ч. 4-7 ст. 25).

Зачем их межевать

Чтобы зарегистрировать право. Без образованного участка в ЕГРН нельзя оформить землю на товарищество или в долевую собственность садоводов.
Чтобы защитить дороги и проезды. Когда у общей земли есть координаты, вынесенный соседом забор легко доказать, а Росреестр может проверить самовольное занятие. О нормах ширины проездов читайте в статье о дорогах в СНТ.
Чтобы сдавать, передавать сетевым компаниям и строить. Передать газопровод или ЛЭП газовой или сетевой организации, сдать часть земли под магазин можно только с оформленным имуществом (п. 5.1 и 6 ч. 1 ст. 17, ч. 9 ст. 25).
Чтобы границы садовых участков сошлись. Проект межевания задаёт границы всей территории, и спорные углы между садовыми участками и дорогой закрываются заодно.

Порядок межевания по шагам

Решение общего собрания о подготовке проекта межевания территории (п. 9 ч. 1 ст. 17). По этому вопросу голосуют и собственники без членства (ч. 3 ст. 17). Тем же решением удобно утвердить смету и целевой взнос.
Подготовка проекта. Товарищество само принимает решение о подготовке документации по планировке своей территории (п. 5 ч. 1.1 ст. 45 Градостроительного кодекса) и нанимает исполнителя. Граница территории определяется проектом межевания, а проект планировки по закону о садоводстве не обязателен и делается только по желанию собрания (ч. 3 ст. 4.1). Если проекта нет, территорию определяют по проекту организации и застройки СНТ или по границам участка, выделенного товариществу до 1998 года (ч. 28 ст. 54).
Одобрение собранием. Готовый проект до утверждения должен одобрить общее собрание (ч. 3 ст. 4.1).
Утверждение администрацией. Проект подают в орган местного самоуправления. Общественные обсуждения и публичные слушания по проекту для территории садоводства не проводятся (п. 2 ч. 5.1 ст. 46 Градостроительного кодекса). Администрация проверяет документацию и утверждает её или возвращает на доработку в течение 15 рабочих дней со дня, когда она поступила (ч. 4 и 13 ст. 46).
Межевой план и кадастровый учёт. По утверждённому проекту кадастровый инженер готовит межевой план, участок общего назначения ставят на учёт.
Регистрация права. Для государственной или муниципальной земли подают заявление о бесплатном предоставлении в общую долевую собственность. Подать его может человек, которого уполномочило общее собрание (ч. 4 ст. 24, ч. 29 ст. 17).

Порядок рассмотрения проектов и требования к ним в разных регионах уточняют местные акты, поэтому перед заказом проекта спросите в администрации, какие документы она ждёт. Чем проект межевания отличается от проекта планировки, разобрано в статье о проекте планировки и проекте межевания.

Кто платит

Подготовку документации по планировке территории и кадастровые работы по участкам общего назначения оплачивают из целевых взносов (п. 2 и 3 ч. 6 ст. 14). Размер и срок взноса утверждает общее собрание. Собственники без членства вносят такую же плату (ч. 3-4 ст. 5). Подробнее в статье о членских и целевых взносах.

Цену проекта и межевого плана закон не устанавливает. Она зависит от площади СНТ, числа участков и региона, поэтому сравнивайте предложения нескольких исполнителей.

Комплексные кадастровые работы как альтернатива

Если в СНТ у многих садовых участков тоже нет границ, выгоднее заказать комплексные кадастровые работы на всю территорию (глава 4.1 закона № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»). Тогда за один заход уточняют границы всех садовых участков и образуют участки общего назначения. Решение о таких работах за свой счёт принимает общее собрание 2/3 голосов, оно же выбирает человека для подписания договора и участия в согласительной комиссии (п. 24 ч. 1 и ч. 2 ст. 17). Иногда такие работы проводит и оплачивает регион или муниципалитет: узнайте в администрации, не включено ли ваше СНТ в план.

Обязательно ли межевание

Срока, к которому товарищество обязано отмежевать общую землю, федеральный закон не содержит, и отдельного штрафа за отсутствие межевания нет. Но без него товарищество не может оформить права, сдать часть земли, передать сети, а споры о самозахвате дорог тянутся годами. Правила вашего региона и муниципалитета могут добавлять требования к проектам. При споре о границах нужен кадастровый инженер, при споре внутри товарищества юрист.

Частые вопросы

Нужен ли проект планировки для межевания земель общего пользования СНТ?

Нет. С 2022 года для образования участков общего назначения достаточно проекта межевания территории (ч. 1 ст. 24 закона № 217-ФЗ). Проект планировки делают, только если так решило собрание.

Сколько голосов нужно, чтобы начать межевание?

Решение о подготовке проекта межевания принимают большинством голосов участников собрания, а голоса собственников без членства тоже учитывают. Решения о создании и передаче общего имущества и о комплексных кадастровых работах требуют 2/3 голосов.