Как узнать, узаконена ли перепланировка квартиры © Геостарт

Рубрика: Налоги, регистрация, сделки

Проще всего сравнить реальную планировку квартиры с планом в выписке из ЕГРН и с поэтажным планом из техпаспорта БТИ. Если стены, проёмы, мокрые зоны и площадь совпадают с документами, перепланировки либо не было, либо она оформлена. Если не совпадают, попросите у продавца решение о согласовании и акт приёмочной комиссии: по Жилищному кодексу перепланировка считается завершённой только после того, как новые границы или площадь внесены в ЕГРН. Неоформленную перепланировку новый собственник может быть обязан переделать за свой счёт.

Как проверить за 4 шага

Закажите выписку из ЕГРН об объекте недвижимости через Госуслуги, сайт Росреестра или МФЦ. Посмотрите площадь и, если есть, план расположения помещения на этаже. Для этого в форме выписки есть раздел 8 «План расположения помещения, машино-места на этаже» (приказ Росреестра № П/0329). План в выписке появляется, только если он был внесён в ЕГРН, у многих старых квартир его нет.
Попросите у продавца техпаспорт или поэтажный план БТИ. В нём видно расположение стен, дверей, окон, санузла и кухни. Если документа нет, копию можно запросить в БТИ, где хранится инвентарное дело дома.
Сравните с квартирой. Пройдите по комнатам с планом: где стоят перегородки, где дверные проёмы, где ванная и кухня, нет ли объединения с балконом или лоджией. Рулетка поможет проверить площадь комнат.
Если есть расхождения, спросите документы о согласовании. Решение органа местного самоуправления о согласовании перепланировки и акт приёмочной комиссии. Для перепланировки ещё и подтверждение, что изменения внесены в ЕГРН. Одного акта хватает только для переустройства, то есть переноса сетей и оборудования.

Какие документы подтверждают законность

Что показывает каждый документ
Документ	Что подтверждает	Где взять
Решение о согласовании перепланировки	Только разрешение начать работы по проекту	У собственника, в администрации
Акт приёмочной комиссии	Работы выполнены по согласованному проекту (ч. 2 ст. 28 ЖК РФ)	У собственника, в администрации
Выписка ЕГРН с новой площадью или планом	Изменения внесены в реестр, перепланировка завершена (ч. 3 ст. 28 ЖК РФ)	Госуслуги, Росреестр, МФЦ
Техпаспорт БТИ после перепланировки	Технический учёт изменений, если делали до перехода учёта в Росреестр или для своих целей	У собственника, в БТИ
Решение суда о сохранении помещения в перепланированном виде	Перепланировка узаконена через суд (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ)	У собственника, на сайте суда

Кадастрового паспорта как документа больше нет, вместо него выдают выписку из ЕГРН. Старый кадастровый паспорт можно использовать для сравнения, но он показывает состояние на дату выдачи.

Согласование и узаконивание: в чём разница

Перепланировка по Жилищному кодексу (ч. 2 ст. 25) это изменение границ или площади помещения, образование новых помещений или изменение внутренней планировки. Порядок оформления такой:

Собственник получает решение о согласовании по проекту. Это ещё не законная перепланировка, а только разрешение на работы. Какие документы для этого нужны, есть в статье о согласовании перепланировки квартиры.
После работ он направляет уведомление о завершении. При перепланировке к уведомлению прикладывают технический план помещения от кадастрового инженера (ч. 1 ст. 28 ЖК РФ).
Приёмочная комиссия утверждает акт не позже 30 дней со дня уведомления (ч. 2 ст. 28 ЖК РФ).
Орган местного самоуправления не позже 5 рабочих дней после акта сам направляет документы в Росреестр (ч. 1.10 ст. 19 закона № 218-ФЗ). Выписку собственник получает в личный кабинет на портале госуслуг.

Перепланировка завершена со дня внесения изменений о границах или площади в ЕГРН (ч. 3 ст. 28 ЖК РФ). Закон требует внести изменения в ЕГРН при любой перепланировке, в том числе когда менялась только внутренняя планировка (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ). Актом приёмочной комиссии завершается только переустройство (ч. 3 ст. 28 ЖК РФ).

По каким признакам видна неоформленная перепланировка

площадь в объявлении больше, чем в выписке ЕГРН;
кухня объединена с комнатой, а в доме газовая плита;
санузел расширен или перенесён, ванная стоит там, где по плану коридор или комната;
лоджия или балкон присоединены к комнате, радиатор вынесен на лоджию;
на плане БТИ есть стена, которой нет, или наоборот;
продавец говорит «перепланировка согласована», но показывает только решение о согласовании без акта.

Часть таких изменений узаконить нельзя вообще, если они затрагивают несущие конструкции, общее имущество дома или нарушают санитарные и пожарные требования. Это проверяет специалист по перепланировкам или проектная организация.

Чем грозит покупка квартиры с самовольной перепланировкой

Обязанность вернуть всё как было. Новому собственнику орган, который согласует перепланировки, устанавливает срок для приведения квартиры в прежнее состояние (ч. 6 ст. 29 ЖК РФ). Если этого не сделать, суд может продать квартиру с публичных торгов (ч. 5 той же статьи).
Штраф. За самовольную перепланировку помещения в многоквартирном доме гражданину грозит от 2000 до 2500 рублей (ч. 2 ст. 7.21 КоАП).
Проблемы с ипотекой и продажей. Банк может отказать в кредите, а следующий покупатель увидит те же расхождения.

Сохранить перепланировку можно через суд, если она не нарушает права других людей и не угрожает жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). Подробнее о вариантах в статье о том, нужно ли узаконивать сделанную перепланировку.

Требования к перепланировке и практика согласования различаются в разных городах. Перед покупкой квартиры с явными изменениями лучше показать документы юристу или специалисту по перепланировкам.

Если это частный дом

Правила о перепланировке из Жилищного кодекса касаются помещений в многоквартирных домах. В частном доме перенос внутренних перегородок обычно никак не оформляют. Если изменились площадь, этажность или контур дома, это уже вопрос внесения изменений в ЕГРН по техплану, о нём статья про техплан при изменении сведений.

Частые вопросы

Можно ли узнать о перепланировке онлайн?

Частично. Выписку из ЕГРН заказывают онлайн, но без плана помещения из неё видно только площадь. Поэтажный план БТИ и осмотр квартиры всё равно нужны.

Продавец говорит, что перепланировка согласована. Этого достаточно?

Нет. Решение о согласовании только разрешает работы. Нужны акт приёмочной комиссии и новые сведения в ЕГРН.

Кто платит штраф, если перепланировку сделал прежний владелец?

Штраф по КоАП назначают тому, кто совершил нарушение, и только в пределах срока давности. А вот обязанность вернуть квартиру в прежний вид переходит к новому собственнику (ч. 6 ст. 29 ЖК РФ).

Нужен ли техплан, чтобы узаконить перепланировку квартиры?

Да. По ч. 1 ст. 28 ЖК РФ техплан прикладывают к уведомлению о завершении перепланировки, даже если площадь не изменилась. Его готовит кадастровый инженер, общий порядок описан в статье о кадастровых работах по техплану.